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1、长春市双阳区齐家镇郭家村新民居建设工程可行性研究报告总 论 一、项目概况 1、项目名称：郭家村社会主义新农村新民居建设工程2、项目建设单位：长春市云凤农牧专业合作社 项目负责人： 李云凤3、项目主管部门：长春市双阳区齐家镇政府 部门负责人： 张贵海4、可研编制单位：长春市希杭商务咨询事务所编制负责人： 孙 毅5、项目建设地点：长春市双阳区齐家镇郭家村二、项目建设提出的理由和过程党的十六届五中全会明确指出，今后五年内我国经济社会发展的奋斗目标和行动纲领，建设社会主义新农村是中国现代化建设中最重要的历史任务。确定了“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的目标。2010年中央一号文件和
2、中央经济工作会议、中央农村工作会议精神，更进一步明确提出要促进农村改革和体制机制创新，推进社会主义新农村建设，按照总量持续增加、比例稳步提高的要求。2010年国家预算内固定资产投资突出重点，优化结构，大力增加农村民生工程和农村基础设施建设投入，重点支持农村“水电路气房”等民生工程，把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，通过安排国家预算内固定资产投资，鼓励引导支持农民依法依规建设自有住房。吉林省和长春市对社会主义新农村建设也极为重视，提出了明确要求，相继出台了一系列政策措施。做出了“深化农村改革，加快农村城镇化进程”的决定，提出了“新农村、新民居”的建设思想，以加快重点小城镇的建设步伐，改善本地
3、区农民的居住环境，带动本地区经济的发展，形成新型农村小城镇。以加快农村城市化进程、推进城乡一体化发展。中共双阳区委、区政府2008年3月1日下发新农村建设整体推进工作思路文件，明确要求：用工业化思维谋划农业，培育特色产业；科学制定规划，加强基础设施建设，初步构建起田园式风光、集约化生产、城市化生活、社区化管理的具有都市特点的繁荣和谐新农村基础框架。这也就是社会主义新农村建设的基础要素。双阳区齐家镇郭家村党支部书记、长春市云凤农牧专业合作社理事长李云凤，深刻领会中央和各级党委和政府关于社会主义新农村建设和城乡建设用地增减相挂钩的精神和要求，她高瞻远瞩，审时度势地提出建设“郭家村新民居建设工程”的
4、宏远规划。提出了以“郭家村为平台、两委会为主体、公司为支撑、合作社为依托、村民为基础”， 在尊重农民主体地位和合法权益，遵循“原村组土地承包关系不变，各项承包、租赁合同不变，资产、债权、债务不变”的原则，通过“民主选择、合屯并居，整合资源、盘活要素，统筹布局、全面规划，招商引资、政府扶持”的创新模式，积极发展现代农业，扩大农村需求，将郭家村建设成为一个“生态化标准、田园化风光，产业化支撑、规模化经营，城镇化设施、文明化生活，民主化管理、职业化农民”的“和谐、文明、富裕、宜居”的社会主义新农村。郭家村社会主义新农村新民居建设项目的实施将会取得显著地社会效益和经济效益：1、整合土地资源，节约用地，
5、为农村经济发展奠定基础 新民居建设工程的实施，既改变了村容、村貌，又在保障村民利益的前提下，整合了土地资源，集约了集体土地，使有限的宅基地转变为生产型集体用地，发挥最大的效益。郭家村新民居建设的统一用地、统一规划、统一设计、统一管理，将分散的住宅改为多层住宅，充分利用了空间。节约下来的土地一部分可复垦发展农业生产，一部分可开发招商引进二、三产业项目，有利于加快产业结构调整的步伐和农村城乡一体化进程，为郭家村经济发展奠定基础 2、带动农民生产方式的改变，增加农民收入随着产业结构调整的步伐，促使农民逐渐从一产业中分离出来，向二、三产业转移，全面带动农民生产方式的改变，并使农民逐渐转变为现代农业产业
6、工人，切实增加了农民的工资性收入。 郭家村村民将通过缴纳原住宅拆迁所得补偿与新居建筑成本的差价的方式，获得新居的房屋产权。拆迁后节省的土地，产权仍归村民，节省土地的收入可给予农民再分配，增加农民收入。 3、改善了村民居住环境，改变村庄面貌 通过政府引导，科学规划改变了传统的建筑模式，新农居建设设计了商场、卫生院、养老院、健身广场等公共场所；对道路进行了硬化、绿化、亮化，改变了过去布局分散，外观面貌缺乏特色、陈旧等问题，特别是“五乱”现象，得以有效遏制。村庄环境改善了，村民对村庄环境的意识也提高了，带动了村风及村民文明程度的大幅提升。这种新的生活方式也将逐渐引导农民进入城市文明中，并通过这种生活
7、方式的转变，逐渐提高农民素质。 4、提高了村民住房和生活质量 郭家村新民居居民楼建设坚持了高标准，高起点，采暖、供气等一些现代生活设施得到积极的应用，节约大量能源，减少大气污染，极大地满足了村民住房质量的不断提高。 新民居建设工程完成后，村民将进入宽敞明亮、基础设施完善的新居民楼，新居民楼设计充分考虑了房间功能配置，体现了方便、快捷、卫生、舒适等特点，改变了以往起居杂物不分，活动范围单调等缺点，做到外观质量和内在质量都合理，功能区分，起居杂物分开，重视阳光利用，极大的满足了村民生活的要求，提高了生活质量。 目前，在新民居建设工程酝酿筹备过程中，已经可以切实地感受到全体村民和镇、区领导对郭家村新
