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1、房地产投资税收筹划 房地产投资 税收筹划房地产投资税收筹划 本文关键词：房地产投资，税收筹划房地产投资税收筹划 本文简介：本篇论文目录导航： 本篇论文目录导航：房屋买卖、交换、赠与，土地使用权的出让、转让，双方订立契约时，由产权承受方缴纳的一种税；印花税是以经济活动和经济交往中，书立、领受应税凭证的行为为征税对象征收的一种税，纳税义务人是在中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证并应依法履行纳税义务的单位和个人。因此，个人在购买房产中，应就其取得的房屋所有权缴纳契税，对于个人购房行为，以房屋买卖的成交价格作为契税的计税依据。其次，个人购房应对其签订的购房合同，按照印花税中的购销合同税目，缴
2、纳印花税，购销合同计税依据为合同上所载的金额。从筹划的角度，关注点应是税负最重的契税，按照税法规定，契税一般按购房价款的 3%5%缴纳（具体税率由各省、自冶区、直辖市政府在此幅度内确定）。筹划方法有以下几方面： （一）选择购房面积个人购买普通住房存在几个临界点，税法中的优惠政策如下：该住房属于家庭唯一住房的，可享受税收优惠税率： 90 平方米及以下的，契税税率为 1%,90平方米以上的，契税税率为 1.5%.（普通住房是住宅小区建筑容积率在 1.0 以上且单套建筑面积在 140 平方米以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格 1.2 倍以下的）。所以个人在购买家庭唯一住宅时，面对
3、 90 平方米和120 平方米左右的临界点时，尽可能优先选择临界点以下的购房面积，以降低契税税率。（二）创造条件变普通住房比起非普通住房，普通住房在税收政策上存在一定的优惠政策。普通住房的判定标准可以是价格、面积等多方面，适时利用政策，创造条件把非普通住房变普通住房，也是降低税负的好方法。单套建筑面积在 140 平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的 1.44 倍以下，坐落于内环线以内的低于 330 万元/套，内环线与外环线之间的低于 200 万元/套，外环线以外的低于 160 万元/套。上海市民刘先生欲在上海市内环线和外环线之间首次购买一套住房。建筑面积130 平方米，单
4、价 1.5 万元/平方米，装修费 20 万元（由独立于房地产开发公司的装修公司负责装修），总共加起的房价是 215 万元。方案一：内环线与外环线之间房价的临界点是 200 万元/套，215 万元超过了 200 万普通住房的标准，则为非普通住房。应纳契税=2153%=6.45（万元）。方案二：此套房屋涉及 20 万的装修费用，把 20 万元装修费从房价中剥离出来，直接缴给装修公司，将房价降为 195 万元，则符合普通住房条件。应纳契税=1951.5%=2.925（万元）。方案二就比方案一少缴纳契税 3.525 万元。（三）关注购房顺序个人欲购买两套房，如涉及首套住房及普通住房问题，就应当事先测算
5、不同购置顺序下契税总体税负的大小，然后选择其中总体税负较小的方案。先购买甲房，后购买乙房。应纳契税=89.51%+139.53%=5.08（万元）。方案二：先购买乙房，后购买甲房。应纳契税=139.51.5%+89.53%=4.7775（万元）。方案二比方案一少缴纳契税 5.08-4.7775=0.3025 万元。此外，还有一些税收优惠政策，如城镇职工按规定第一次购买住房，免征契税；因不可抗拒力灭失住房而重新购买住房的，酌情减征或者免征契税；土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免等等，纳税人都可以在日常生活中加以利用，以达到少缴纳税款的目
6、的。二、出售房产时的税收筹划个人出售房产环节主要涉及营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等。城建税、教育费附加以营业税为基础征收，个人销售自有住房免征印花税。（一）住房拥有的时点2021 年 3 月 30 日，财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人凭原购房合同、发票等有效凭证，经
7、税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、税金及合理费用。对未提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可核定征税。对个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免税个人所得税。居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税，非普通住房，凡居住满 5 年或 5 年以上的，经向税务机关申报批准，免缴土地增值税；居住满 3 年未满 5 年的，减半征收土地增值税；居住未满 3 年，按规定计征土地增值税因此，个人在转让住房时，应把握时间性的限定因素，可避免或少缴税款。（二）普通住房享优惠个人将购买超过 2 年（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税
8、。先购买一套 160 平方米的非普通住宅，并于 2 年后对外销售。应纳营业税=（2400000-1600000）5%=40000（元）；应纳城建税和教育费附加=40000（7%+3%）=4000（元）；应纳个人所得税=（2400000-1600000-40000-4000）20%=151200（元）；应纳税合计=40000+4000+151200=195200（元）；税后收入=2400000-1600000-195200=604800（元）。方案二：先购买两套 80 平方米的普通住宅，并于 2 年后对外销售。应纳营业 税 =0（ 元 ）； 应 纳 城 建 税 和 教 育 费 附 加 =0（ 元
