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1、城市商业步行街规划评价指标体系研究摘 要近些年来，随着我国城市化进程的加快，城市现代化的水平越来越高，城市商业规划建设中存在的问题日益凸现出来。为了规范各地的商业网点发展，2005年商务部正式颁布城市商业网点规划管理条例。其中，作为重要的城市商业网点空间形态和城市地域类型商业街也开始正式纳入商业网点规划范畴。本文系统梳理了关于商业街的相关资料，从它的概念、产生发展阶段、影响、作用等各方面做了条理性、层次性的介绍及阐述；在此基础上，结合国内外关于商业网点规划的研究成果，深入探讨影响商业街规划的理论基础及影响因素，同时综合运用商业经济学、消费者行为学、营销学、历史社会学、人文地理学、城市规划、运筹
2、学等多交叉学科，站在商贸流通和城市发展的角度，提出商业步行街规划的主要依据及商业步行街规划评价系统框架，并以此为准绳，有创新性地构建一套商业街建设规划评价指标体系，这也是本文研究的重点。采用定性分析及定量分析相结合的原则，共设计了经济发展水平、商业发展水平、商圈发展特征、商业服务及基础设施状况、居民消费水平状况等五个一级指标，商业便利指数、人均地区生产总值、零售市场饱和度等22个二级指标，采用层次分析法（AHP）及德尔菲法确定各指标权重系数，最终构建出商业步行街规划评价指标体系。此外，针对一些非常重要但确实无法量化的因子在第7章做了规划补充分析。希望通过本文的研究，为各地商务部门商业步行街规划
3、工作提供借鉴，为商业步行街建设完善、结构调整提供支持素材。关键词：城市商业步行街；评价指标体系；规划应用 AbstractRecent years, with the acceleration of our countrys urbanization and the high level of citys modernization, the result of which is the frequent emergence of problems lie in the planning construction of our cities. The 2005 enactment of Man
4、agement regulation of commercial networks in cities is aimed at guide the development commercial networks in cities. Pedestrians Street, as an important part of citys commercial form, is included in the regulation. This paper systematically collected and analyzed files on commercial pedestrians stre
5、et from its definition to development phase to its functions. And the paper deeply probe into the theoretical base and influence factors of commercial pedestrians street based on the former domestic and foreign researchs results. Using various disciplines like commerce economics, customer behaviors,
6、 marketing, historical socialism, humanistic geography, outlay theory of cities, theory of operations, the paper put up with the framework of appraisal on pedestrians street, evaluation system frame from the angle of flowing of commerce and city development. Furthermore, a creative competitive appra
7、isal index of Pedestrians Street is made. Based on qualitative and quantitative measures, the paper designs five main index of development level of city economy, city commerce, development feature of city commerce circle, infrastructures of city commerce service as well as consumer standards with 22
8、 sub main index of commerce convenience index, market saturation etc. on the basis of the index system,main planning application and value will be highlighted in the evaluation of commercial walking street . how in the actual use of these factors in the preparation of planning .The paper has got a w