8、民居建设工程的期盼与希望。希望通过郭家村新民居建设工程的实施，实践和落实党中央、国务院提出的“把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把发展现代农业作为转变经济发展方式的重大任务，把建设社会主义新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力”的总体要求，为吉林省、为全国农村全面开创社会主义新农村建设积累经验，提供样板。三、项目建设地点长春市双阳区齐家镇郭家村 四、项目建设内容与进度1、郭家村新民居建设内容：郭家村新民居建设形态为集中式，根据地理环境条件和交通条件及生产、生活实际需要，将其用地规划分为三个区。（1）居住组团区 主要体现村民的居
9、住功能，根据村庄内的道路阻隔划分四个居住组团，管理时可做为社区的管理模式。组团内设幼儿园、托儿所及相应的配套设施。 规划建设每栋占地面积550平方米，建筑面积3300平方米，建筑高度18米的六层高住宅楼30栋，共占地15300平方米，按1:4容积率计算，居住组团区总占地面积为61200平方米。 每栋楼建筑面积3300平方米,可安置村民36户，每户回迁面积可达到91.7平方米，四个居住组团30栋住宅楼可安置村民1080户；（2）公共服务区 全村的管理、服务、文化、教育、科技培训、信息咨询服务、商业服务与商贸物流中心。主要包括： （1）村委会办公楼、科技培训教育中心、图书室、青少年活动中心、老年人
10、活动中心、体育活动室等； （2）幼儿园、养老院、卫生院等公共服务场所； （3）超市、生产资料商店、饭店、招待所、宾馆等商业服务场所。规划公共服务区建筑物占地面积3000平方米左右，建筑面积12000平方米左右。（3）中心广场区 在居住组团内建设大型中心广场一处，主要是便于村民休闲、娱乐、健身和举行公益性活动，对广场内进行绿化、美化、亮化、植树、安装广场灯等。让村民拥有同城市居民一样的生活环境。规划中心广场区占地面积50000平方米左右； （4）建设完成与其相适应的 道路、供水、排水、供暖、电力、电信、环卫等各项配套实施。 2、郭家村新民居建设一期试点工程建设内容：（1）建设占地面积550平方米
11、，建筑面积3300平方米，六层高住宅楼一座，建筑高度18米；（2）建设完成与其相适应的道路、供水、排水、供暖、电力、电信、环卫等各项配套实施。 3、项目工程建设进度 新民居建设工程项目实施计划从2010年5月开始，至2012年11月完工；新民居建设一期试点工程项目从2010年5月开始，至2010年11月完工；五、项目总投资及资金筹措1、郭家村新民居建设工程项目总投资：新民居住宅楼建筑费用每平方米成本价按1200.00元计算（含动迁安置费、土地整理等费用），30栋楼，总面积99000平方米,需建设资金11880万元；公共服务区建筑费用每平方米成本价按1500.00元计算（含动迁安置费、土地整理等
12、费用），总面积12000平方米,需建设资金1800万元；中心广场区及村屯整治建设费用约需建设资金500万元；新民居工程建设配套设施建设费用约需建设资金1000万元；新民居工程建设费用总投资约需资金15100万元人民币。2、郭家村新民居建设区一期试点工程项目总投资：新民居住宅楼建筑费用每平方米成本价按1200.00元计算（含动迁安置费、土地整理等费用），试点一栋楼，建筑面积3300平方米，需资金396万元；新民居一期工程建设配套设施建设费用约需建设资金500万元；新民居工程建设费用总投资约需建设资金896万元人民币。 3、项目资金筹措 （1）郭家村新民居建设工程项目总投资：新民居住宅楼建设资金1
13、1880万元，招商引资由投资商投入解决；公共服务区建设资金1800万元，招商引资由投资商投入解决；中心广场区及村屯整治建设费用约需建设资金500万元，由合作社组织解决；新民居工程建设配套设施建设费用约需建设资金1000万元；请政府相关部门给予支持解决500万元，由合作社组织解决500。（2）郭家村新民居建设一期试点工程项目。新民居住宅楼建设约需资金396万元，由投资商投入解决；新民居一期工程建设配套设施建设费用约需建设资金500万元，请政府相关部门给予支持解决。六、可行性研究报告编制依据 中共中央、国务院关于“三农”工作和社会主义新农村建设的系列文件和指导精神；农业部关于印发社会主义新农村建设
14、示范行动实施方案的通知（农发20065号）；吉林省社会主义新农村建设领导小组关于进一步社会主义新农村建设试点村镇规划编制工作的意见（吉新农村领导小组20065号）；吉林省关于社会主义新农村建设规划的指导意见；的系列文件和指导精神长春市政府，中共双阳区委、区政府关于社会主义新农村建设的系列文件和指导精神。吉林省政府办公厅关于推进农村泥草房改造安居工程试点工作的指导意见吉政办发 （号）吉林省政府办公厅关于全面推进农村泥草房改造安居工程试点工作的指导意见吉政办发 （811号）吉林省民政厅全省农村困难户泥草房改造安居工程帮扶意见吉民发 （5号）吉林省财政厅吉林省农村泥草房改造安居工程资金管理（试行）办
15、法（吉财建488号）吉林省建设厅推进农村泥草房改造安居工程试点工作的指导意见（吉建村11号）长春市政府、区政府关于推进农村泥草房改造安居工程试点工作的系列文件和指导精神国土资源部、吉林省政府、长春市政府关于城乡建设用地增减相挂钩的系列文件和指导精神村庄和集镇规划建设管理条例（国务院令第116号）；建设部、科技部小村镇建设技术政策（2006年）；镇规划标准（GB501882007）；村镇规划编制办法（试行）（2000年 建村36号）；吉林省建设厅关于进一步加强村镇规划管理工作的通知（吉建村20068号）；吉林省村庄规划编制技术导则（初稿）（2006年5月）；长春市规划局长春市城乡规划条例（2010年）
