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1、首钢.金岭华府（暂定）项目可行性研究报告重庆首金房地产开发二零零 七年十月第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称首钢.金岭华府工程（以下称“本项目”）。1.1.2项目业主单位名称：重庆首金房地产开发注册地址：重庆渝北人和东路53号A1-2-4-1法定代表人：姚大力企业类型：有限责任公司注册资本：三千万元整经营范围：房地产开发（暂定资质），物业管理（以上经营范围按资质证书核定项目承接业务），房地产中介、建筑材料和装饰材料（不含危险化学品）。1.1.3编制依据重庆市企业投资项目备案证 文号306490k72417955建设工程选址意见书 渝规选2006经开北字第0042号国有土地使用权出让合
2、同渝地（2006）合字（经开园）第166号企业法人营业执照1.1.4研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设与运营进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、市场前景分析、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目财务效益评价等。1.1.5项目的提出理由与过程尽管2005年以来，针对国内有些地方出现房价过热现象，国家各部委运用金融、财政、行政、法律等手段对房地产市场进行宏观调控，引导房地产市场健康发展。但是，全国各地的情况参差不齐，在2005年全国“两会”期间，重庆常务副市长黄奇帆接受媒体采访时强调重庆房地产市场无泡沫，在接受
3、国内外30多家网络媒体采访和2005年房地产秋交会上的讲话，黄奇帆再次肯定了这个结论。另一方面，重庆作为西部直辖市，城市化进程加快，新区建设、旧城改造等投资推动重庆经济上升。经济前景为国内外客商看好，房地产市场潜力很大，外资和异地企业加快在渝的地产投资如“和记黄埔”“融侨半岛”“重庆天地”以及北京城建、上海静安、上海景瑞、上海明泉等异地企业将开发项目锁定重庆。从2006年重庆市秋季房交会上获悉，房地产市场仍然具市场潜力，反映有效需求与供应比例关系的租售比指标重庆为1:150左右，未超过1:150-200的限值，而杭州、上海等则在1:300左右，从而看出重庆的有效需求支撑着市场的繁荣。本项目拟建
4、地环境得天独厚，市场优势明显，预计项目的客户资源较丰富，市场前景值得乐观。本项目所在的北部新区正成为房地产开发热点地区。北部新区原有居民10万左右，按照新的规划，未来的北部新区将成为65万人口的居住地，其中常住人口50万，流动人口15万，新增加的55万居住人口，将给众多开发商提供大量的潜在需求客户群。而且伴随着人们生活方式改变、生活质量的提高，人们更加懂得享受生活的乐趣，具有环境优美、亲山、亲水、靠近自然、舒适、独立、现代的别墅、TOWNHOUSE 、花园洋房等高档住宅已具有较大的市场需求。本项目的开发，将有效地促进周边地区的基础设施建设和环境的改善，加快北部区域的建设步伐，达到美化城市、繁荣
5、市场、改善市容市貌、提升居民居住水准的目的，同时也为项目业主的未来发展奠定良好的经济基础。1.2项目概况1.2.1拟建地点本项目宗地位位于重庆市北部新区（北部经开园区）经开园鸳鸯组团牌坊片区地块内。该片区地块西北方临金开大道，地块东临保利高尔夫球场，西南方临西部建材城，东南方临保利国际花园项目；土地总面积为477214.7平方米(合715.82亩)，其中，出让用地466094.5平方米(合699.14亩)，道路分摊用地11120.2平方米(合16.68亩)。项目地块距离观音桥商业中心13公里，仅需15分钟。距离解放碑26公里，车程25分钟左右,距离江北国际机场8.7公里，仅需14分钟车程。1.
6、2.2建设规模、内容、工期本项目建设用地面积710亩，总建筑面积812450平方米.现规划用地性质为居住，容积率1.49，建筑密度31.36%，绿地率31.6%。本项目分五期开发,总投资30亿元,建设计划拟自2007年12月开始动工，至2012年12月,总建设周期为48个月。1.2.4主要技术经济指标详见表1-1主要技术经济指标。1-1 首金项目经济技术指标项目名称：首金项目序号指标单位数量备注1项目占地面积亩7102容积率1.493绿地率31.6%3.1集中绿地率8.7%3.2普通绿地率22.9%4建筑密度31.36%5地上总建筑面积平方米6943705.1住宅建筑面积平方米6328705.