9、hole index system by AHP and Delphi. Finally, I hope it can give some advice for related departments and feasible advice of the planning of Pedestrians Street through the papers research.Key Words: City commercial walking street；Evaluation system；Planning application 第1章 绪论1.1 选题背景1.1.1 问题的提出城市商业，特别
10、是零售业集中之地的商业街是随着现代城市的形成和发展而逐步形成的，它的形成依托于城市中心部集中的消费群体同时也丰富了城市的功能。但是，必须引起注意的是，随着都市发展进程的加快，居民大量外迁，城市空心化的趋势在加强。随着新居民区商业网点的逐步形成以及便民店、超市的崛起，中心商业街的功能单一又不能满足消费者的多种需求，使得国内区域中心城市传统的商业街面临严峻的挑战。从销售额的增长速度来看，传统商业街的衰退已初露端倪。为改变上述状况，推出城市商业文化的名片，各级政府纷纷对传统商业街进行改造或上项目建新的商业街，但是如火如荼地、大拆大改地上马、兴建背后却存在诸多不尽人意的亟待解决的问题，如盲目发展、趋同
11、投资、政府政绩行为等现象。其重要原因在于我国城市商贸流通规划、商业网点规划起步晚，经验少，理论研究和规划方法以及专家都相对贫乏，商业网点规划的编制工作难度大，所以需要尽快在政策、标准、理论、实践、模式等方面进行深入、细致的研究，尤其是该从哪些方面进行分析，是急需研究和解决的问题。1.1.2 缺乏系统规划依据给商业步行街建设带来的问题商业在社会经济中具有重要地位，作为城市窗口和标志、城市竞争力主要表现的步行商业街发展，近几年来受到社会格外关注。但由于长期以来我国并没有进行商业网点规划工作，起步较迟，因而给我国商业步行街规划建设造成诸多问题。1.我国步行商业街建设存在的问题（1）建设缺乏规划，盲目
12、跟风，政绩工程。许多地方政府为追求政绩，招商引资，大搞形象工程。在“城市名片”思想的指导下，大规模的改造或兴建，只是更多地考虑了建筑或城市规划方面的问题，没有从当地消费人口基数、消费水平、城市功能、商业文化氛围等方面去思考，结果导致巨额的投入并没有迎来更多的消费。（2）定位失误，业态结构、规模等不尽合理。步行街商业形态的定位取决于当地的商圈情况、城市人文特点和消费水平，并不以人的意志为转移。虽然一些新商业步行街硬件设施齐全，整齐规划，但却显得呆板雷同，缺乏小型特色鲜明的企业创业、生存和发展的空间和土壤；而个别商业业态投资规模过大，建设速度过快导致僧多粥少，营业效益大幅下滑。（3）重复建设，资源
13、浪费。重复建设是城市规划不当结下的苦果，究其原因，首先，是政府职能的错位，其次是发展商缺乏一个理性清醒的认识 ，对市场消费容量、消费水平和商圈辐射力没有一个合理判断，匆忙上马，急功近利。最要命的是，以为将成功的步行街模式进行生搬硬套，就可以复制成功。虽然步行街的构成元素大同小异，但是，忽略了科学论证，结果是造成恶性竞争。（4）文化浅薄，缺乏魅力。目前国内步行街虽然达到数百条之多，但真正具有特色的步行街却寥寥无几，许多步行街，千店一面，缺乏内涵，缺乏魅力，在差异化方面乏善可陈。作为城市商业的窗口，步行街很大一个功能是商业观光、购物和旅游，地域文化、城市文化、商业文化、建筑文化、饮食文化都是构成步
14、行街魅力的重要因素，而国内的步行街建设，显然忽视了文化内涵的建设。（5）招商失误，忽视宣传，管理无方。步行街发展商缺乏开发商业地产经验，招商方案没有吸引商家的亮点，同时又缺乏宣传，推广乏力，无法打动步行街所需业态的知名主力店进驻。此外，目前很多步行街缺少“商业街法人制度”，导致经营混乱、街容街貌不整、公共交通秩序混乱等现象，直接影响了步行街的繁荣。2.原因分析（1）投资者不了解商业发展的规律，不顾经济发展水平和消费需求，缺乏风险意识，盲目进行投资。盲目发展、趋同投资是中国投资热的一个通病。（2）地方政府脱离本地实际，追求政绩，竞相攀比，贪大求洋，盲目建设商业步行街。（3）最重要的是长期以来不重
15、视商业规划工作，对商业设施建设缺乏必要的评估和审查程序以及规范运作，投资随意性大，对商业街规划建设前期缺少一个理性的评价体系。1.2 研究对象的界定商业街是指众多不同规模、不同类别的商店有规律地排列组合的商品交易场所，通常由商店、餐饮店、服务店共同组成（王希来，2002）。其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。步行商业街是指限定机动车通过，以步行为主要通过方式，以商业经营为主要功能的城市街道，它是城市公共活动空间的重要组成部分（卢文平，2005）。商业街按功能，可以分为综合型商业街、专业型商业街。综合型商业街，如南北总长度为1600米的北京西单商业街、乌鲁木齐中山路商业街、昆明青年路商
16、业街。专业型商业街，如杭州健康路丝绸特色街、杭州清河坊历史文化特色街区、福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一条街、广州白鹅潭酒吧风情街。本课题的研究对象是综合商业步行街，它由若干个大型店铺、众多中小零售店、餐饮店、服装店共同组成，并按一定结构比例有规律排列的商业聚集地，是一种多功能、多业种、多业态、科学规划的商业集合体。其发展演变的类型主要有以下四种形式：超广域型商业街，主要指位于大型城市中心商业区，具有极强的集客能力，不仅吸纳本市的消费群体，而且吸纳本国其它地方及国外的大量流动人口的商业街，如法国香榭丽舍街；广域型商业街，指位于中心城市较大型的商业街，顾客以本市和周边地区消费者为主，如上海南京路；地域型商业街，指大中城市的中型商业街，一般地处商业区及居民区结合部的次级商业，顾客主要以周围居民为主；临近型商业街，指城市周边、近郊、远郊或居民区内的小型商业街，顾客来源主要是临近的居民（费明胜，200
