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1、君莲居住区幼稚园(幼儿园)建设项目可行性研究报告 *工程咨询有限公司（资格等级:甲级 编号:工咨甲）目 录第一章 总 论11.1 项目概述11.2 项目研究的结论2第二章 项目概况72.1 项目建设条件72.2 投资的必要性9第三章 项目建设方案113.1 方案的确定113.2 建筑设计143.3 结构设计163.4 电气设计173.5 给排水及消防设计183.6 环境、防盗安保与节能设计20第四章 项目组织与管理244.1 项目组织构架及融资方式244.2 项目筹建管理244.3 项目建设进度计划25第五章 投资估算和资金筹措275.1 项目投资估算275.2 项目建设投融资安排285.3
2、资金需要及投入计划29第六章 项目偿债能力分析306.1 还款方式及还款计划306.2 偿贷资金来源30第七章 社会效益评价327.1项目对当地社会经济发展的贡献327.2项目对收入分配目标的贡献337.3 项目对就业目标的贡献337.4 项目社会效益分析34第八章 项目风险及对策分析358.1 财务风险及对策358.2 项目管理进度安排风险及对策35第九章 结论与建议369.1 结论369.2 建议36附表37第一章 总 论1.1 项目概述 项目名称：君莲居住区A地块幼稚园 项目承办单位：上海闵行地产经营有限公司 项目拟建地区、地点：上海市闵行区颛桥镇A4线以东、金都路以南, 东靠都会路，南
3、邻老沪闵路，位于君莲居住区A地块上 项目建设规模：项目总投资1917.91万元；项目总用地面积8000平方米，总建筑面积约4900平方米，绿化率不低于35%。 承担可行性研究工作的单位：上海*工程咨询有限公司 研究工作依据：1) 投资项目可行性研究指南；2) 关于编制君莲居住区A地块幼稚园项目可行性研究报告的协议；3) 上海市或闵行区发展计划委员会有关君莲居住区的批复文件4) 闵行区发展和改革委员会关于君莲居住区A地块幼稚园项目建议书的批复；闵发改基审2006247号5) 闵行区发展计划委员会关于对颛桥镇原八大市场A（B、C）地块前期基础性开发储备项目建议书批复，闵计基审发(2004)22号（
4、23号、24号）6) 闵行区人民政府关于批准闵行区土地储备中心为八大市场住宅储备用地A（B、C）块划拨国有土地的通知，闵府土（2004）358号（359号、360号）7) 房屋土地测绘技术报告书(上海市测绘院第二分院)8) 上海市闵行区规划管理局关于君莲居住区修建性详细规划的批复，闵规综(2005)25号 9) 城市居住区规划设计规范；(2002年版)（GB50180-93）10) 上海市城市规划管理技术规定；(2003年11月版)11) 城市居住区公共服务设施设置标准；（DGJ08-55-2002）12) 建筑设计防火规范；(2001年版) (GBJ16-87)13) 上海市幼儿园建设标准；
5、（DG/TJ08-45-95）14) 颛桥镇154号地块公建配套相关部门意见1.2 项目研究的结论1.2.1 社会需求预测上海作为经济中心的地位对于资本和人口都具有巨大的吸引力，但是由于地理因素，它的空间承载力极为有限。人们已经开始不满于林林总总的办公大楼，不绝于耳的汽车噪音，严重的城市污染；疏解经济中心成为大势所趋。闵行区地处上海市腹地、上海市城市中心区的西南，与浦东新区、徐汇区、长宁区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、南汇区接壤，与虹桥经济技术开发区、漕河泾高新技术产业开发区相连，闵行经济技术开发区坐落在区域内，虹桥国际机场位于区境边缘。全区户籍人口 78.6 万人。几年来累计投入 350