9、 ）； 应 纳 个 人 所 得 税=（2400000-1600000）20%=160000（ 元 ）； 应纳税合计 =160000（ 元 ）； 税后收入=2400000-1600000-160000=640000（元）。方案二比方案一税后收入多 640000-604800=35200 元针对个人炒房行为，购置普通住宅，不仅在营业税中享受优惠，契税、土地增值税中也有相关优惠政策，不过，在实际买卖中，还要依据房产升值空间、个人财富实力等综合因素进行分析。（三）适时利用核定征收此项筹划方法主要针对土地增值税，土地增值税有三种情况的计算方法，一种是能提供评估价格的情况下：土地增值税应纳税额=转让收入-
10、评估价格-与转让房地产有关的税金适用税率；另一种是不能取得评估价格的情况下，但能提供购房发票的计算方法：土地增值税应纳税额=转让收入-上手购入价（1+5%n）-与转让房地产有关的税金适用税率；最后一种既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况下：土地增值税应纳税额=转让收入核定征收税率（具体由各省确定），这三种情况再综合优惠政策所产生的计税结果差异就可进行税收筹划。三、出租房产时的税收筹划个人出租房屋涉及的税收政策较多，再加上地方性附加的税收，整体税收负担是比较重的，主要涉及的税种有房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、印花税、个人所得税等税种。所适用的税率如下：对个人出租的住房，按租金收
11、入征收 12%的房产税、5.5%的营业税及附加；并按扣除相关费用后的净收入征收 20%的个人所得税，具体的税收优惠政策如下：单位和个人出租房屋，适用服务业税目，以租金收入为计税依据，按照规定的税率计算应纳营业税税额。财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税202124 号）规定，从 2021 年 3月 1 日起，对个人出租住房，不区分用途，在 3%税率的基础上减半征收营业税。起征点根据各个省市的具体情况会有不同，例如：深圳市个人出租房屋起征点由原来 5000 元调整为 20210 元。月租金收入小于 20210 元的，不征营业税；月租金收入大于等于 2021
12、0 元的，按 1.5%税率征收营业税。根据财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税202124 号）的规定，从 2021 年 3 月 1 日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。房产税是以房产为征税对象，依照房产的计税余值或房产租金收入向房产税纳税义务人征收的一种财产税，根据财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知（财税2021125 号）规定，从 2021 年 1 月 1 日起，对个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按 4%的税率征收房产税。根据财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税20212
13、4 号）规定，从 2021 年 3 月 1 日起，对个人出租住房免征城镇土地使用税。依照中华人民共和国个人所得税法及其实施条例的规定，属于财产租赁所得项目个人所得税的应税范围。税率一律减按 10%税率征收。（一）利用税收优惠政策根据规定，对个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按 4%的税率征收房产税，3%税率的基础上减半征收营业税。对个人住房出租用于生产经营的，按12%的税率缴纳房产税。房产税相差 8%,所以，即使是在租金收入不同的情况下，也要分别计算不同情况下的税后收入，租金高不一定税后收益就大。（二）合理调整租金收入在出租房屋的过程中，会附带一些代收代缴收入，租赁设备等其他收入，可依情况合
14、理区分、剥离。例如，房东带租户收取的物业费、水电费等并不属于房屋所有人的实际收入，如果加到租金收入中就会虚增名义租金，产生不必要的税费；此外，很多情况下，出租房屋不仅是把房子租出去，同样会连带屋里的家具、电器等一并出租，对于这些房屋附属设施的出租收入，可考虑不与租金一同计算，单独出租计算收入，或者与租房者商量，让其先按一定的价格购买附属设备，租赁期到时，再以较低的价格回购回来，从而减少了收取的租金所带来的税款。周小姐应缴纳营 业 税 及 其 附 加 :40000 3% 50% （1+7% +3% ）=660（元），个人所得税：（40000/12-1600/12-660/12-800）10% 1
15、2=2814（ 元 ）， 房 产 税 : 40000 4% =1600 （ 元 ）。 出 租 房 屋 的 纯 所 得 :40000-1600-660-2814=34926（元）。税务筹划：周小姐把家里所有家电家具以原价 3 万元的价格卖给承租方，并与承租方达成约定，租赁期满后以 2021 元的价格进行回购，另每月收取承租方1000 元的租金。从承租方的角度考虑，他的租金并为增加，承租人所付租金为：100012+30000-2021=40000（元），并且以月缴纳租金取的了资金的时间价值。从周小姐的税务角度考虑，应缴纳营业税及其附加：1000123% 50% （1+7% +3%）=198（元），个人所得税：（1000-480/12-198/12-800）10% 12=172.2（元），房产税：1000124% =480（元），家具家电以原价卖出，低于原价的价格回购都是不需要缴纳任何税款的。出租房屋的纯所得：100012+30000-2021-480-198-172.2=39149.8（元），税务筹划使得王先生增加的税后收益为：39149.8-34926=4223.8（元）（三）利用各种可扣除的税
