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1、长春创富物流园区项 目 规 划 长春创富建团股份公司2008-6-9目 录一、项目概述：3二、产业背景：51.整合现有资源，引入现代机制62.通过物流园区，带动产业链的发展63.创造良好的投资环境74.改善城市环境7三、基本情况：8四、创富物流园区规划、设计、建设与规范管理的依据。8五、建设物流园区的原则 ：9六、项目优势:101.区位优势：102.成本优势:113.资源优势：114.交通优势：115.产业优势：12七、园区建设的实施12八、物流园区的运营管理13（一）、物流节点的建设141第三方物流的引进和培育142提高规模效益，实现资源共享153开展多式联运，实现资源整合154形成公平竞争
2、，推动企业进步155政府宏观指导，企业规范运作15（二）、产业功能目标：16（三）战略步骤16（四）服务范围和内容：17九、物流信息系统发展规划18（一）系统建设总体目标18（二）系统功能设计18（三）物流信息平台网络体系建设19（四）实现网络资源共享20十、物流园区项目投资规划20（一）、项目总投资估算20(二)、资金筹措201.资金来源：202.项目筹资方案：20(三)、投资使用计划211.投资使用计划：21十一、项目财务效益、经济和社会效益评价22（一）效益评价22（二）财务评价23（三）经济评价231.基础设计232. 产品总成本费用计算24（三）财务评价251、 销售收入测算252、
3、 盈利能力分析26（四）财务评价结论27十二、 结论28创富物流园区项目规划一、项目概述：创富物流园区拟建于北绕城高速公路北侧，长农公路以东，北凯旋路以西，兴业街以南，规划占地面积50万,规划建筑面积38.5万平方米，投资规模：6.67亿元。项目建设期3年.规划在园区内建设：长途物流缓冲区、物流服务交易市场、第三方物流、配套服务区、多方位物流信息平台，是一个多功能的现代化物流园区。物流园区功能包括：集装箱运输、区域整车零担运输、城市仓储物流配送、综合管理服务、信息网络服务等五大功能。物流园区服务内容：服务功能主要为长春及周边地区货物提供仓储、拆装箱、换装、中转；搜集、处理、传递货源、运力信息。
4、物流园区内建筑规划：建设办公及生活配套用房5.4万（办公综合楼1.6万）、展示交易大厅5万、标准化货仓20万、（其中：保鲜、冷藏货仓5，000m3）增值加工车间5万平方米；车辆及设备维修中心3.1万平方米、物流园区内区域占地面积分配：标准化货仓占地20万、集装箱货场占地5万、长途物流缓冲区占地5万、第三方物流集中区占地10万、生活配套区占地10万.创富物流园区项目有明显的比较优势，运距小，辐射半径大。所处区位是工业、贸易集中区区。位交通优势明显，环城高速公路形成环线辐射和向中心区直接辐射的快速路网体系，主要节点到市区的时间在1030分钟以内，有利于汽车运输和转运；依托城市主干道，可以使用小型车
5、辆向市区进行快速配送；高速公路可直接进入园区，依托高速公路、城市干线构成网状交通，距小南编组站、铁路专用线距离非常近。向南，可以为其他城区的生产企业和商业提供仓储及配送服务；向北，可以为兰家工业园区、兴华组团工业园区的生产企业提供仓储和配送服务。产业基础坚实，物流作为生产型服务业，主要是为制造业和商业服务，工商业是物流业的需求基础。而宽城区的“铁南”是长春批发商业聚集区域和主要的零售区域，“铁北”有宽城区打造的兰家工业园区和兴华组团工业园区，新光复路大型批发市场的建成，需要为之配套的公共物流园区，同时宽城区也是长春主要物流企业的聚集区域。为物流企业的进一步发展壮大提供了坚实的产业基础。用1年左
