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1、编号：四川农业大学本科毕业论文（设计）（2016届） 题 目：兴文县星光小区项目可行性研究院 别： 建筑与城乡规划学院 专 业： 工程造价 姓 名： 李 婧 指导教师： （签名）完成日期： 2015年12 月 日 兴文县星光小区项目可行性研究报告专业：工程造价 学生姓名：李婧指导老师：吕彦明摘要随着时代的不断发展，县城已经逐步地城市化，不再局限于原有的规划范围，而是向外延伸发展新区，然而新区的发展无非是一个挑战，不仅仅是政府，对于开发商来说，房地产开发项目的投资额巨大，影响的因素较多并且有着较高的投资风险，一个全新的区域更是如此。因此在前期的可行性研究在决策阶段成为不可或缺的一部分。根据项目的
2、情况及可行性研究报告的基本编制内容，对项目的可行性进行各方面的分析。通过对项目的全面分析、调查及方案的比较和评价，论证其在经济方面合理、技术方面可行、环境方面准许并且拥有一定的经济效益。在分析项目的建设地点时，结合周边客观分析项目发展的前景。在对项目的财务评价中对内部收益率、静态投资回收期等以及不确定性因素的分析，并且对环境进行评价，从而论证该项目是否可行，为正确、有效的决策提供依据。关键词：住宅小区；可行性研究；财务评价；风险分析The Feasibility Study Report on the XingGuang Residential Area AbstractWith the co
3、ntinuous development of the times,county urbanization already step by step,instead of being limited to the original area planning ,the government prefer to extend outward new district.However,the development of the new district is nothing more than a chanllenge,not only government,for developers,rea
4、l estate development project investment is huge,thre are many factors affecting the project ,and a high investment risk .In particular a new area.So the feasibility study is very necessary.According to the situation of the project and the basic content of feasibility study report,analysing the feasi
5、bility of the project.Through comprehensive analysis of the project ,survey and scheme comparision and evaluation,demonstrate its economic is reasonable,the technology is feasible and environmental permit and gain certain economic benefits.Analysis of the construction of the project site ,combined w
6、ith environmental analysis project development prospects.The internal rate in financial evalution of project,the static investment payback period is analyzed,and to evaluate the environment.Finally,demonstrate the project is feasible or not.Keywords : Residential Area ;Financial evaluation ;Feasibil
7、ity study report;Risk analysis.“星光天地”将成为集世界一流设计、建筑、管理、服务于一体的大型综合性生活圈，必将为兴文人民带来全新的生活体验。力求人性化、科学化，无论是三口之家，或是三代同堂，均能满足不同业主对居住空间的不同需求，并以经典的建筑外观、考究的户型空间奠定楼盘的高品质基调，与周围环境形成了自然和谐的氛围，让建筑的每个细节与生活产生共鸣，以人性规划演绎对生活的热爱。融入僰苗文化元素的标杆商业集群，铸就兴文新地标，住宅中心建筑面积近12万方，总套数836户，集星级入户挑高大堂、法式园林、大型水景、世界顶级电梯配备、超大绿化面积、儿童游乐区等硬件，同时享受尊
8、崇和星级的港式物管服务为一体81目 录第一章 总论61.1项目建设概况61.1.1项目建设前言61.1.2报告编制依据及工作范围91.1.3项目概况91.2项目可行性研究结论10第二部分 开发项目用地的现场调查112.1项目建设自然条件112.2项目建设用地条件112.3项目市政府配套条件及周边设施112.3.1市政府配套条件：112.3.2周边设施：112.3.3交通配套12第三部分 市场调查分析和建设规模的确定133.1投资环境分析133.1.1国内投资环境的分析133.1.2成都市投资环境的分析143.2市场供求现状分析和预测153.2.1市场供给分析153.2.2商圈消费群分析173.
