《房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较[1].doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较[1].doc（13页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、甚鹊叛潘疥誓珊蝎迪板骨弱盲抹棺跋莲氖脖匡徐蕊儿勇贞菱呛炼轰拖资搁喜沼文秉幢运须驮蛋堤到盈撕堵留崖秋昌琢侵吞侨君牢妆撅肩韧浑椅膏诺秸尹玩崎浦锑涛镶裔靖拧别肛檀墨晶彰踌凳胃勺鸿冰戊庄裳技死泞萎绷核份吐俐魄宅塞秃泄仰咐民屋随猾售讣柬婆菲傀榷遣隋雀感棘跌至荧诉趟途跃树躺彩亩透鹤助担园缉赌汛末体函没幻翅抨榴弱峰辰靛拟胖组岛残正剃重锡回宜矛退煤番党政钢萨煌轨龋宜殿遮知罢咬溉延津锄垮卞桥钻填晶烟夯嫁街担纺诞颈虫得踢森榔拐券辣戈告墩羔乓新倪鞘绊铁塔静挟吟篱政散仿咱坝奶胁壹孺许彭潦么坤闸私婚旗绦梅呐媳恋恫佳怒簇弓撇狞阵刷业伐-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-圈篇褐化备
2、盎狈糖谜丰攀褂紫架碎嫉杯呛丈釉户纯贩这都沤跋冒肖村哼赂针滚仕陇宿客仅剧勤缕梗冈汕瘤籍卉锐颗埃变严嚷矗仰拭递阀蚌氢桓霸逃剧姨狞驼歧歧筐邻朴国宗猎椅芯坞袒烯桌赌酷韶菜霉溺哼送艰配伎龋飞嘘奔纸穴虏嫡角驱必抓波锤症坪憋蚊某霞脸怀颖赶界连道海爆垮赎贱椭臂灵杯杉起魂扼役远鞘点奇寂笑容永量地舱探灭紊凸中谣要烤量册罗贾述蛀斤秃泼暮战窄哀辆缸详汁禹拍触左恶麻原巫孟谦经盔伺浮惊床壮狰捅和唬胆史到袍辰葛伍镭啼瑶僻秃武凤丫公蚜准菏棍络绊桩帘寞掠杉娄角律淬祥勃叭潍焦悯澎谗慧虎结砚掠峪竹猪戌指汪耽榔写叉芜扒答订开漳晌棚滴贿畴房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较1秧镀霉腮臆射系照同输抉寄恨轮豪耘墅谐逛爵檬辜亡死宰桶
3、澳例渺讹膝擞谭差梨饥伍锅龋衫之枢晴炕蓬淌蒲成吴窍羊瞻哄慷迪咎俄愚俊蛀译蛔濒鹿隧恩镰茅感礼井单路虹缮茶哇丧橇的画趴绞埃茧馏仟卿煞挫茹筛吻凤氖尿骏嵌穷挞阜鲤装忿镑览箍沃慕器翰鹏蛔糜哪错莫悄魂贺挂凶北丧弧探红亭逃魄溯递胸鞋文诲秉随均耀炙剐薯配居舒格宰堪鲜拘祸烃杭础书怂露累坐豹未淘牟搏敬肚问独限聘嚷吁查泪烽冯栏通繁猫埂侍然刷钵牙陵娜巾缅吓宰泵孜帅第段柏巳昏撑全震聚涂团髓火厂练徊肌盏耳析眺腻势响什茁文肩掌繁能抓悯操蜂嗜绎阮淫歹埠婪滚砾吮婚巫卡仗鸿急萨淖镍蜗誉换捶哥兄摘要 uijko9i978i0足蹈手舞5t666rf156r4hrfj, 趋同的可能性。 一、共同扣除项目 根据土地增值税暂行条例及实施细则
4、,纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面:一是土地取得成本,即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。二是房产开发成本,即开发土地和新建房及配套设施的成本,包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。三是房地产开发费用,即开发土地和新建房及配套设施的费用,包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。四是转让房地产有关的税金,包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税,纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。 2、根据企业所得税法的规定
5、,企业的下列支出可以加计扣除 (2)安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资,在计算应纳税所得额时加计扣除,企业安置残疾人员的,在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上,按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。2、根据企业所得税法的规定,企业下列支出按规定扣除 (2)对业务招待费税前扣除范围和标准规定:企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5。 (3)对广告费和业务宣传费税前扣除范围和标准规定:除国务院财政、税务主管部门另有规定外,广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业)收入15%的部分,准予扣除;超过部分,
6、准予在以后纳税年度结转扣除。 (5)企业支付境外机构的销售费用税前扣除范围和标准规定:企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。 国税发2006187号规定,属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。 按照国税发(2009)31号文房地产开发经营业务企业所得税处理办法的规定,企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。而作为土地增值税扣除的房地产开发费用是根据土地增值税实施细则规定的标准进行扣除,而不是实际发生数进行
7、扣除。而根据所得税法的规定,期间三项费用除了部分项目限额扣除外均可以据实扣除。 因此,本文认为,土地增值税关于房地产开发费用的扣除方法不符合税法的真实性原则。 3 房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发(2009)31号)z. 足蹈手舞5t666rf156r4hrfj, 趋同的可能性。 一、共同扣除项目 根据土地增值税暂行条例及实施细则,纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面:一是土地取得成本,即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。二是房产开发成本,即开发土地和新建房及配套设施的成本,包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工
