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1、细心整理经营性物业抵押贷款：房地产贷款拓展新渠道经营性物业抵押贷款是农行近年新创贷款品种，是继港资东亚银行推出租约现金流抵押贷款业务后，农行依据市场形势，在内资银行中领先推出新信贷产品。本文从经营性物业贷款业务推出背景、内涵特点、市场前景以及竞争状况分析等多方面入手，阐述当前推动该项业务必要性和紧迫性。一、经营性物业抵押贷款定义及由来一经营性物业抵押贷款定义经营性物业贷款是指我行向经营性物业全部权人发放、以其所拥有或购置经营性物业作为抵押、并以其经营收入进展还本付息贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定商业营业用房和办公用房，包括商务
2、办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房。二东亚银行租约现金流抵押贷款为农行开展经营性物业贷款供应了参照东亚银行是香港最大独立本地银行，也是在内地分行网络较大外资银行。在东亚银行人民币融资业务中，房地产融资是其中一个重要局部。该行自1999年在中国大陆开展商业抵押贷款经营性物业抵押贷款以来，取得了较好经营业绩。该行在选择客户、物业和贷款运作模式上受到农行重视和借鉴。三农行在内资银行中领先推出了经营性物业抵押贷款借鉴东亚银行成熟做法，农行作为金融产品创新，在内资银行中领先推出了经营性物业贷款管理方法，并早在2005年10月下发了试行方法进展试点。农行经营性物业抵押贷款一经推出，立刻引起了社会
3、广泛关注和同业效仿。工行、建行等多家金额机构也踊跃出招，相继推出了该项业务各自管理方法。从他行出台方法来看，及农行管理方法大同小异，都是效仿和借鉴农行方法，并结合本行状况做了局部修改。四从准入条件和根本规定看，农行设置门槛较为宽松，为基层经营行竞争供应了有利市场条件。相比平凡商品开发房贷款而言，经营性物业抵押贷款无论是在客户准入上还是在工程准入上，总行规定门槛都比拟宽松。二、经营性物业贷款推出适应了市场合理性资金需求作为商业地产经营环节贷款，该产品推出适应了当前房地产市场形势开展须要。在成熟市场经济条件下，有实力大型商业企业和房地产开发企业持有长期收益物业是普遍现象，随着我国商业地产市场日趋成
4、熟，商业地产投资价值日益显现，越来越多有实力企业选择持有自营。在此之前，由于没有及之相适应金融产品，往往造成企业资金沉淀和长期占用，对商业地产经营者来说，资金效率是低下，“母鸡起先生蛋后反而没有人给你贷款了”。在这种状况下，经营性物业贷款缔造了一个商业贷款融资产品，依据物业收入测算工程价值，确定贷款额度和期限，帮助开发商、大型商业企业更有效地经营物业。我行经营性物业抵押贷款具有期限长、还款灵敏、用途广泛、贷款归还及物业现金流高度匹配优点，供应了置换自有物业占用长期资金手段，有利于化解企业面临“短融长投”逆境。三、经营性物业贷款具有低风险特点一及一般性工程贷款风险比拟及一般意义上工程贷款比拟，经
5、营性物业抵押贷款躲避了从“工程立项”到“工程投产”前可行性论证市场风险。由于经营性物业抵押贷款要求借款人必需是正常经营一年以上，已经有稳定租金收入，且将来现金流足以归还银行贷款本息才能发放，也就是说经营性物业贷款选择对象物业是已经被市场证明，可行后才起先发放贷款，它躲避了“工程立项”到“工程建成投产”阶段市场风险。通俗地说，经营性物业贷款工程必需是“正在生蛋鸡”，而生产性工程贷款，在贷款发放时“鸡是否能生蛋”尚处于不确定状态。二及平凡商品房工程贷款风险比拟及平凡商品房工程贷款相比拟，经营性物业贷款躲避了销售价格必需幅度回落风险。以等额本息法为例，由于经营性物业贷款要求借款人等本归还贷款本息，以
6、10年期贷款计算，借款人每隔一年，其贷款本金就削减10%，也就是说贷款发放后，即便因为市场变更缘由使借款人物业出租收入每年以10%速度下滑，对银行来说，其贷款照旧是平安。从理论上讲，经营性物业贷款具有抗“租金连续10年下降，每年下降10%”风险实力。因而在对经营性物业抵押贷款进展工程评估时，一般不做敏感性分析。三及流资贷款风控手段比拟及流淌资金贷款比拟，经营性物业贷款除期限长、利率高，对银行奉献率高外，还强调和留意了现金流，以租金收取多少确定贷款额度，通过实行租金收入账户封闭运行，可以更好地限制其信用风险。四、拓展经营性物业贷款具有特殊重要现实意义一有利于抓住商业地产市场快速开展机遇当前，随着
