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1、 怡兰苑全程策划目录一、 项目击者所在地初步市场调查1、 宏观环境分析1.1经济环境1.2政策环境1.3行业环境1.4人口环境1.5文化环境2、 各区市场分析及发展走势2.1房地产市场发展描述2.2市场现状分析2.3未来走势预测二、 定类比项目、对类比项目进行调研1、 对确定的可类比项目进行深入的调查分析2、 对类比项目全面分析三、 项目的SWOT分析1、 项目优势分析2、 项目劣势分析3、 项目机会分析4、 项目威胁分析四、 项目目标消费者的定位与分析1、 确定目标消费者群体2、 了解目标消费者的需求3、 目标消费者购房的方式4、 目标消费者地理位置选择的分析五、项目开发的主题与形象定位1、
2、 主题目定位2、 形象定位六、项目规划设计建议1、 建筑风格及园林风格建议2、 材料、设备设施及人性化、智能化的设置3、 项目定位可行性评估七、项目发展计划及资金流量分析1、 项目开发与设想2、 项目的成本和投资估算3、 项目售价走势预测、4、 项目销售收入预测5、 项目经济性评估八、项目操作及营销策略1、 项目操作建议2、 营销策略3、 售楼处的组建4、 项目营销费用及项目销售节奏安排5、 物业管理建议九、项目发展潜力分析及建议1、 对项目值有利因素的分析2、 对项目发展的建议十、综合评价意见一、项目击者所在地初步市场调查1、宏观环境分析 1.1、经济环境分析 （南昌市经济发展状况及形势、南
3、昌市投资环境） 1996年至2001年南昌房地产分析从96年到2001年，南昌房地产经历了一个由波峰到底谷继而全面提升的过程。商品住宅的成交量和上市量大幅提高，供需两旺。（如表1-1所示）南昌市1996年2001年房地产开发情况表表11 年份指标名称1996年1997年1998年1999年2000年2001年当年完成投资额（亿元）10.629.297.8410.5013.2020.5施工房屋面积（万/平方米）317274265225279289竣工房屋面积（万/平方米）1001039276122120商品房销售面积 （万/平方米）72778471130172商品房销售额 （亿元）9.686.5
4、711.9112.2120.924.752001年，南昌市完成当年投资额20.5亿元，比2000增长55.3%，比1998年增长161.5%；商品房销售面积，2001年是172万平方米，比2000年增长32.3%、比1998年增长104.8%，商品房竣工面积，2001年是120万平方米，比2000下降了1.7%，可见南昌房屋存量交易提高，供大于求的压力趋缓，供求关系趋向于协调。南昌市房地产从1999年底，逐渐回升，房地产市场实现平稳发展。 南昌市存量房交易与去年同期相比大幅增长，发生存量房交易1546起，增长198%，交易面积达133151.9M2，与去年同期增长181%，交易金额1.87亿元
5、，增长180%，其中房改房交易增长幅度最大，交易635起，增长807.14%，交易面积41361.53M2，增长856.95%，交易金额5086万元，增长1215.21%。南昌市2001年共办理商品房预售许可证57起，核准商品房预售面积111万平方米，全年完成商品房(含还建房)施工面积280万平方米，竣工面积125万平方米，完成销售面积118万平方米，比去年同期增长25%，商品房销售面积超过了预售面积，销售金额21.15亿元,比去年增长45.46%，商品房平均价格突破1800元/ M2，比2001年上涨约15%。南昌市1996年2001年商品房平均价格表（元/平方米）表12 年份指标名称199
6、6年1997年1998年1999年2000年2001年商品房平均物业（含四县）119710751310123012501410商品住宅（含四县）10109851155114512001340别墅、高档公寓116823201785202024653150写字楼206918502165260526302703由表1-2我们可以看出，从1996年，商品房平均物业价格始终在10001500元/平方米之间，以1998年为分界线，从1999年开始，价格稳步上升，2001年平均价格比1999年增长14.6%，但比1998年只增长7.6%；与别墅、高档公寓相比，商品房的增幅不大，别墅、高档公寓增幅达到27.8
7、%。写字楼增幅不大，与1999年和2000年相比，增幅分别为：3.8%、2.8%。由此可见，南昌市的房价不可能在近期跌下来，而是保持稳步上升的状态，预计在今后3-5年内，房价每年的涨幅应在15%之间，房地产市场消费越来越理性。2001年，南昌市二手房市场异常活跃，2001年全年共办理二手房4274件，面积41.71万平方米，成交额5.9亿元，收费617.95万元。分别比同期增长199.37% 、 247.58% 、 293.33%、 13.07% 。南昌市二手房市场的发展为南昌市商品房的激活提供了保证。1.2、政策因素 （国家对房地产的政策、南昌市对房地产的政策、）1.3、 行业环境 (项目所
