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1、鲅鱼圈高高层项目目市场调调研报告告目录第一部分分 宏观观城市概概况一、 营口区域域概况二、 鲅鱼圈区区域概况况三、 宏观经济济环境四、 城市发展展与规划划五、 小结第二部分分 鲅鱼鱼圈市场场概况一 营口房地地产宏观观概况二 鲅鱼圈楼楼盘概况况三 小结第五部分分 总结结附表：第一部分分 宏观观城市概概况一、 营口区域域概况1、自然然地理营口口市位于于西北部部，西临临，与、隔隔海相望望；北与与、为邻邻；东与与、接壤壤；南与与、相连连。营口口南接大大连，西西临渤海海，背靠靠东北腹腹地，中中国七大大水系之之一的大大辽河从从里注入入渤海。 营营口是辽辽宁省管管辖的地地级市，是是全国重重点沿海海开放城城市
2、。在在54002平方方公里的的土地上上，养育育着2330万勤勤劳热情情的营口口人。 营营口海岸岸线长996公里里，近海海难涂116万多多亩。2、行政政区划截至20005年年12月月31日日，营口口市辖四四区(站站前区、西西市区、老老边区、区区)，两两市(市市、市)，411个建制制镇(其其中老边边区4个个、大石石桥市一一五个、盖盖州市222个)，144个乡(盖州市市)，227个街街道办事事处(站站前区77个、西西市区77个、老老边区22个、鲅鲅鱼圈区区4个、盖盖州市22个、大大石桥市市5个)，144个国有有农场，9929个个行政村村。总人人口22229一三三9人，其其中站前前区26600771人
3、，西西市区一一五99904人人，老边边区12234一一八人，鲅鲅鱼圈区区10335255人，大大石桥市市70552855人，盖盖州市88769936人人，城市市化水平平为388.588%。营口口市 面积积49770平方方千米，人人口2330万人人（20004年年）。站前前区面积积700平方千千米，人人口266万。邮邮政编码码1一五五0022（1一一五0000、11一五0001、11一五0002、11一五0003均均为站前前区区号号）。区区人民政政府驻文文化宫里里45号号。西市市区面积积200平方千千米，人人口166万。邮邮政编码码1一五五0044。区人人民政府府驻渤海海大街西西60号号。鲅鱼圈
4、圈区面积 2688平方千千米，人人口300万。邮邮政编码码1一五五0077。区人人民政府府驻钱塘塘江路一一五号。老边边区面积积 3005平方方千米，人人口一三三万。邮邮政编码码1一五五0055。区人人民政府府驻龙山山大街554号。大石石桥市面积积一三779平方方千米，人人口722万。邮邮政编码码1一五五1000。市人人民政府府驻青花花街道振振兴社区区。盖州州市面积积29228平方方千米，人人口733万。邮邮政编码码1一五五2000。3、交通通情况营口一市市两港，辽辽河老港港于一八八64年年对外开开埠，成成为中国国东北第第一个对对外开埠埠的口岸岸。19984年年兴建的的鲅鱼圈圈新港是是全天候候深
5、水海海港，不不淤不冻冻，四季季通航。营营口港已已与400多个国国家和地地区的1140多多个港口口建立海海运业务务，年吞吞吐量突突破25500万万吨，集集装箱运运输逐年年递增，成成为中国国东北第第二大港港、中国国第十大大港。营营口陆路路运输四四通八达达，东北北铁路、电电气化高高速铁路路，公路路、高速速公路交交通网络络纵贯营营口全境境。营口口海运畅畅通，成成为东北北腹地最最近的出出海口。 营口立立交桥成成为东北北最大的的交互式式公路立立交桥。营营大公路路、辽河河大街、盼盼盼路、渤渤海大街街、金牛牛山大街街宽敞明明亮。营营口是中中国首批批投资硬硬环境建建设400优城市市之一。4、人口口结构全市共有有
6、26个个民族，即即汉、满满、回、朝朝鲜、蒙蒙古、锡锡伯、藏藏、维吾吾尔、苗苗、彝、壮壮、布依依、侗、瑶瑶、白、土土家、哈哈尼、傣傣、黎、高高山、达达斡尔、羌羌、俄罗罗斯、鄂鄂温克、鄂鄂伦春、赫赫哲族。20066年末，全全市总人人口达到到2311.1万人人。其中中，非农农业人口口1044.7万人人。人口口自然增增长率22.370。年年末全市市城镇登登记失业业人员22.5万人人，城镇镇登记失失业率44.8%，比比上年下下降0.4个百百分点。据抽样调调查统计计，全年年城市居居民人均均可支配配收入110一三三5元，比比上年增增长122.5%；农村居居民人均均纯收入入50001元，比比上年增增长111.
