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1、房地产开发与经营课程实践：房地产项目“御璟花园“筹划指引教师：魏燕教师组别：第一组成员：刘洋、胡青山、何珏、谭高华、张新、曹维俏、张晓鸽、杨丹丹目录一.项目总阐明41.项目简介42.交通状况43.市政基本设施4二.投资环境研究4三.市场分析研究51.住址市场分析5（1）.房地产市场分析5（2）.住宅市场概况5（3）.住宅市场供应分析5（4）.住宅市场需求状况6（5）.住宅市场销售状况6（6）.住宅市场将来走势62.竞争区域住址市场项目分析6（1）.体育中心，凤凰湖板块6（2）.兴龙湖板块,兴龙湖板块63.项目周边住宅市场分析64.项目市场机会分析6（1）.市场机会:6（2）.威胁分析6（3）.
2、优势7（4）.劣势7四.需求分析7五.市场定位71.目的客户定位7（1）.目的客户来源7（2）.购买动机7（4）.价值取向72.产品定位8（1）.实际规划8（2）.配套设施8(3).产品单套面积及配比83.价格定位8（1）.价格拟定8（2）.付款方式：8六.营销筹划81.广告传播8(1).户外广告8(2).报纸，电视广告8(4).房交会9(5).商圈营销9(6).派单9(8).业主口碑营销92.营销有关的注意事项93.推广过程9(1).前期9(2).开盘期9(3).开盘冲量期9(4).后期9(5).广告词9七.不拟定性分析10八.结论101.基本结论102.市场定位103.产品定位104.项目
3、建设进度及建设规模安排105.资金筹划106.重要问题及困难107.对策10“御璟花园”项目筹划一.项目总阐明1.项目简介：该项目位于永川区一转盘。临近主城，又避免了主城的喧闹，是永川汽车产业的心脏，并主打装饰服务，商贸繁华，文化内涵丰富。该项目占地400亩，以中端高层住宅群为重要建设项目，其中涵盖社区基本规划设施，社区休闲娱乐场合建造，容积率为1.4，建筑总面积为266665平方米。社区的规划及建筑设计以创立21世纪居住水准为目的，充足体现“以人为本”的设计理念，发明出具有良好居住环境、配套设施齐全的“百花汇聚，诗情画意”的住宅社区。主打现代化建筑风格，合适比例的绿化面积以领先的规划，丰富的
4、内涵，上乘的品质，完善的配套，成就现代化居民社区的标版。该项目着力于打造一种健康的人居环境，从现代化布局绿化布置，建筑材料的选用以及施工等方面充足体现增进居民健康的规划理念。该项目着力于打造一种现代化健康宜居的社区，并把人们带入和谐轻松自然的世界，以御璟花园命名，让业主们回到社区有一种回归自然的感觉，温馨自然健康是我们主题，突出我们社区绿化建设的宗旨。2.交通状况：该项目位于永川新城三大主干道的交汇处，交通便利，有101,102,106,107,108路等公交线路，交通便利，距离永川主城5分钟车程。3.市政基本设施：一转盘交通基本设施完善，拥有完善的供水系统，供电统系，燃气供应系统，电信网络系
5、统。附近有望城公园，周边经济服务机构完善。二.投资环境研究永川市具有优越的地理位置，位于重庆市西部，幅员面积1575.68平方公里，交通条件便利，成渝高速公路穿城北而过，是成渝两市交通之要冲，东距重庆63公里，西距成都276公里，南达泸州70公里，北至大足石刻50公里，永川将来前景美好。将进一步强化“解放思想、扩大开放、崇尚创新、追求卓越”的理念 ，以开放的文化、开阔的思路、开明的政策、开拓的魄力，努力塑造“森林之城、温馨之都，职教之城、人文之都，创业之城、财富之都，开放之城、商贸之都，茶竹之城、休闲之都”特色形象，城乡面积达到100平方公里，城乡人口达到100万人，努力把永川建设成为别具一格
