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1、浅析银行业与房地产之间的关系摘要：中国房地产业与银行的紧密关系是一种基于内在相互需要的共生关系,二 者通过信贷方式构成互利共生的共同体。作者将从房地产价格和银行信贷之间的 相互作用机制，以及房地产行业的风险与银行危机之间的关系来进行说明其之间 的共生关系。关键词：房地产；银行；联系房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、 管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产 业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。随着整体经济的快速向好 发展，房地产行业也得到快速发展。房地产作为一个资金密集型产业，其所需资 金规模大而且周转时间长，并且无论
2、是作为房地产的供给方或是需求方大多都离 不开银行提供的资金贷款业务，而在银行信贷中房地产贷款也占有较大的比重， 因此，房地产行业和银行信贷业务之间存在非常密切的联系。首先，一方面银行 业是房地产业发展的必要条件，房地产的开发与经营需要银行业的有力支持，房 地产的流通和消费需要银行业的支持参与。另一方面，房地产业是银行业发展的 重要领域，房地产不断增值的特性，吸引银行业的进入，房地产业促进了银行业 务向多样化发展。首先从银行信贷和房地产价格之间的关系来分析银行业与房地 产的关系。从宏观和微观角度考察银行信贷与房地产价格之间的关系，银行信贷和房地 产价格之间是双向影响机制。在银行信贷对房地产价格的
3、影响机制中，我们就银 行信贷规模扩大的方面进行讨论分析。从房地产供给方进行分析，随着银行信贷 规模扩大，房地产商的投资和供给增加，这会使得房地产价格的下降，但是由于 房地产的供给受到其他因素的制约，变动不会太大，因此房价下降的动力相对较 小；而另一方面，由于银行信贷规模的增加，使房地产商的财务压力减小，充足 的资金支撑时房地产商的垄断能力和议价能力都会上升，此时房地产商凭借其优 势会拉动房地产价格上涨。从房地产需求方进行分析，由于房地产的价值较大， 能够一次性全额缴清的人往往很少，因此个人住房贷款规模一定程度上决定了需 求者的购买力。短期内房地产因受土地供应限制以及开发期限较长等因素的影响 而
4、缺乏弹性，因此，个人住房贷款的增加会促使房地产价格上涨。在房地产价格 对银行信贷规模的影响机制中，由于房价的上涨会增加借款人借款的能力和意愿。 由于房价上涨，房地产行业处于繁荣阶段，房地产企业加大投资会增加借款意愿， 而房地产行业的发展会推动相关建筑行业的发展，其他行业的发展又会增加对银 行的贷款。对于居民来说，房价的上涨代表居民持有的资产价值增加，实际财富 增加，借款能力增加。此时居民就会提高消费或者再用于投资，投资增加时对银 行的借款意愿也会增加。房价的上涨也会增加银行放款的能力和意愿。房价上涨 时银行愿意提供的以房地产为抵押物的贷款额度也会增加，而且，房价上涨使银 行产生对房地产市场较好
5、的预期，此时企业预期收益上涨，银行也会相应增加贷 款规模。再金融加速器的作用下银行信贷和房地产价格的相互作用机制会使得经 济的波动被放大。由此得出结论：房地产的价格与银行信贷之间存在正向相关性。第二个方面，我从房地产泡沫与银行危机之间的关系来进行分析。所谓的房 地产泡沫就是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上 涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，虽然账面价值增长很高， 但实际很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。而与房地产紧密相关的银行 危机就是坏账损失，如果房地产行业发生危机使得银行贷款无法按时归还，就会 导致银行的呆账和坏账，如果数额巨大就会影响银行的流
6、动性，一旦银行遭遇流 动性风险，就会严重影响国民经济的健康稳健发展。下面具体来分析房地产泡沫 与银行危机之间的关系。虽然房地产泡沫并不一定意味着出现银行危机,而银行危机也不一定意味着房 地产泡沫的发生,但在很多情况下,这两种现象却如孪生兄弟,相伴相随,无论是发达 国家,还是发展中国家,房地产泡沫与金融危机都具有非常显著的关联性。研究表 明,房地产业把整个行业的融资都主要集中在银行身上,就必然容易把房地产的市 场风险转变为银行的信贷风险,使银行面临潜在的金融危机。中国人民银行2010 年中国房地产金融报告中指出，再我国房地产开发资金的来源中，定金及预售 款中有 30%来源于银行贷款，自筹资金主要
7、来源于商品房的销售收入，大部分来 自购房者的银行按揭贷款，如果按首期支付 30%来计算，那企业自筹资金中有大 约 70% 都来自于银行贷款。以此计算，信贷资金仍是我国房地产企业最主要的资 金来源，整个行业的融资都集中再银行身上，就必然容易使房地产的市场风险转 变为银行的信贷风险。同时，国内房地产企业融资对银行信贷的依赖以及融资方 式的单一化，不仅大大增加了房地产企业自身的融资困难，同时也让国内房地产 投资的市场风险和融资风险都集中在国内银行，一旦房地产市场崩溃,银行体系将 不可避免的受到冲击。房价的偏离与银行陷入危机的可能性具有正相关关系，房 价对其基本价值的偏离越大，银行发生财务困境的可能性
8、就越大，银行就越不稳 定；反之，房价的偏离越小，银行就越稳定。由于存在道德风险和逆向选择，房 价的上涨会使市场风险都向银行积累。房价的持续上涨和房地产融资的低风险性 使得高风险的房地产借款人能够以较低的借款成本筹集到资金，银行出现过度放 贷；而于此同时，房价的上涨又会使高风险的投资者形成对房价进一步上涨的预 期，进而形成对银行信贷更多的需求。在这两方面因素的共同作用下，银行面临 着更大的风险暴露，也促使了风险资产在银行业的进一步积聚，增加了银行体系 发生危机的可能性。在我国房地产业的发展中，房地产大量的利用了银行房地产贷款，这有力的 推动了银行业的发展；与此同时，银行业的发展，尤其是银行取得贷款资金方式 的增加，又反过来促进了我国房地产业的发展。二者相互依赖、相互促进，共同 发展。
