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1、一 海门整体分析11 人员分布情况海门市民营经济发展迅速。即至2006年底，全市个体工商户、私营企业总数达到近6万户，从业人数达到17万人，注册资本金达到270亿元。特别是西部家纺板块近年来发展较快，2006年共形成近100个超千万元项目，2006年仅三星镇就新发展个体工商户4981户、私营企业371家，95%以上从事家纺和服装加工贸易。2007年海门在岗职工及城镇个体私营人员数量表：市县在岗职工私营企业人数和个体单位万人#国有#城镇#港澳台商#外商从业人员单位集体单位投资单位投资单位南 通 市57.7419.172.796.5412.88168.15海 安 县7.061.930.200.76
2、0.8523.80如 东 县5.912.400.261.050.9417.93启 东 市5.871.900.561.061.0221.56如 皋 市6.212.320.190.901.3830.42通 州 市6.922.090.600.932.0932.45海 门 市6.182.320.290.991.7221.36从表中总体在岗人员数量为6.18万人，而个体私营从业者为21.36万人，同整个南通其他市县相比，比重较大，海门私营从业人员较多。海门连续四年在岗职工及城镇个体私营人员数量表：时间在岗职工私营企业人数和个体单位万人#国有#城镇#港澳台商#外商从业人员单位集体单位投资单位投资单位200
3、76.182.320.290.991.7221.6320065.942.410.460.821.4317.8720055.682.460.470.611.3718.3120045.292.430.610.310.936.85个体私营业者逐年增长 ，增幅较大。5消费与物价：社会消费品零售总额：2009年第一季度，海门市社会消费品零售总额40.63亿元，同比增长16.3%，与海安并列南通六县市之首。一季度，市以上实现消费品零售额22.34亿元，同比增长16.4%，市以下实现消费品零售额18.29亿元，同比增长15.7%，城乡市场基本领“半壁江山”。我市文峰大世界、农工商超市、时代超市三家企业一季度
4、分别实现销售额1.1亿元、0.33亿元、0.32亿元，同比增幅分别为23.9%、8.9%和5.5%。海门市消费品市场运行趋势呈现三大特点：一是城乡市场发展更趋均衡。随着“万村千乡”工程和“家电下乡”等一系列富农政策的实现，农村消费品市场逐渐活跃。二是市民消费信心进一步恢复。虽然国际金融危机对消费市场带来巨大冲击，但广大市民出于对海门经济发展的良好预期，消费信心快速恢复。三是餐饮消费持续扩大。市民消费观念的更新和“倾向经济”的刺激，我市餐饮市场十分火爆。餐饮业成为消费市场增长幅度最高行业。6人民生活：2007年南通市人民生活数据分析：市县在岗职工农村居民农村居民人均农村居民农村居民人均平均工资人
5、均纯收入生活消费支出恩格尔系数住房面积（元）（元）（元）#食品（）(平方米)南 通 市2594769054911186337.951.6海 安 县2442266705314196637.049.8如 东 县2259862124751186939.356.6启 东 市2234675404487180740.351.4如 皋 市2259457423909149338.247.9通 州 市2488475205761202235.156.0海 门 市2549180505570216138.847.3海门市近四年情况分析：时间在岗职工农村居民农村居民人均农村居民农村居民人均平均工资人均纯收入生活消费支出
6、恩格尔系数住房面积（元）（元）（元）#食品（）(平方米)20072549180505770216138.347.320062083371905164202739.345.920051757665584557190741.845.920041520458924038180044.645.6职工年平均工资：海门市城镇集体以上单位从业人员达64883人。在岗职工平均工资有所增加，达到25491元，比上年同期的15899元，增长了3232元，增长幅度为20.3%，仍然延续了前两季度增长趋势，平均增幅达20%以上。人均消费性支出：海门市人均消费性支出一由2000年的4962元，上升为2008年的1138
7、0元，同2007年相比，八大类消费支出现六升二降。增幅最大的是家庭设备用品及服务支出。居民可支配性收入：海门市城镇居民人均可支配收入为16062元，比上年增长17.2%，四大类收入水平全面增长。恩格尔系数：海门恩格尔系数为38.7% ，城市已经达到小康水平。人均可居住面积：海门市人均可居住面积已从2001年的24.2发展为2008年的39.98，整个江苏城镇居民人均住房建筑面积为30.15平方米，由此可见海门的房地产市场还是有很大空间的。（二）海门房地产概况1、土地出让情况：江苏省海门市位于长江入海口，人口102万人，土地面积1149平方千米，其中耕地面积60039公顷，2006年全年全市协议
8、出让国有土地使用权巧7宗，出让土地面积386.23公顷，合同土地出让金3.5亿元。从近期海门市土地供应来看，主要以住宅和商业及商服设施配套性质为主。海门市08年上半年出让土地27.2万平米，市中心区域由于土地资源限制，供应量相对较小，随之市区土地价格也逐步上涨。2固定资产投资总额：2008年海门固定资产投资总额为182.8亿，比07年同期增长了15.99%，其中房地产13.2亿。由上表可以看出海门固定资产投资总额稳步增长，显示了海门市经济呈现稳步上升趋势，民间投资信心增强，各项社会投资也会跟进，这将促进海门经济繁荣 。建筑业主要经济指标(2006年)指标房屋和土木建筑安装业建筑装饰业工程建筑业
9、房屋工程土木工程施工企业个数(个)3297 2090 1207 1011 1411 建筑业总产值(亿元)4767.67 3869.19 898.48 361.21 206.18 #建筑工程4655.72 3791.08 864.64 47.10 196.03 安装工程88.49 59.79 28.70 311.82 6.42 固定资产折旧39.14 22.39 16.75 4.20 2.01 本年应付工资总额654.09 573.90 80.19 43.13 25.98 本年应付福利费总额76.80 67.24 9.56 5.40 2.52 工程结算税金及附加133.76 104.66 29.