6、、名至实归的现代大都市和区域性中心都市！永川区GDP约为380 亿元，固定资产投资，人均收入增幅均较大，经济发展迅速；具有优越的投资环境，为投资建设该项目提供了很大的可行性。截止12月31日，永川区地方财政收入突破75亿元，完毕75.2亿元，同比增长86.8%，实现了当年增收35亿元的新跨越。其中：一般预算收入完毕29.1亿元，增长43.6%，基金预算收入完毕461105万元，增长1.3倍。永川区的GDP为365亿元。永川区新城区地处永川主城区东侧，位于成渝公路、成渝铁路、成渝高速公路三条交通要道的交汇处，地处成渝高速公路永川道口，其定位为永川区新的政治、经济、文化、商业中心，规划面积400亩
7、。建成了汇龙大道、红河大道、人民大道等都市主干道及社区支干道，形成了新区道路骨架和“三纵二横”的道路交通网络。 该区域位于重要交通干道交汇处，交通位置明显，具有优越的交通条件。供电、燃气供应有保障，电信与网络系统已覆盖整个区域，建筑物周边有基本的配套设施，绿化环境不断改善环保好，区域周边形成了较为完善的基本设施体系。三.市场分析研究1.住址市场分析（1）房地产市场概况 神女湖片区：加快建设8平方公里集旅游、职教、休闲为一体的北部新城。今年重点推动古城片区、神女湖商业综合体等项目建设。兴龙湖片区：加快建设6平方公里设施配套齐全、功能完善的都市商业商务中心区。和畅园片区：加快建设7平方公里融北方园
8、林、江南园林、岭南园林、巴蜀园林和五大洲园林于一园的文化创意园。凤凰湖工业园：加快建设30平方公里核心区集商务、产业、居住一体的中心城区、都市楼宇工业园。港桥工业园：加快建设30平方公里核心区集工业、居住、物流等多种功能的中档都市、国家级生态工业园。三教工业园：加快建设6平方公里核心区的集工业、居住等功能的小都市、铸锻工业园。商贸物流园：加快建设5平方公里都市消费型物流园。茶山竹海度假区：加快建设国家5A级景区。黄瓜山旅游区：加快建设核心区10平方公里集生态旅游、农业、休闲一体化的统筹城乡示范区。（2）都市住宅市场概况 都市住宅在兴龙湖板块，主打品牌有：金科中央公园、润锦御龙山、吕龙阳光尚城、
9、巨宇江南等建筑总面积达1151697平方米；在体育公园板块，以巴塞罗那、渝西印象、奥兰半岛、香提漫城为主，建筑面积815706平方米；凤凰湖以森望滟澜湖，面积为160000平方米；老城区以月圆山水、东城上景等为主面积为1378616平方米。其中重要建筑形态已高层、小高层、洋房为主，辅之以少量的别墅。（3）都市住宅市场供应状况 年上半年全市商品住宅市场提供的体量额度为53.3万方，与 年上半年同期相比下降18.3万方， 涨幅-25.59%。其中： 项目月份供应量（万方）供应量（万方）同比过去增长比例12310.8-0.53043226.12.0539.31.1-0.8817247.890.153
10、84658.6110.27907（4）住宅市场需求状况1.住宅消费及需求的基本状况通过，持续5年时间的集中放量，永川房地产市场得到迅速发展。近两年市场供应量年均增长率仍保持30%以上，全年新开盘面积65.96万平方米中，目前市场存量较大，具体表目前120平方米以上的大户型供过于求。调查得知，各楼盘尾房集中体目前这部分户型，因总价过高，销售并不抱负。介于90120平方米之间的户型销售量占39.29%，供需基本合理。需求方面，永川自住人口占绝对比例，但房交所数据显示外地来永购房者高达54.05%左右。2.住宅市场客户分析，（客户构成分析，客户购买的动机）调查数据显示，家庭年收入在3000元的人群重