6、右的时间，完成园区规划和基础设施布局；建立以第三方物流为主导的大型物流产业基地；引进培育200家以上的第三方物流企业；建成20万平方米的物流运营区。用1年左右的时间，完成长途物流缓冲区规划用地5万平方米，主要建设长途转运区、第三方物流基地车辆使用区和市区配送车辆使用区。用23年时间，建成20万平方米的创富核心物流园区，建成10万平方米的生活配套区，园区智能消防系统，园区智能安防系统，园区智能信息管理系统，物流信息化管理平台系统，形成吉林省龙头物流产业，建成以供应链带动的物流产业链和产业集群。预计园区全部建成后可吸纳2000人就业，年货物吞吐量达到20万吨，仓储量达到12万吨，配送量达到3万吨，
7、交易额突破10亿元，实现利税金8000万元，。长春素有北国春城之称。作为中国北方区域性中心城市之一，处于中国东北地区辽、吉、黑、蒙四省区集散中心位置，南可联结中国辽东半岛沿海城市，北可通过黑龙江省向独联体和东欧各国拓展，东可经珲春、图们江口岸通往朝鲜、韩国、俄罗斯，西可由吉林省白城地区与蒙古交往。这种特殊的地理位置，使长春成为中国东北地区巨大经济链条中最关键的一环，成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。目前，以长春为中心的多条干线公路和铁路连接省内外。长春龙嘉机场是国际航空港，开辟有多条国际航线，将使长春的对外交往更加便捷。而且长春铁北占有地缘优势，地理位置比较优越，城市的政治、经济、交
8、通、地理位置、气候条件等都非常适宜建立大型仓储、物流、配送园区。物流园区建成后运用先进的管理手段，现代的营销理念，科学的运营方式，立体的信息网络平台，客户和社会提供优质的服务，打造东北亚物流的龙头企业。二、 产业背景：物流产业是近年来新兴的朝阳产业，是继生产利润，销售利润后的第三利润源，是促进经济发展的新增长极。吉林省政府对现代物流业极为重视，2007年在吉林省政府工作报告中就特别提出，大力发展现代物流、商贸流通、交通运输等服务业。长春市委、市政府对发展现代物流业更是极为重视，在2007年11月27日长春市委十一届二次会议上明确提出，积极打造“长东北开放区开发先导区”现代物流业被确定为重点的产
9、业。2008年长春市把宽城区兰家物流园区列为重点项目。这充分说明建立现代物流对于吉林的发展十分必要，特别是对于长春的发展有着积极的推动作用。发展现代物流对于长春经济的腾飞，铁北经济的持续跨越式发展将起到重要作用。1.整合现有资源，引入现代机制通过引进第三方物流的产业组织形式，建立现代物流企业，将传统的储运企业转变为现代物流企业，从而整合现有物流资源，建设物流园区有利于促进现代物流业的形成，提高物流社会化程度，为企业优化物流系统提供市场环境。通过物流园区的建设和新型物流服务的开发，唤起中小工业、加工企业潜在的物流需求，鼓励其将物流职能从生产经营中剥离出来，由专业物流公司提供规模化的物流服务，降低
10、企业营运成本。对中小工业企业来说，第三方物流能够规避自身在物流上的劣势，充分发挥其在生产制造方面的优势。通过物流企业进行专业化、现代化的物流运作，降低物流成本。可通过型物流企业，发挥园区物流系统的作用，带动和促进周边经济的发展，吸引优秀企业和个人企业进入周边的工业园区、商贸园区、种养殖园区，加快大铁北的建设速度。2.通过物流园区，带动产业链的发展 物流园区的一个重要功能是集聚效应，通过集聚扩大了企业的商圈，增加了交易的机会。同时，通过物流园区将零散的资源进行优化整合，将产业发展链条中的采购、供应、会展、销售、客户服务以及交易结算、物流、信息反馈等各项功能集中在一起，充分发挥其经济集聚作用，降低
