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1、沈阳市房地产开发项目部分收费明细表序号 收费单位收费项目 收费价格与标准收费文件号备注1市测绘院购买地形图二环内 首张3468元,其余400元/张国家测绘局20023号根据地形不同定测点放线费2594元/栋地籍确认测绘费648元/点2市规划院规划定线2元/延米辽规协200216号3区土地所土地登记费0.1元/国土籍字199093号4土地交易中心土地出让金按市规划局2005年文件住宅50年商业40年5市配套办城市综合配套费住宅143元/ 公建108元/沈建委发199993号按新建面积6市财政局土地契税4% 土地获取款额中华人民共和国契税暂行办法7市人防办人防易地建设费住宅40元/ 公建80元/
2、九层以下沈价发200244号2000元/十层以上未设 按人防面积人防设计审查费1.5建安费沈价发200244号按人防面积人防质量监督费2.5建安费沈价发200244号按人防面积人防工程拆迁补偿300-800元/沈价发200274号遇人防工程需拆迁时8市文物局文物部门勘测费13.24元/老城区 8.54元/其它区国家文物局 物价局 248号文物保护区内按占地面积9投资咨询单位项目核准申请具体按投资额取费国家计委计价格19991283号此文件为可研报告编制取费标准10环保科研所环评报告委托具体按投资额取费国家计委计价格2002125号11市城建局城市占道费详见沈文城发19938号沈文城发19938
3、号城市道路挖掘详见沈建发2000150号沈建发2000150号道路绿地补偿详见沈政发19934号沈政发19934号垃圾排放管理费1元/吨辽价发1992197号12市区自来水公司临时用水按表计量13市区电业局临时用电按表计量14市区环保局废弃排污费0.6元/污染当量排污费征收管理办法噪音超标350-11200元/月15审图单位施工图设计审查1.5 建安费辽价发200199号16市建筑交易中心建设工程交易服务费0.81.2 合同价 甲乙方各付1/2沈价发200352号17市造价站定额测定费1.2 建安费乙方支付辽政发200115号18市质量监督站质量监督委托1.5 建安费砖混1.2元/ 框架1.8
4、元/辽价发200262号按中标合同19市气象局防雷设计审核按建筑物基础占地面积辽价发2003126号具体由气象局核定20市劳动局施工许可证建设 施工单位各预交1%合同价款沈劳社发200659号农民工资保证金竣工后返还21市电业局电配套费住宅90元/ 公建100元/ 辽价发200655号办理正式电时交纳22市煤气公司煤气集资费1600元/户辽财综200356号先代用户交纳23热力供暖公司供暖挂网40元/100元/沈财办发200350号24市工商局广告审批20元/件25市房产测绘大队产权面积测绘公建:2.72元/ 住宅1.36元/ 国测财字20023号26市房产交易中心交易费非住宅 2.5合同备案
5、3元/27市房产信息中心网上备案0.6元/28消防检测中心竣工消防检测29市动迁办动迁管理费4.2国计价格2001585号30区动迁办动迁管理费25元/辽价发200183号 郑重声明： 1、 沈阳市房地产开发项目审批流程图和沈阳市房地产开发项目部分收费明细表均由中房公司整理编制； 2、 上述文件如有疏漏，敬请见谅，并欢迎同行提示完善； 3、 上述文件仅供开发企业参考，不作为实际审批流程及实际收费标准依据，审批流程及收费标准以实际发生为准，中房公司不承担任何责任。中房集团辽宁置业有限公司编制二七年三月二十六日以财务分析法为例。比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。 1、土地费用，包括征地
6、费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。 2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120400元/平方米左右。其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。 3、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350500元/平方米。该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一
7、般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。 4、建安工程费。包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为20002500元/平方米左右。其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。 5、公共建筑建安工程费。包括会所建安工程和公建建安工程成本。这块费用也可以归并到建安工程费用上面。一般为120160元/平方米 6、公建配套费。包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程
8、费等。 7、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%4.5%来核算，一般为300400元/平方米。 8、税费。如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。 9、财务成本。主要为银行利息及其他融资成本。一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到10001500元/平方米。 也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。房地产开发企业收费及成本
9、构成明细表 （一）（三） （三）（七） .房地产开发企业收费及成本构成明细表 .类别 序号 项 目 标 准 摘 要 优惠政策 依据文件 索引 .（一）土地征用及拆迁安置补偿阶段 1 楼面地价 85-450元 地级： 10、9、8、7、6、5、4、3、2、1 危改按50%计取 市规划局、物价局 规国地字（2002）654号 续四P31 .楼面价：85.100.120.140.160.185.215.250.285.450 .2 征地管理费 征地费总额1.54 全包方式：包工作、包时间、包费用。1000亩以上3%，1000亩以下4% 津价房地字（1993）第132号 指南P159 .半包方式：包工
10、作、包时间、不包费用。1000亩以上2%，1000亩以下2.5% .单包方式：限时间、不包费用。1000亩以上1.5%，1000亩以下2% .3 1/500、1/2000现状地形图 按幅收取(每幅为250200) 1/500：一般2000元 困难4000元 危改及经济房按50%收取 津价房地（2001）385号 续四P41 .1/2000：一般4000元 困难8000元 复制费50元/幅 .4 界址点坐标图 约12元/ 与点的数量及测绘方式密切相关 .5 拆迁安置补偿费 产权调换、作价补偿、货币还迁 公有住宅：市场评估价90%建筑面积 .（计租面积系数+安置补贴费+搬迁补助和奖励） 市政府11
11、4号令 续二P401 .私有住宅：市场评估价建筑面积+安置补贴费+搬迁补助和奖励 津政发（1998）44号 续二P515 .非 住 宅：按市场评估价。属市政基础设施建设项目的按1000元补偿 津政发（2004）70号 .注：系数通常为1.2，楼房为1.31.4 人民政府令93号 续四P554 .6 拆迁管理费 0.50% 按拆迁安置补偿费总额的0.5% 津价房地（1994）第154号 指南P351 .津价房地（1998）第608号 续二P81 .津价费（1998）第43号 续二P164 .7 临时过渡补助费 80元/户月 具体测算时可以按容积率0.5,每户15再乘周转期近似计算 房拆（1999）150号 续三P161 .8 公厕补建费 1220万元/座 繁华地区20万元/座，一般地区12万元/座，测算时可按1座/公顷计算 危改按50%收取 津价费字（1994）第93号 指南P417 .9 树