7、我国经济持续快速开展，社会财产不断积累，政府经营城市理念逐步深化，由于商业地产本身所具有高利润特点，一段时间以来，大量市场游资及外资基金、民间资本选择购置商业地产，使商业地产市场开展势头日益强劲，其投资增幅高于房地产开发整体增幅，已经成为我国房地产市场最活泼、最重要组成局部。二有利于开拓新居地产按揭领域当前，受宏观经济影响，平凡商品房市场照旧没有从根本上走出低谷，同时个人住房按揭竞争却早已白热化。开展经营性物业抵押贷款，就能在白热化房地产按揭业务中开拓一块新业务领域，向优质商业地产持有者供应法人按揭业务。三有利于调整客户构造和信贷资产构造对企业资质优良、物业经营成熟、有多年经营经验、租金收入稳
8、定经营物业供应融资，有利于拓展和培育长期稳定优质客户。经营性物业贷款提高了我行对优质客户效劳水平，具有较强市场竞争力。经营性物业抵押贷款业务是一次产品创新，适应了市场新形势，满足了客户新须要，具有较大开展空间。四有利于拓展长期稳定收益来源经营性物业贷款期限长、利息收入稳定，有利于及优质客户建立长期、稳定、全面合作关系，并能够深度挖掘优质客户综合价值。开展经营性物业贷款可通过设立营业网点或大客户效劳中心楼中银行来拓展楼宇内优质客户，进而带动存款、结算、银行卡等业务开展。五有利于解决当前投放缺乏问题今年以来，受国际金融风暴影响，以及一些行业过度炒作及周期性缘由，整体经济增幅减缓。目前国内制造业萎缩
9、，平凡商品房市场成交低迷，根底设施建立领域大局初定，同业竞争猛烈。在抢抓根底领域历史性机遇同时，通过踊跃营销相对低风险经营性物业贷款，能在必需程度上缓解当前投放缺乏问题。五、经营性物业贷款业务大有可为一经营性物业贷款市场客户资源特殊丰富武汉汉自古商业兴盛，素有“九省通衢”之称，近年随着国家经济重心转移，武汉聚集了越来越多大型商业企业、写字楼和高级酒店。以商业百货为例，武汉不仅有深市第一家商业百货上市企业，而且目前仅武汉外乡百货上市企业，就分别有武汉中商、武汉中百、鄂武商、汉商集团等四家之多。此外，武汉还聚集了新世界、庄胜百货、群光百货等多家外来大型商业企业和商场。在酒店业方面，武汉有上千家上规
10、模星级酒店，如香格里拉、新华诺富特大饭店、瑞雅国际酒店等。二各家银行对经营性物业贷款同样处于起步和加速阶段前期由于内资银行在金融产品方面缺失，各家商业银行办理经营性物业贷款业务尚处于起步阶段。现阶段，虽然多家银行纷纷觉醒，加快了办理经营性物业贷款进程，在办理工程贷款时，均遇到及他行竞争状况，但综合各方状况来看，目前各家银行对经营行物业贷款拓展，也同样正处于起步和加速阶段。六、当前推动我行经营性物业贷款有三大迫切要求一抓紧行动已不容耽搁第一批收割，往往是最好、最肥。愈是到后面就愈是骨头，因此赶在他行入驻前，收割最好就显得特殊迫切和必要，这既是资产营销须要，也是风险防范须要。有市场迹象显示，经过几
11、年时间酝酿和发酵，各内资银行目前已慢慢觉醒，在当前金融业竞争猛烈情形下，已将经营性物业贷款作为核心和重点业务在开展，加快了对武汉市场资源抢占步伐，因此我行抓紧行动已不容耽搁。二客户选择应分梯次推动首先是大型商业企业大商场、购物中心，如武汉中商、武汉中百、汉商等外乡企业，以及银泰百货、庄胜百货、群光百货、新世界百货等外来大型商业企业。其次是有必需实力企业持有平凡商铺，该类客户为数众多，如洪发物业等为数众多中型、非知名企业持有商场、商铺，以及武汉市房地产开发商普遍持有、自身开发楼宇底商，假如面积较大、地理位置较好、符合条件也应拓展。这类客户以前因持有物业，非城市标记性建筑准入较难，此时此刻政策放宽后也应踊跃拓展。再次就是地理位置较好，出租率较高高档写字楼，如新世界公司写字楼等。然后就是武汉市四星级以上宾馆酒店，财务状况志向，也应踊跃拓展，但酒店目前总行仍实行书目制准入管理三信贷管理仍不行松懈虽然经营性物业贷款具有风险逐年递减先天优势，但风险管理仍不能松懈，主要是贷前调查时对租金收入真实性要进展核实，此外，贷款发放后8-10年内，经营行不能因贷款本金逐年削减而起先释放抵押物，或释放对租金收入归集，否那么抗风险实力便被弱化。作者：周小建发布时间: 2009-07-21 08:38:10来源: 中国金融网