7、1%。全全部在岗岗职工年年平均工工资1663033元，比比上年增增长144%。 社会会保障事事业不断断巩固和和改善。全全市参加加养老保保险人数数36.6万人人，参保保缴费率率为911.9%，社社会化发发放率为为1000%。为为失业人人员发放放失业保保险金551055万元。参参加城镇镇职工基基本医疗疗保险的的单位229855个，参参保人数数42.6万人人。为77.4万名名城镇困困难居民民发放了了最低生生活保障障金。扶扶贫帮困困工作力力度进一一步加大大，全市市共投入入扶贫款款物11165万万元。年年末，全全市收养养性社会会福利单单位床位位数48837张张，收养养33776人。全全年福利利彩票销销售
8、总额额2.3亿元元。表一：220066年底全全市的人人口分布布区域人口数站前区人口266.2万西市区人口166.1万鲅鱼圈区区人口300.1万老边区人口一三三.1万大石桥市市人口722.3万盖州市人口733.3万5、旅游游资源营口历史史悠久，文文化底蕴蕴深厚；营口人人民饱经经沧桑，走走过了风风雨历程程。历史史是不应应被遗忘忘的。漫漫话营口口老地方方一书书的出版版，将一一幅幅真真实的历历史画面面呈现在在我们的的面前，为为我们了了解和认认识营口口的历史史打开了了一扇窗窗子。营口是辽辽宁省管管辖的地地级市，是是全国重重点沿海海开放城城市。在在54002平方方公里的的土地上上，养育育着2224万勤勤劳
9、热情情的营口口人。 营口海海岸线长长96公公里，近近海难涂涂16万万多亩。营营口不仅仅是一个个发财之地地，还是是一个旅旅游胜地地。历史史悠久的的人文景景观和独独具特点点的自然然景观，吸吸引了几几百万海海内外游游客。 山、海海、泉、林林、河交交相辉映映，到处处是您休休闲度假假的好去去处营口市西西临渤海海辽东湾湾，属暖暖温带大大陆性季季风气候候。其气气候特征征主要是是：四季季分明，雨雨热同季季，气候候温和，降降水适中中，光照照充足，气气候条件件优越。但冰雹暴雨、干旱、大风等灾害性天气也时有发生。6、小结结（1）城城市性质质较为优越越的地理理位置，旅旅游、休休闲型地地级城市市，城市市化建设设进程处处
10、于初级级建设阶阶段。营营口市相相对集中中的居住住现状，但但随着城城市规划划的发展展，住宅宅的开发发重心必必定向周周边覆盖盖。目前前辽宁沿沿海产业业基地的的规划表表明，整整个城市市的重心心正往南南边扩展展，一些些大型的的企业正正从周遍遍的城市市向营口口搬迁，因因此，本本项目的的C-55号地块块是一个个不错的的发展机机遇。（2）交交通状况况“铁、公公、水、空空”立体交交通优势势缩短营营口与周周边城市市的直线线距离，同同样也赋赋予了它它吸附周周边城市市人口房房产投资资的先决决条件。今年计划改造营口市区道路7条，局工程技术科承担了监督管理任务，截止10月中旬工程已全部圆满竣工，实际完成道路12条，超额
11、完成了任务。道路总面积73450平方米。其中：主次干道6条，面积61980平方米；街巷路6条，面积11470平方米。与C-3地块最密切的得胜路目前已经完工，为整个项目的前景提供一个好的发展平台。（3）人人口及受受教育程程度：人口总量量的逐年年递增，虽虽然说明明了房地地产市场场需求的的大幅度度增加，但但从人口口分布中中不难看看出主要要目标客客群-中心城城区的人人口分布布仅占总总量的665-770%；营口市市整体的的受教育育水平相相对较低低，因此此来讲，营营口是一一个人才才输出的的城市，同同样也预预示消费费人群多多数属于于实用主主义人群群，更加加注重产产品自身身。（4）旅旅游资源源营口是辽辽宁省一
