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1、平安家园建设工程可行性研究报告目 录 1 总论11.1 工程概况11.2 编制依据和范围21.3 项目建设必要性31.4 研究结论52 项目背景82.1 城市概况82.2 自然条件82.3 项目建设条件113 方案论证143.1 基本原则与指导思想143.2 项目任务与范围153.3 工程方案154 工程设计184.1 总平面布置184.2 建筑造型184.3 户型设计184.4单体设计194.5 道路工程194.6静态交通工程204.7绿化和景观工程204.8 给水、排水工程214.9 供电工程234.10 供暖设计244.11 燃气供应方案244.12 综合管线工程255 项目实施265.
2、1 组织机构与分工265.2 机构设置与人员编制265.3 实施计划276 环境保护与节能306.1 环境保护306.2 劳动保护、卫生防疫和节能措施357 投资估算与资金筹措557.1 投资估算557.2 资金筹措588 经济评价598.1 财务评价依据598.2 财务评价598.3 社会效益分析609 结论与建议629.1 结论629.2 建议62附图：项目平面布置图31 辽宁省国际工程咨询中心 1 总论1.1 工程概况项目名称：双鸭山市平安家园建设工程。项目性质：新建。 项目位置：本项目位于双福路东侧卫生大厦对面；本项目东侧 为规划道路；南侧为建龙专家公寓住宅小区；西侧为双福路；北侧为农
3、户大棚可征用地块。项目承办单位简介：双鸭山市旺旺房地产开发有限公司位于黑龙江省双鸭山市尖山区新德政园北侧，公司成立于2010年，法定代表人徐振岭，公司主要经营城市建设开发，公司组织机构健全，下设有财务部、材料部、销售部及技术部，现已拥有高、中级技术人员12名，技术力量雄厚。可研报告编制单位：辽宁省国际工程咨询中心成立于2007年。甲级资质，证书编号：工咨甲10620070036辽宁省国际工程咨询中心已形成并拥有技术力量雄厚的工程咨询队伍，具有承担中型工程的设计资质及设计能力，涵盖多个方面：专业有：专业综合经济（服务范围规划咨询、评估咨询、工程项目管理）、电子、纺织、轻工、建筑材料、化工、机械、
4、有色冶金、农业通信信息、市政公用工程（服务范围规划咨询、编制项目建议书、编制项目可研报告、项目申请报告、资金申请报告、评估咨询）。1.2 编制依据和范围1.2.1 编制依据1、中华人民共和国城乡规划法；2、双鸭山市总体规划；3、市政工程可行性研究投资估算编制办法1996年12月；4、城市居住区规划设计规范；5、城市居住区公共服务设施设置规定；6、住宅设计规范；7、住宅建筑设计标准；8、中华人民共和国环境保护法；9、中华人民共和国污染防治法；10、中华人民共和国土地管理法；11、中华人民共和国水污染防治法；12、城市环境卫生质量标准（1997）；13、污水综合排放标准（GB8978-1996）；
5、14、全国生态环境保护纲要；15、建设项目经济评价方法与参数国家计划委员会、建设部；16、建设项目可行性研究报告内容及深度的规定国家计划委员会；17、尖山区人民政府提供的有关资料；18、双鸭山市旺旺房地产开发有限公司提供的建设规划。1.2.2 编制范围1、本项目位于双福路东侧，东西方向长248米，宽30米，规划总用地面积11700平方米。本项目距市中心3公里2、论证双鸭山市平安家园建设工程实施的必要性。3、论证双鸭山市平安家园建设工程的工程方案。4、对推荐确定的建设方案进行技术设计。5、论证双鸭山市平安家园建设工程配套绿化工程技术方案。6、提出本项目投资估算、资金筹措及实施计划。7、对本项目进
6、行可行性分析和经济评价分析。1.3 项目建设必要性1.3.1本项目建设是双鸭山市城市发展建设的需要双鸭山市正由工矿型城市逐步发展为综合性中心城市，将单一的煤炭经济优势转化为社会、经济、生态、基础设施等多方位的优势。双鸭山市将建成为具有较强承载力、集聚力和辐射力的生态型区域性中心城市。双鸭山市中心城区处于浅山丘陵地带，安邦河是唯一一条穿越城区的河流, 是双鸭山城市总体规划所确定的城市生态绿轴，是城市发展最具活力的地方，其两侧土地具有非常高的发展潜力。对安邦河两侧进行开发建设和治理，可进一步提升城市品位与功能，所形成的绿色景观廊道可显著改善城市生态环境。安邦河治理工程完成后,安邦河中心区段将建成8
7、个各具特色的景区,并依照高低起伏的韵律建成6大主景、18个中景、38个小景观，景观建设本着协调有序的原则，注重景观创新、突出滨水特色、加强生态保护和恢复。双鸭山城市建设近期发展的重点是沿安邦河两岸向南、北方向发展，规划中尖山区以向北发展为主，集贤县福利镇向南发展为主，把福利镇作为双鸭山市未来的一个区，沿安邦河形成福利区-新区-尖山区（称为中心城）的多中心组团式线型布局。从城市规划建设的角度看，安邦河主城区河段规划定位为城市的重点生态发展区， 而平安家园的南侧为建龙专家公寓住宅小区，与建龙专家公寓住宅小区等形成规模化居住社区，为以后的商业发展奠定基础。平安家园建设工程和其它沿河住宅小区一样都是安