10、09 10.66 6.17 竣工产值（亿元）3679.53 2986.20 693.33 325.99 178.05 房屋建筑施工面积（万平方米）62522.04 62064.99 457.05 468.28 #本年新开工37309.72 37008.83 300.89 256.04 投标承包面积55522.52 55172.33 350.19 305.00 房屋建筑竣工面积（万平方米）28453.83 28225.76 228.07 202.28 利润总额(亿元)132.19 90.58 41.61 20.86 7.67 注：装修装饰业从事装修装饰工程的从1999年起免填单位工程施工个数。3
11、房地产开发比重：2008年海门房地产开发施工面积为178.3万平方米，其中住宅150.9万平方米，占84.6%。住宅投资10.88亿元，占82.2%.2007年海门房地产开发施工面积为125.39万平方米，其中住宅100.73万平方米，占80.3%。住宅投资8.17亿元，占81.9%.4、海门房地产销售额统计海门房地产销售额统计时间总销售额住宅销售额总销售额增加量20055.86亿3.48亿62.70%20068.44亿7.04亿44%200713.79亿8.28亿63.30%200816.9亿8.48亿22.60%43.761.53.43%66.54.456.69%1277.355.79%1
12、57.69.986.33%182.813.27.22%从上表可以看出，海门的房地产销售额除2008年速度放缓以外，其余各年都是大幅度提升的。5房地产开发现状：2008年上半年，海门房地产市场仍处在发展阶段。海门楼价所呈的稳定状态还将持续一段时间，但房价下挫的可能性不大。开发商新开房源降价的余地越来越小；海门楼价“居中”，与周边县市特别是苏南及浙江等地市场相比，还有很大上升空间。 海门区位优势提升和海门经济发展，将促进住房价格进入新的增长期。目前海门房地产市场供应放量较大，而市场起步较晚，房价偏低是目前自用者和投资者的首选。二、中观市场研究（一）海门市区域规划定位及发展方向1、城市性质：长江三角
13、洲北翼新兴工贸城市，现代化的滨江宜居城市。2、城市发展目标：将海门建设成为布局合理、功能完善、环境优美、设施先进、现代开放的滨江宜居城市。3、城市结构形态：城区逐步形成“一主一次”（主城区、滨江新区）组团式城市结构形态。规划确定2个组团功能定位为：（1）主城区：全市的政治、经济、文化、教育和商贸物流中心，科研创新研发基地和高新技术产业基地。 东片区：南到通秀路，北至镇北路，东到镇东路，西至湛江路所围合的范围。 西片区：南到南环路、朝霞路、市场用地南，北至海门河、北环路、公交保养场北、海门站南，东到湘江路东290m、民生路、嘉陵江路、西至日新路、江海路、岷江路、富江路及以西300m所围合的范围。 青龙化工园：东南至长江，西北至青龙河所围合的范围内。（2）滨江新区：南到长江、圩角河，北至大通路，东到恒山路，西至长安路所围合的范围。以高新技术为先导，发展电力、新材料等大用水量、大运输量的工业和商贸流通、休闲等服务业。4、城区各类建设用地规划：（1）居住用地：规划居住用地1582.55hm2，占建设用地的31.24%，人均居住用地36.80m2。规