12、一个大的的作为远远近闻名名的优秀秀工业城城市，有有着自己己独特的的历史文文化，给给予了城城市知名名度与美美誉度，近近而为打打造品牌牌地产项项目提供供了基础础支撑。营口有“东东北四大大禅林”之之一的楞楞严禅寺寺，位于于营口市市中心，占占地80036平平方米，呈呈规则的的长方形形。这座座寺院建建于19921年年，是由由禅定和和尚多方方募化在在原佛教教宣讲堂堂旧址上上修建的的，有三三进院落落.寺内内的主要要建筑天天王殿、大大雄宝殿殿、藏经经楼等.大雄宝宝殿是整整个寺院院的中心心建筑,面阔五五间，殿殿内供奉奉如来佛佛、观世世音、十十八罗汉汉等佛像像，这些些佛像均均为铜铸铸，神态态各异，栩栩栩如生生，为
13、寺寺院增色色不少。营营口至今今仍保持持着赶庙庙会的习习俗，每每年的农农历四月月十八，远远近百里里的僧众众不辞辛辛苦齐聚聚寺内，大大殿内香香烟缭绕绕,诵经经之声不不绝于耳耳.这一一天是椤椤严禅寺寺一年当当中最热热闹的一一天。楞严严禅寺119799年被辽辽宁省人人民政府府列为省省级文物物保护单单位。营口以开开放城市市的雄姿姿展现在在世人面面前。把把百年的的老港建建成一市市两港区区的现代代化港口口城市；把昔日日的渔村村建成国国家级经经济技术术开发区区；把泥泥泞窄道道建成园园林长街街；把砖砖坯瓦房房建成鳞鳞次栉比比的高楼楼大厦；把乡村村级小厂厂建成科科技先导导型企业业。营口口是各项项社会事事业经受受严
14、峻考考验，不不断探索索；是解解放思想想，更新新观念，开开拓进取取；是自自力更生生，艰苦苦奋斗，曲曲抓发展展，取得得辉煌成成就。二、 鲅鱼圈区区域概况况1.基本本信息鲅鱼圈区区位于渤渤海辽东东湾东北北岸，距距市区553公里里。面积积2688平方千千米,人人口300万（220044年）这这里依山山傍水，海海阔水深深，气候候宜人，有有优越的的地理位位置和良良好的自自然环境境。19975年年8月，交交通部为为了落实实周总理理关于“彻彻底改变变我国港港口落后后面貌”的的指示，派派出一个个港口建建设考察察小组来来到辽宁宁。考察察组沿着着辽东湾湾走了一一 圈，一一下子就就被鲅鱼鱼圈优越越的建港港条件吸吸引住
15、了了。考察察小组建建议在鲅鲅鱼圈建建设新港港。19978年年 7月月26日日，国务务院批准准了“鲅鲅鱼圈新新港港口口设计任任务书”。119811年100月，交交通部和和辽宁省省政 府府联合向向国务院院报告，请请求批准准建设营营口鲅鱼鱼圈港区区，得到到国家计计委的批批准。119822年100月， 鲅鱼圈圈港区的的初步设设计得到到国家批批准。119833年2月月，鲅鱼鱼圈港区区建设工工程被列列为国家家“七五五 ”重重点建设设项目。根根据国家家重点建建设工程程营口港港鲅鱼圈圈港区建建设的需需要，为为适应改改革开放放， 经经国务院院批准，设设立营口口市鲅鱼鱼圈区，成成为辽东东半岛对对外开放放的重要要“窗口口”。2.交通通概况哈大大公路、沈沈大高速速公路三三条交通通动脉、疏疏港公路路、入区区公路相相应横穿穿东西。 鲅鱼圈圈站站址址在辽宁宁省营口口市鲅鱼鱼圈区，邮邮政编码码 1一一五0007 。建建于 119111 年。离离沙岗站站 7 公里，离离鲅鱼圈圈港站 5 公公里，隶隶属沈阳阳铁路局局大连铁铁道有限限责任公公司管辖辖。现为为四等站站。客运运：办理理旅客乘乘降；不不办理行行李、包包裹托运运。不办办理货运运营业。鲅鱼圈