7、2配套建筑面积平方米615005.2.1商业（销售中心）平方米20005.2.2商业平方米430005.2.3幼儿园、小学平方米143005.2.4其他配套（地上）平方米22006地下总建筑面积平方米1180806.1地下车库平方米1180807总建筑面积平方米8124508住宅建筑面积8.1联排别墅建筑面积平方米168300 8.2小高层规模建筑面积平方米59450 8.3高层规模建筑面积平方米392800 8.4双拼别墅建筑面积平方米12320 1.3本章结论本项目位于重庆市北部新区（北部经开园区）鸳鸯组团牌坊片区。工程建设目的为打造主要景观区域和部分住宅，主要物业形态为联排别墅、花园洋房
8、和叠拼别墅和高层住宅。本项目建设和销售条件良好，技术与经济上可行，在资金落实的情况下，可以开工建设。第二章 市场分析2.1项目的功能定位鉴于项目业主的投资意向及委托要求，结合重庆市及当地房地产市场需求，本项目建筑功能定位为住宅。具体内容拟为双拼别墅、联排别墅、花园洋房等中高档住宅为主；另有少量高层住宅及商业与配套配套的公共建筑和车库等。2.2基本面分析2.2.1重庆市宏观经济分析重庆位于青藏高原与长江中下游平原的过渡地带，主要分布在长江沿线，东邻湖北省、湖南省；南靠贵州省；西接四川省、内江市、遂宁市；北连陕西省和四川省达川、广安地区。东西长470km，南北宽450 km，总面积8.24万km2
9、，全市辖43个区市县，人口3090万。目前，重庆市主城区包括以下八个行政区：渝中区、北部新区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、巴南区、大渡口区，此外，为适应重庆经济发展的需要，在主城区内还设置有“高新技术产业开发区”和“经济技术开发区”。据重庆市统计局数据统计表明，2005年112月份全市实现地区生产总值2114.65亿元，同比增长11.8%，增幅比去年同期回落0.5个百分点。其中，第一产业实现增加值306.05亿元，同比增长4.3%；第二产业实现增加值961.81亿元，增长13.3%，其中工业实现增加值748.26亿元，增长12.8%；第三产业完成增加值846.79亿元，增长12.5%。
10、上半年全社会固定资产投资697.25亿元，比去年同期增长15.7%；而社会消费品零售总额525.16亿元，比去年增长13.8%。投资的总额和增长速度均超过消费，仍是重庆市经济增长的第一拉动力。2.2.2重庆房地产开发态势今年以来，重庆市房地产行业认真贯彻落实国务院和市政府宏观调控政策，坚持在发展中搞好调控，在调控中促进发展，房地产开发投资呈现稳步增长势头，房地产市场总体呈现平稳、理性的发展态势。房地产投资的快速增长，有效地促进了固定资产投资的增长，成为支撑经济增长的重要因素。房地产开发投资继续保持稳步增长势头针对政府一系列的调控措施，土地购置费大幅度增长，房地产开发商经过近半年的观望和沉寂，市
11、场信心逐渐恢复，重新调整对项目的投资。根据最新统计数据显示，2005年1-12月全市房地产开发完成投资307.32亿元，同比增长29.3%，施工面积2619万m2，同比增长28%，商品房销售面积、销售金额大幅增加，商品房空置率下降，全市房地产开发呈现产销两旺形势。从投资的构成看，住宅完成投资180.22亿元，增长38.0%；办公楼完成投资10.67亿元，增长52.8%；商业营业用房完成投资41.21亿元，增长18.7%。房地产开发的前期投资增长，是推动目前整个房地产开发投资增长的重要原因。截止2005年12月末，全市房地产开发投资支付的土地购置费为35.16亿元，同比增长43.6%，增幅较20
12、05年1-6月上涨32.5个百分点。商品住宅仍是开发主体，商业营业用房投资比重下降，经济适用房投资持续负增长 随着近年来对商品住宅需求量的逐步加大，开发商的重点由以前的商业营业用房及办公用房开发转向商品住宅开发。2005年1-12月，全市住宅完成投资占全部投资的比重为58.6%，比去年同期增长3.6个百分点。商业营业用房投资比重为13.4%，比去年同期下降1.2个百分点。经济适用房投资7.23亿元，比去年同期下降15.9%，占房地产开发投资的比重由去年同期的3.6%下降到今年的2.4%。 商品房平均销售价格稳中有升2005年1-12月，主城区商品房成交均价2844元/m2，其中，住宅的成交均价
13、达2603元/m2，同比分别增长了8.96%和6.92%。据分析，房价上涨主要原因是土地交易价格上涨、钢材水泥玻璃等建筑材料涨价、主城区旧城改造力度加大拆迁户形成巨大需求、房地产项目品质不断提升等。商品房销售好，空置房减少2005年重庆市商品房成交面积为1559.76万平方米，成交金额312.73亿元，与2004年同期相比分别增加17.3和34.3，其中住宅成交面积1319.9万平方米，占商品房总成交面积的84.6。一方面是开发企业越来越注重市场需求，开发产品适销对路，全市商品房空置总量呈现下降趋势。至2005年12月末，全市商品房空置总量已降至380.02万m2。另一方面，全市商品房销售面积
14、与销售金额大幅度增长，仅主城区商品房销售面积就达505.13万m2，同比增长36.5%，金额112.54亿元，同比增长40.4%。商品房销售总量大于竣工总量，多212.6万m2。此外，中高档住宅受到受购房者追捧，成为市场成交的热点。商品房住房消费中，从住房套内面积看，面积在120 m2以上的占了总成交房屋的30。2006年秋交会情况2006年秋季房交会共成交住房面积69万，建面成交均价2964元/，比今年春交会增长6.2%，即比春交会上涨了173元/。区域走势显示：“重庆向北”还在进行。从成交面积、成交金额两项指标来看，主城向北的风头最劲。从成交面积来看，渝北、沙坪坝、渝中分别以23.62万平
15、方米、10.98万平方米、5.73万平方米的业绩获得前三名。从成交金额来看，渝北、沙坪坝、北部新区经开园分别以6.61亿元、3.05亿元、1.82亿元，位列前三名。从商品住房成交面积来看， 90以下的占39.29，90120的占28.59，120144的占20.62，而144以上的占11.55。从商品住房成交单价来看，3000元/以上的占30。房交会是一个城市的楼市晴雨表，楼市冷暖、变化，在房交会上都能看出端倪、预兆。在今年10月刚刚结束的重庆房地产秋季交易会上高档花园洋房和别墅均突出高尚品味和舒适、休闲等特性，成为楼市热点。随着重庆市政府北移，北部新区将迅速地成为一个成熟的经济开发区，预计到2007年，该区域将成为一个集市政、商业、住宅为一体的重庆未来