6、亿元，用于水、电、气、通讯、道路、交通、绿化、环保等城市基础设施建设。上海西南交通枢纽和现代化的交通网络已经形成。横贯全区的外环线通过亚洲第一的莘庄立交桥，把沪杭、沪宁、莘奉金高速及虹桥、浦东国际机场连为一体。全区城市人均占有公共绿地 15 平方米，城市绿化覆盖率达 39% ，超过了全市城区平均水平。同时，先后获得国家环境保护模范城区、国家园林城区、中国人居环境范例奖、联合国迪拜人居环境范例奖、全国卫生城区、上海文明城区等荣誉称号。目前，正在积极创建全国文明城区和国家生态区。选择闵行、选择生活。闵行是上海居民首选的理想居住地之一，建区以来房地产业发展方兴未艾，全区累计开发总量约占全市 1/6
7、；销售总量约占全市 1/4 。 2005 年，房地产业实现增加值 52 亿元，占全区增加值总量的 11% ；全区房屋施工面积 1314 万平方米，房屋竣工面积 348 万平方米，商品房销售面积 258 万平方米，销售金额 194 亿元。全区累计新建 30 多个住宅小区。高楼、公寓、别墅，近 200 个住宅群落展现了一道道多彩多姿的亮丽风景线，小桥流水、红花绿树，先进和健全的物业管理，凸现了环境意识、人文关怀，打造了闵行品牌。颛桥镇公共服务设施成熟，交通等市政基础设施相对较完善，房产项目已具相当规模。君莲居住区项目位于闵行区颛桥镇154号地块，属建设两个“1000万”的任务目标，享受政府提供的优
8、惠政策，限定建设标准，具有价格优势。具有“造价不高水平高”、“面积不大功能全”，“占地不多环境美”，倾力体现老百姓的长远利益，着力贴近老百姓的实际需求，给动迁以及中低收入家庭带来实惠。君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J地块。根据城市居住区规划设计规范(2002年版)（GB50180-93）、城市居住区公共服务设施设置标准（DGJ08-55-2002）等规范、标准的要求，必须为整个居住区配置公共服务设施，共分为七个大部分，即教育、行政、社区活动、
9、卫生、市政、环卫、养老福利设施。君莲居住区分别在A、D、H、J地块内各设置幼稚园1个，共4个。本工程为其中A地块幼稚园项目。1.2.2 项目技术方案本项目的工程技术方案包括总平面设计，建筑设计，结构设计，电气设计，给排水及消防设计，和安保与节能设计六大块。整个设计科学、规范，尤其是对各种功能和绿化的设计，达到了比较高的水平。项目的设计坚持社会效益与环境效益相统一的原则，在设计中采用低毒害、无毒害的原辅材料，采用节能、低噪声设备，采用少污染的新技术，把产生的污染减少到最低限度；同时为了给幼儿提供优美的生活学习环境，园区绿化采用分散绿化和集中绿化相结合的原则，绿化率不低于35。1.2.3 项目开发
10、进度本项目建设期为8个月，分前期准备阶段和施工阶段两个阶段。前期准备阶段为2个月：从2006年11月到2006年12月；施工阶段为7个月：从2006年12月到2007年6月。项目总投资为1917.91万元，全部为自有资金；具体进度计划见附表1所示，资金投入计划见附表3所示。1.2.4 项目投资和效益本项目投资共分为土建费用、安装费用、室外总体费用、土地费用、前期费用、配套费用以及其他费用等部分，投资总额1917.91万元。投资构成如下图所示：图1 项目投资构成图效益主要反映在社会效益方面。项目建成后将为居住区的居民提供幼托服务，解除广大居民的后顾之忧。幼儿园能够对儿童进行学前教育，从而提高整个