8、处房地产业的分析）从1998年来南昌市房价稳步上升，特别是自2001年下半年到今年7月份房价的增长幅度更为明显。从以上资料显示，近二三年房价应是稳步增长。由于南昌市大量引进外资，许多省外房地产商都看中了南昌这块未成熟市场，对南昌本地开发商将是一个巨大的冲击，也是众多本土开发商关键的时刻。但由于南昌现人均居住面积较少，需求量相对较大，所于许多开发商都瞄准了住房开发这块蛋糕，而且许多形成了一种规模优势，并辅以大盘的概念推出。所以，近期南昌房地产市场将还是以住房开发为主，并将持继几年的时间。1.4、人口环境 （对南昌市当代主体人群分析、南昌市现平均文化层次分析、从将来的角度来看南昌的整体素质）1.5
9、、文化因素 （南昌市社会文化、生活习惯、南昌的特色） 本项目周边的青春家园、万科、金边瑞香苑、逸翠雅居及已建成的庐山花园，将形成一个良好的居住环境，这将大大提高高新区的居住氛围，也加深人们对高新区的认识。在本项目周围几十所高等学府环城而立：如南昌大学、省外贸学校、华联外国语学校等，本项目所在区域教育文化氛围比较浓厚。2、各区市场分析及发展走势市中心：市中心“只拆不建”的政策使得市中心并没有过多的土地出让，也并没有多少新建楼盘的推出。虽然老城区以便利的交通、完善的配套设施吸引较多购房者。但老城区楼盘价格、老城区生态环境、老城区等无不是摆在购房者眼前的一道难以逾越的坎；而且随着南昌市中心逐渐向红谷
10、滩的转移，郊外新建小区的价格、环境、规划、绿化等方面的优势，再老城区楼盘零星的出现，使得老城区较难成为一个热点来吸引全市购房者的目光。青山湖区：作为前两年推出的板块，已经逐渐走向成熟。其中的高新开发区作为南昌的“硅谷”地带已形成了一个集厂房、办公、居住的小区。其规划完善，道路通畅，该区在青山湖和艾溪湖中间，空气清新、环境优美，而且作为一个新开发的区，没有受到过多的污染。该小区内开发的住宅已成为南昌市人民购房的首选目标之一。湾里区：由于市府的搬迁和红谷滩及周边红角洲、凤凰洲的开发与规划，越来越多的人们偏爱于这个正在开发的板块，也是许多外地房地产商一显身手的好机会。红谷滩及周边将开发成集办公、居住
11、、休闲、旅游、运动为一体的场所。作为南昌市将来的市政中心，其发展潜力有相当大的空间，只是待开发完全时需要一些时日。青云谱区：作为一个老城区，没有过多的土地资源，污染相对青山湖区及湾里区也比较严重。但通过近二年的改造，象湖周边的优势已逐渐显示出来，也是人们追逐的一个热点。二、确定类比项目、对类比项目进行调研2.1万科四季花城楼盘名称万科四季花城楼盘地址京东艾溪湖边开 发 商江西万科益达房地产发展有限公司景观设计深圳市北林苑景观规划设计有限公司建筑设计单位深圳大学建筑设计研究院上海分院规划设计奥地利卡尔法赛尔陈建筑师事务所物业管理公司万科物业管 理 费0.85元占地面积27万平方米建筑面积25万平
12、方米住宅均价2150元公寓2600元花园洋房绿 化 率40%容积率0.96 建筑层数一期17栋、46层 框架结构住宅总套数1800户开盘时间5月17日 车 位建筑风格奥地利风情的低层低密度会所设施:游泳池、健身房、台球室、棋牌室、阅览室；优势分析:万科地产作为全国房地产的龙头企业，在全国享有极高的声誉，尤其是万科的实力、质量、服务是众所皆知的，从这点上说具有其他企业无法比拟的优势，而本项目则是万科地产首次进军江西的楼盘；从用地规模上说，本项目占有极大的声势，形成了一种规模优势，有利于开发商降低项目单方面开发成本费用；另一方面有利于项目形成自我的独立环境。 劣势分析:本项目地处艾溪湖畔，地理位置
13、比较偏僻，治安情况可能相对其他楼盘较差；由偏僻所带来的交通不便也是本项目所要面对的一个问题；而且周边没有任何可以补充的配套设施，也是本项目的一个弱点；由于分期开发所带来的噪声污染也将会对住户产生不良的影响。周边配套:幼儿园、社区门诊、药店、超市、快餐店、书店、花店、彩扩中心、咖啡西餐、邮政、银行；广 告 语:有一个美丽的地方 万科四季花城备 注：现一期、二期均已售完、三期在四月低开始发售。2.2金边瑞香苑楼盘名称金边瑞香苑楼盘地址南昌高新区火炬广场旁开 发 商江西高新能源开发有限公司代 理 商深圳市开驷行投资划有限公司建筑设计单位深圳市李建华建筑设计有限公司园林设计单位香港英力捷物业管理公司深
14、圳市鸿威物业管理公司管 理 费小高层: 1元 占地面积2.5万平方米建筑面积5.6万平方米住宅均价 2200元绿 化 率46.25%住宅起价 建筑层数住宅: 11 层; 住宅楼层差价 30100元住宅总套数492户主力户型三房二厅、二房二厅、复式：五房二厅 车 位161个建筑风格后现代派围合式布局小高层各户型面积三房（103128）、五房（168199）会所设施:1.4万平方米巨大中庭花园、3.6米高首层架空。优势分析:周围配套设施齐全、如银行、医院、商店、酒店、学校；交通方便：5、13路始发站均在本项目前的火炬广场、而本项目紧临着火炬大街和青山湖大道，过往车辆较多。劣势分析:面积较小，建造各种景观相对成本将加大。周边配套:中国银行、南昌师范学校、华联外国语学校、南昌高新区医院、休闲公园、南昌大学、京东家俱城、天虹商场。距5、13路车站50米。广 告 语:花园新居家、纯美新生活。