11、要以自己居住为购房目的;家庭年收入在5000-7000元的人群占25%的比重,其购房用于长期投资的比例较大，达到了5.72%，这部分人群的投资能力较强，购买房屋用于长期出租。而家庭年收入在3000元的人群因旧城改造，拆迁而有购房需求，其比重较大。3.住宅市场需求的特点 购房刚性需求者占了市场消费主体，调查中居民贷款买房月还贷水平不高在可承受的商品房还贷金额（自身可承受的商品房月还贷金额在1000-元）。有近九成的购房者觉得房价高，其中觉得房价太高不能承受的占 40.8，反映出目前价格因素是影响购房热情的重要因素；而占75%的60-90平方米的小户型以其低总价，低首付等特点在永川得到调查者的普遍
12、承认，同步由新闻可知受国家宏观调控的影响，新开发楼盘单套面积90平米如下的小户型需占开发总量的70%，因此小户型在此后会成为人们消费的主流产品。（5）住宅市场的销售状况 一季度房地产市场延续去年楼市低迷态势：房价同比下跌了4.82 %。商品房成交面积同比下降27.32 %，二手房成交面积同比下降了17.71 %；新增预售商品房面积同比大幅减少，下降了62.58 %。但是从环比来看，今年一季度销量环比去年四季度有所增长，二手房成交量有所回升，房价跌幅收窄。 (6)住宅市场将来的走势分析，涉及这种走势持续的时间根据永川新建住房规划中数据中显示至永川区规划新建住房771万平方米。其中90平米如下的住
13、房547.41万平方米，占建设总量的71%，政府调控的中小户型中低价位一般商品房又占527.66万平方米，占总建设量的68.43%；廉租房经济合用房19.75万平方米，占总建筑量的2.75%。因此，将来5年内我区拟新建住房总供应量大，总共771万平方米，年平均供应量约为154万平方米，远远超过近几年年来销售商品住宅总面积约275万平方米，而年平均约为68万平方的供应量，因此永川区将来5年的房地产市场前景乐观。同步开发格局会呈现出多家齐鸣的现象，市场竞争将进入白热化阶段。商品房价格受一价清、建安成本以及地价上涨、都市地位上升等几大因素影响，将来几年内房价会继续保持稳中上扬趋势。2.项目周边住宅市
14、场市场分析一转盘附近的住宅物业有佳和丽苑,渝荣.凤竹苑 佳和丽苑:基本状况开 发 商重庆龙乡苑房地产开发有限公司建筑类型一般住宅项目区域新城区交房状况清水房项目地址永川区卧龙路180号（环保局斜对面）主力户型二室二厅一卫、二室二厅二卫、三室二厅二卫占地面积 26668平方米建筑面积70000平方米物 管 费待定建筑密度25销售均价 3700物管公司待定容 积 率2.48绿 化 率36区内设施地下车库、中庭水景、休闲亭、老年健身设施周边配套望城公园、人民广场、家博购物超市、红河农贸市场、腾龙装饰城、电信、移动、妇幼保健院、文理附中档项目优势:(1)该项目处在一转盘附近,交通较为以便；(2)盖楼盘为商住一体,并且商业比重大,有助于吸引人气；(3)该项目社区的规划较好；(4)周边配套较为齐全,如:人民广场,电信,移动,文理附中档。项目劣势:(1)商住混杂影响了楼盘的档次感；(2)地理位置由于处在交通区,因此比较嘈杂；(3)由于处在繁华地带,二期的开发规模不大,并且此后的持续性发展空间较小。渝荣.凤竹苑:基本状况开发公司：重庆市渝荣房屋建设开发有限公司（凤竹苑）位置：重庆市永川区卧龙路198号住宅均价：3362￥ 最高价:3805￥ 最低价:2835￥是以中小户型为主的纯住宅项目,建设规模11273.67平方米,客户群体为永川区内居民。项目优势:该项目周边设施配套齐全,有三峡银行