11、流通成本，提高经营效率，不仅使本企业的综合竞争力得以提升，还能够带动产业链条上的相关企业，降低成本，提高竞争力。物流园区的建设对整合流通产业链、提升流通业整体水平、促进产业快速发展起着重要作用。3.创造良好的投资环境从其他园区的实践经验看，吸引企业和资金入园，提供优惠政策是一方面；提供适合企业发展的优良园区环境(基础设施、物流系统)是更为重要的另一方面。完备的基础设施和物流系统的支持能够使入园企业降低运营成本，增加企业效益，这会给企业带来实实在在的好处，使企业获得更强的综合竞争能力。通过园区的物流、配套基础建设的完善吸引投资，改变过去仅依靠优惠政策吸引投资的方式。从国外发达国家现代产业的发展模
12、式可以看出，发达国家在核心产业建设之前，相关的物流产业设施以及其他相关配套设施就已经初具规模，使入驻周边园区的企业大幅度减少对配套基础设施的投入，缩短生产准备周期，降低物流成本。给企业和个人入住周边的工业集中区、商贸交易区，种养殖园区提供了物流保证4.改善城市环境通过优化整合现有零散资源，发挥园区系统、集散、整合的优势，采用统一发展的模式，以利于生产、方便生活、优化交通、改善环境、满足城市功能发展的需要，有利于提高城市形象，成为城市功能的重要组成部分。 从各国和各城市的实践来看，在转化的过程中，物流园区的重要性将会越来越清楚地显现出来，并且物流园区的先进程度将直接影响城市的进一步发展速度。随着
13、我国经济环境的不断改善，物流作为城市功能的重要组成部分已被大多数人所接受。因此，可以充分利用园区的建设，将分散物流整合进园区内，重新定位城市功能，改善城市环境，树立一个全新的城市形象。三、基本情况：项目名称：创富物流园区规划占地面积：50万规划建筑面积：38.5万预计投资总额：6.97亿元资金来源：企业自筹项目建设期：3年投资回收方式：租金、服务收费，短途运费（部分出售）投资回收期：9.3年物流园区基本分区：长途物流缓冲区、物流服务交易市场、第三方物流、配套服务区、多方位物流信息平台、生活配套区，是一个多功能的现代化物流园区。物流园区功能：集装箱运输、区域整车零担运输、大型标准化仓储，城市仓储
14、物流配送、综合管理服务、信息网络服务等六大功能。物流园区服务内容：服务功能主要为长春及周边地区货物提供仓储、拆装箱、换装、中转；搜集、处理、传递货源、运力信息，网上物流，代理服务（代储、代运、代购、代销、代订、代为包装、分拆、代收货款等）。四、创富物流园区规划、设计、建设与规范管理的依据。全国物流标准2005年2010长府发200727号长春市服务业发展规划（20082012年）长春市城市总体规划(2004-2020)长春市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要,；GB/T 18354-2006 物流术语GB 3095 环境空气质量标准GB 12348 工业企业厂界噪声标准GB/T 24001
15、 环境管理体系规范使用指南GB 50016 建筑设计防火规范GB 50028 城镇燃气设计规范GB 50052 供配电系统设计规范GB 50282 城市给水工程规划规范GB 50289 城市工程管线综合规划规范GB 50293 城市电力规划规范GB 50318 城市排水工程规划规范CJJ 34 城市热力网设计规范GBJ2287 厂矿道路设计规范 五、建设物流园区的原则 ：目前，我国物流产业的发展正处在起步阶段，积极培育第三方物流企业和规划建设现代物流园区是推进我国现代物流发展的两大主题，也是先进发达国家发展现代物流产业的成功经验。科学的规划建设物流园区有利于营建现代物流的环境，发挥整体效益，有利于改善城市的交通、生态环境、城市景观和优化城市的功能布局，增强城市的综合竞争力。 物流园区的建设是一项“前期投入大，政府因素多，社会效益好，发展后劲强”的系统工程，在政府统一规划和指导协调下，坚持市场经济运作的原则