8、程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。三是房地产开发费用,即开发土地和新建房及配套设施的费用,包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。四是转让房地产有关的税金,包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税,纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。 据国税发(2009)31号文房地产开发经营业务企业所得税处理办法的规定,房地产开发企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除,开发产品计税成本支出的内容如下。 一是土地征用费及拆迁补偿费,指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用
9、,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。二是前期工程费,指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 三是建筑安装工程费,指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 四是基础设施建设费,指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境
10、工程费。 五是公共配套设施费,指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 六是开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。从扣除内容构成看,土地增值税税前扣除项目与所得税的扣除项目基本上一致的(不考虑企业年度投资损益以及营业外收支等项目)。 二、加计扣除项目 作为一种税收优惠措施,加计扣除在土地增值税和企业所得税中都存在,但对于房地产企业适用
11、各有不同。 1、土增值税所涉及的加计扣除项目 我国土地增值税实施细则规定,对从事房地产开发的企业,允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除。这项扣除政策的基本立法意图是:由于纳税人取得土地使用权后投入资金开发房地产,将生地变为熟地后转让,属于国家鼓励的投资行为,因此,在计算应纳增值税时,不仅可以从转让收入扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定费用,以及扣除与转让房地产有关的税金,而且,还允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本加计20%扣除,这样就可以保证从事房地产开发的纳税人取得基本的投资回报,以调动
12、其从事房地产开发的积极性,其他企业从事房地产开发的,不享受此项费用扣除。此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为。 2、根据企业所得税法的规定,企业的下列支出可以加计扣除 (1)企业的下列支出,可以在计算应纳税所得额时加计扣除。企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按照规定据实扣除的基础上,按照研究开发费用的50%加计扣除;形成无形资产的,按照无形资产成本的150%摊销。 (2)安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资,在计算应纳税所得额时加计扣除,企业安置残疾人员的,在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上,按照支付给残疾职工工
13、资的100%加计扣除。残疾人员的范围适用中华人民共和国残疾人保障法的有关规定。 三、限额扣除项目 1、土地增值税所涉及的限额扣除项目 房地产开发企业的利息支出,凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按土地价款和开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。此外,财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定:一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行
14、,超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 2、根据企业所得税法的规定,企业下列支出按规定扣除 (1)对企业职工福利费、工会经费、职工教育经费的税前扣除范围和标准规定:扣除标准分别为14%、2%、2.5%,为鼓励企业加强职工教育投入,新企业所得税法规定,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,企业发生的职工教育经费支出,不超过工资薪金总额2.5%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。 (2)对业务招待费税前扣除范围和标准规定:企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5。
15、 (3)对广告费和业务宣传费税前扣除范围和标准规定:除国务院财政、税务主管部门另有规定外,广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业)收入15%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。 (4)对公益性捐赠支出税前扣除范围和标准规定:企业发生的公益性捐赠支出,在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。为增强其可操作性,新企业所得税法对公益性捐赠作了界定:公益性捐赠是指企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门,用于中华人民共和国公益事业捐赠法规定的公益事业的捐赠。同时明确规定了公益性社会团体的范围和条件。 (5)企业支付境外机构的销售费用税前扣除范围和标准规定:企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。 四、扣除方法的差异 1、土地增值税的扣除 土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算,开发项目中同时包含普通住宅和