8、邦河治理的重要辅助工程，是和谐发展、文明拆迁，让全社会共享城市发展成果的具体体现。双鸭山市近年来以安邦河综合治理工程为契机加快城市发展，加快安居工程建设、努力提高城市品位和面貌。该项目是合民心、顺民意的建设工程，是双鸭山市城市发展，打造生态、平安、富裕、和谐新城的必要建设工程之一。1.3.2本项目建设是共享安邦河综合治理成效、实现全面小康社会的需要为实现安邦河河水水质和两岸环境的根本好转，双鸭山市政府启动了安邦河综合治理工程，其中包括河道清理、河底护砌、关闭排污口、地表径流、截留面源污染、防治生态、堤岸修复、生态拦截带、搬迁工程、生态公园湿地公园及休闲广场等。此外，双鸭山市还启动了投资12.6
9、亿元的滨河景观工程，重点实施博物馆、客运站等项目，并对针织厂等4家国有企业实施整体搬迁，建设高标准滨水住宅小区。力争通过这些工程的有效实施，使安邦河治理和滨水城市建设取得实质性进展和收获，初步形成“三季有花、四季常青、人水亲和、城水相依”的滨水生态景观。平安家园建设位置正是人们感受政府对安邦河改造取得显著成果的地方，是体现城市品质、调高人们生活质量的亮点，这一建设工程必将进一步促进双鸭山实现全面小康社会。1.4 研究结论1.4.1 工程主要建设内容双鸭山市平安家园为新建住宅小区项目，其建设工程主要包括住宅楼4栋，每栋12层，1-2层为商服，3-12层为住宅，地下为车库、换热站一座以及小区绿化工
10、程、道路工程及其它公用工程。平安家园总用地11700平方米，总建筑面积为39746.5平方米， 地上建筑面积为32437.5平方米，（其中住宅总建筑面积约为24979平方米；商铺建筑面积6612.5平方米，公建建筑面积846平方米），地下建筑面积为7309.0平方米，（其中地下车库建筑面积7009平方米，换热站建筑面积约为300平方米），容积率为2.77，绿地率为30.5%。1.4.2 项目建设技术指标项目用地和建设内容参见表1-1，主要技术指标参见表1-2，投资估算参见表1-3。 表1-1 项目建设主要内容工程类别编号工程名称建筑面积(m2)工程名称建筑面积(m2)技术指标住宅户数（户）住宅
11、及商服1#住宅楼6893商服1739地上3-12层为住宅，1-2层是商服702#住宅楼5395商服1448地上3-12层为住宅，1-2层是商服683#住宅楼7738商服1947地上3-12层为住宅，1-2层是商服704#住宅楼4953商服1478.5地上3-12层为住宅，1-2层是商服61公共建筑5#公共建筑846砖混结构，1层，层高3.0m地下6#地下车库及换热站7309框架结构，1层，层高3.0m合计331346612.5269表1-2 主要技术指标项 目数 量单 位总规划用地面积11700平方米总建筑面积39746.5平方米住宅建筑面积24979平方米商铺建筑面积6612.5平方米公建建
12、筑面积846平方米地下车库建筑面积7009平方米换热站300平方米规划总户数269户规划总人数807人容积率2.77绿化率30.5%表1-3 平安家园总投资估算表序号名称费用（万元）备注1土地费用808.472建安工程费用5,522.213前期工程费用707.094室外工程费用47.855监理费用55.226管理费用214.23（1+2+3+4+5）*3%7销售费用123.55销售收入*1%8预备费200.10（2+3+4+5+6+7）*3%9不可预见费用276.11按建安费的5%10合计7,954.831+2+3+4+5+6+7+8+9表1-4 销售利润计算费用名称金额（万元）一、总投资7,
13、954.83二、销售收入12,354.60三、管理费、税金1,020.361、管理、经营费用214.232、销售费123.553、销售税金682.59四、销售利润3,379.41五、上缴所得税1,115.21六、利润2,264.20七、销售利润率18.33%八、投资利润率28.46%项目总投资7954.83万元，全部为本公司自筹。2 项目背景2.1 城市概况双鸭山市座落于我国东北北部的三江平原上，是黑龙江省东部中心城市之一，也是一个新兴的煤城。双鸭山市的土地面积为2.251万km2，市辖区面积1767km2。全市辖1市4县19镇38乡。全市总人口151.21万人，其中市区总人口50.34万人。
14、双鸭山市区内交通便利，北西有佳富铁路，南有矿区铁路，公路成网。根据黑龙江省“二次创业、富民强省”战略目标，双鸭山市坚持高起点、大手笔、科学规划市场运作的原则，按照省政府批复的双鸭山市城市总体规划确定的向北、向西的城市发展方向，建设双鸭山市现代化生态园林新城区。2.2 自然条件2.2.1 地理位置双鸭山市位于黑龙江省东北部三江平原的西南部，东径130544813137，北纬46254646之间，东隔乌苏里江与俄罗斯比金市相望，南与虎林市、密山市、七台河市、勃利县相连，西与佳木斯市、桦南县毗邻，北与桦川县、富锦市、同江市、抚远县接壤。2.2.2 地形地貌工作区位于安邦河中上游，区内地形起伏较大。河谷呈不对称的“U”字型，河床宽5m44m，水深0.5m左右，主要为城市污水。区内