9、2.3竞争环境分析183.3市场定位和建设规模193.3.1租金售价的分析193.3.2租售比例的分析193.3.3项目SWOT分析193.3.4目标客户群的选择203.3.5市场定位203.3.6建设规模20第四部分 规划设计方案构建214.1建筑规划方案214.1.1方案一214.1.2方案二244.2节能措施284.2.1建筑节能284.2.2电气节能28第五部分 环境影响评价与劳动保护305.1环境影响评价305.1.1环境现状条件305.1.2环境保护方案及措施305.2劳动保护31第六部分 开发建设计划的编制336.1建设周期及进度计划336.2实施进度安排33第七部分 项目经济社
10、会效益分析34及方案的比选347.1方案一347.1.1投资估算347.1.2资金筹集方案377.1.3项目收入测算397.1.4财务评价427.1.5不确定性分析487.2方案二517.2.1投资估算517.2.2资金筹集方案547.2.3项目收入测算567.2.4财务评价607.2.5项目不确定性分析667.3项目方案的比选697.4项目社会效益评价71第八部分 结论与建议728.1结论728.2建议72参考文献73致谢74第一章 总论1.1 项目概况l 项目名称：兴文县星光小区项目l 项目拟建地址：宜宾市兴文县光明新区，北为玉屏大道，南为光明大道，东为建武路，西为九丝路l 项目性质：新建
11、l 占地面积：63亩l 建筑面积：11.635万平方米l 建设内容：本工程项目共7栋，地下1层，地上最高18层，最低15层，地下一层为停车场l 开发单位简介：粤华集团。粤华集团是一家集重型装备、机械、铸造、纺织、餐饮、建材、房地产为一体的多元化大型企业集团。集团现有控股企业十余家粤华置地是集房地产开发、商业投资运营、物业经营管理为一体的综合性地产企业，由宜宾粤华置地有限公司、宜宾粤华商业管理有限公司、宜宾粤华房地产开发有限公司、四川长隆置地有限公司、四川正嘉物业管理有限公司组成，总注册资金近一亿元。粤华置地自2010年7月组建以来，有“半岛大院” 、“半岛理工” 、“星光天地” 、“星光名城”
12、、“粤华集团总部” 等多个项目正在建设和开发中。公司以铸造百年品牌为核心，以打造高端住宅、城市休闲商业为导向，通过专业化、科学化的有效运营，为客户提供高品质产品，以实现房地产开发经营的最大效能和价值。1.2 项目提出的背景兴文县位于四川盆地南缘，川滇黔结合部，东南与泸州市叙永县、南与云南省威信县接壤，西邻宜宾市珙县、西北接长宁县，北与江安县、泸州市纳溪区共界。县城距宜宾市、泸州市均为105公里。全县辖8镇7乡（其中5个苗族乡，2006年乡镇调整前为11镇10乡），县内多民族杂居，以汉族为主，有苗、回、藏、满等17个少数民族；其中苗族同胞4.5万人，占总人口的11%。县城中城镇，城区人口5万人，
13、面积4平方公里。光明坝新城开发区（以下简称开发区）位于兴文县城城市中心区西侧，与城市旧城区以望城坡城市通道相连，以老城区为发展基础、向西拓展城市发展空间的区域形成的城市行政、文化中心。开发区南至青杠林求雨山脚现状过境公路S309外侧，北至规划新过境公路S309南侧，东至望城坡东坡脚转盘处，西至新旧过境公路交叉口。规划区东西长约2.2-3.5公里，南北宽约0.5-0.8公里，总面积约1.8平方公里。开发区四周群山环抱，地势较为平坦略呈南北高，中部低；西部高，东部低，海拔最低高程347米，用地建设条件较好。兴文县境内名胜古迹较多，国家级风景名胜区兴文县石海洞乡和幽雅静谧的省级博望山风光。位于县城南
14、部30公里的石林镇内的天泉洞中心风景区，蜚声中外。开发区定性为集行政文化办公的生态居住区，人口规模2万。其一是为部分在新区工作的行政、文化和医疗等工作的白领人士提供高层次的居住；其二是满足中心城少量外迁居住需求，提供高品质高档次的居住地；其三是提供原有村庄居民的安置居住区，原则上就近安置，提供统一规划的农民新村。居住小区配套设施根据规范设置，同时兼顾有效利用规划区外的配套设施，规划包括中学1所、小学1所、幼儿园3所、农贸市场2处等，且对其用地位置与规模进行了明确规定。居住用地中的公共服务设施依据城市居住区规划设计规范规定，同时考虑充分利用规划区外的居住配套设施，有效利用城市资源，保证合理的服务半径。规划包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用和社区服务等八大类。基于以上的建设背景，项目将为消费者提供舒适的生活环境，便利的生活条件和丰富的文化活动。1.3 项目开发建设条件 1）位置和地形星光小区项目位于兴文县光明新区，北为玉屏大道，南为光明大道，东为建武路，西为九丝路，场地为典型的溶蚀槽谷地貌。2）气候属于亚热带季风气候，常年平均气温18，一年内无霜期长达340360天，每年平均降雨量1082.9mm；年平均日照时数1140.5小时，年相对湿度818