11、社会的人口素质。幼儿园的运营也会提供一定数量的工作岗位，增加就业岗位，有利于促进社会稳定。幼儿园作为教育实体，主要承担着教育的功能和其他的一些社会性功能，如提高全民族的素质，促进社会的公平和进步等。幼儿园是以儿童的发展和社会的发展为其服务目标的，它具有很强的公益性，是以促进社会的公平为其教育的基本目标。幼儿园的效能取向则主要是社会效益取向，它主要追求社会效益，这是由教育的本质所决定的。幼儿园不能以追求赢利为主要目的。幼儿园的主要目的是实施教育而不是赢利。赢利与教育是两种性质截然不同的活动，赢利可以不必太多地顾及人道主义原则，但教育则必须恪守人道主义原则；赢利可以不太关注社会公平问题，但教育则必
12、须关注社会公平问题，必须对弱势群体进行公平补偿。幼儿园的任务是“实行保育与教育相结合的原则，对幼儿实施体、智、德、美诸方面全面发展的教育，促进其身心和谐发展”，“幼儿园同时为家长参加工作、学习提供便利条件”。基于幼儿园的公益性特点，本项目的建设不以赢利为目的，项目建设完成后，移交给教育部门，由他们运作管理。第二章 项目概况2.1 项目建设条件2.1.1 自然条件1) 地理位置闵行区位于上海市中心区的西南部。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接，南与奉贤区隔江相望，西和青浦区、松江区接壤，北邻嘉定区、长宁区。总面积371.68平方公里。黄浦江纵贯南北，把全区分成浦东、浦西两部分。吴淞江流经北端。河道
13、纵横，地势平坦，是长江三角洲冲击平原的一部分，平均海拔4米。颛桥镇地处闵行区中部，东临梅陇镇、吴泾镇，西连马桥镇、上海市莘庄工业区，南靠江川路街道，北壤莘庄镇，独特的地理位置、城乡一体化给颛桥镇的经济和社会事业的发展带来了蓬勃的生机。2) 气象气候特点是四季分明，年初和年末温暧，初夏炎热，盛夏凉爽。年降水1200毫米左右，年日照1940小时左右，年平均气温16.5左右3) 水资源闵行区河道属太湖流域黄浦江水系，大小河道密布。现有河道 3724条，水面积25.48平方公里，占全区面积6.86%。市级河道2条(不含黄浦江、吴淞 江)，区级河道19条，镇级河道189条。水闸57座，根据淀北片、浦东片
14、和莘庄地区河道特点，调控内河水位，防洪除涝，引清排污。区内地表水资源总量27.34亿立方米(含本地区径流、黄浦江支流进潮量、各闸门引水量)，年内地表水取水量9634.8648立方米。大部分河道水质为类，黄浦江上游闵行第二水厂取水口水质达到类。2.1.2 交通条件闵行区交通便捷。区政府驻地莘庄镇离上海市中心的人民广场约30余公里,可通过地铁直达，距虹桥国际机场、上海火车站、龙吴港国际集装箱码头均在30公里以内。区内过境公路主要有沪宁高速公路、沪杭高速公路、莘奉金高速公路、延安高架与内环高架、312国道、318国道、320国道等。区内有市级河道2条，河道长度15.68公里；区级河道19条，河道长度
15、164.04公里。颛桥镇距闵行区政府所在地莘庄乘轨道5号线仅3站（莘庄站、春申路站、银都路站、颛桥站）距离，闵行区君莲居住区A地块幼稚园项目位于闵行区颛桥镇154号地块内，地处A4线（莘奉金高速公路）以东、金都路以南, 东靠都会路，南邻老沪闵路，交通十分便利。2.1.3 项目选址优势闵行区位于上海市中心城区西南，交通便利，水网发达。闵行区是新中国机电和化工工业的摇篮，国内最早的经济技术开发区-闵行经济技术开发区就座落于此。便捷的交通网络，机场、深水码头、铁路、高速公路、已有和规划建设中的13条总长130公里的轨道交通在区域内经过。闵行区以绿化和环境保护为抓手，大力开展环境建设，成效显著，是首批国家环境保护模范城区，并创建成为国家园林城区，获得中国人居环境范例奖和联合国迪拜改善居住环境良好范例奖。十分适宜居住。目前闵行区本地人口和流动人口的比例基本为1：1。而随着闵行科技、经济的不断发展，许多外地或市区人口都将逐渐迁向闵行，必定造成一定人口的压力。为了满足人民群众不断增长的居住需求，为整个城市的发展创造良好的环境，上海市政府和闵行区政府决定在闵行区共同投资开发建设
