《2009年房地产估价师开发经营与管理命题预测试题(1)-中大网校.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2009年房地产估价师开发经营与管理命题预测试题(1)-中大网校.doc（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中大网校引领成功职业人生 2009年房地产估价师开发经营与管理命题预测试题(1)总分：100分 及格：60分 考试时间：120分一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1)临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。(2)房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。(3)某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还，如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比
2、率为（）。(4)某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。(5)某房地产投资项目，资产为6000万元，负偾为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是（）。(6)某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。(7)某宗土地面
3、积10000 m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万 元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建 安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。 (8)某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。 (9)不属于进度控制中关注因素的是（）。(10)进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性
4、营销或无差异性营销的市场细分模式是（）。(11)采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用是（）。 (12)以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。 (13)影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素个人因素和（）。(14)（）是市场营销活动的出发点。 (15)在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）。 (16)估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的（）。(17)某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3 000万元，资产合为5 000万元，流动资产和流动负债分别为2 500万元和1 2
5、50万元，则资产负债率为（）。 (18)对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（）。(19)某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于（）。 (20)已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的资本金利润率为（）。 (21)已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后
6、利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为（）。(22)某置业投资者以10000元/的价格购买了200的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元则其偿债备付率是（）。(23)某项目的同类物业市场平均销售价格为2 500元/，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（）元/。(24)下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。(25)某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投
7、资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。(26)在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是 指（）。(27)以下不属于现代房地产周期研究结论的是（）。 (28)在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，（）是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。(29)某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。 (30)动态投资回收期是反映开发项目投资回收能
8、力的重要指标，动态投资回收期Pt设定的目标收益率，Ic之间的关系是（）。 (31)某市去年住宅的实际销售量为500104，预测销售量为450104，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）104。 (32)下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。 (33)房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。(34)当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是（）。(35)下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是（）。 二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的
9、编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分； 少选且选择正确的，每题选项得0.5分）(1)房地产市场结构包括（）。(2)新设项目法人融资形式的特点有（）。 (3)在进行可行性分析的调查研究时，资源调查一般包括（）。(4)投标价格如果出现单项报价之和不等于总报价时，符合规定的处理方法有（）。(5)房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（）等诸方面。 (6)衡量房地产开发企业偿债能力的主要指标包括（）。 (7)随着市场细分研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。弥隙市场的特点是（）。(8)风险辨识常用方法包括（）等
10、。 (9)房地产开发程序中的前期工作包括（）等。(10)物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（）。 (11)企业确定广告预算的主要方法包括（）。 (12)房地产开发项目可行性研究的作用包括（）。(13)以下情况能引起房地产市场需求增加的是（）。 (14)通常把大型零售商业物业的辐射区域分为（）。 (15)可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的（）。 三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣
11、1分，本题总分最多扣至零分）(1)由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般不包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。（） (2)投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。（） (3)房地产产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。 （） (4)工程成本控制是监督成本费用，降低工程造价的重要手段。（） (5)房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （） (6)房地产抵押贷款二级市场与高地产抵押一级市场相对应，在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用直接
12、融资渠道发放抵押贷款。而二级市场是将房地产抵押市场与资本市场融合的市场。（） (7)房地产开发投资企业的所得税率一般为20%。（） (8)价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。（） (9)当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。（） (10)开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。（） (11)对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。（） (12)房地产的价格是由市场决定的，因此，金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。 （） (13)房地产投资中，风险最大
13、的要算零售商业用房。这是因为零售商业用房对宏观经济变化的反应是最快和最大的。 （） (14)投资机会选择和决策分析类似于我们通常所说的可行性研究。（）(15)由于房屋建筑的使用寿命相对较长，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产中具有超前性和适当的弹性。 （） 四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）(1)(2)(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)答案和解析一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1) :A(2) :D(3) :D(4) :B(5) :A(6) :D(7) :A(8) :C(9) :A(10) :C(11) :D(12) :B(13) :B(14) :B(15) :C
