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1、云南东方航空大厦营销报告斯创地产顾问2009年5月22日第一部分 公司简介一、 公司成长背景关键词：深圳世联百年置业包豪斯置业睦合地产顾问斯创地产顾问 公司总经理及核心团队均属建筑专业出身，总经理硕士专供建筑经济学； 公司总经理研究生毕业后，供职于深圳世联顾问，从事顾问部工作，期间参与数十余项目的前期研究及营销工作，与团队完成CONDO小户型及旅游地产两本著作。 2004年回到昆明，于百年置业主管波西米亚花园及公园道1号销售及公司其他相关事宜； 2005年底到包豪斯置业任总经理，主管2005年底到2007年包豪斯置业所代理所有项目。 2007年在投资人的支持下，与斯创核心团队创立睦合地产顾问，
2、为公司实现1000万的总资产。 2009年与斯创核心团队创建斯创地产顾问。斯创至今成立不到2个月的时间，已经和滇池路1600亩项目达成前期、营销策划及销售督导达成合作协议，以及西边马街150亩项目的前期策划、营销策划及销售代理的合作协议。二、 公司的自我定位我们的工作属性是解决房地产企业产品研发、制造与销售之间，以及销售最终达成等一系列问题，是解决众多产品生产制约条件与产品销售最终达成状况之间的平衡问题。这样的工作属性，我们理解，是在有限制条件约束情况下的问题解决。我们可以根据开发商的自身情况和需求结合市场，结合开发用地情况，为开发商最优化选择如何面对市场的产品研发、制造、营销推广道路，同时在
3、销售终端最大化实现产品价值和促成最终交易达成。我们理解我们的工作仅仅是复杂的房地产开发过程中一部分，我们起到的作用是帮助开发商在各个环节、各种制约条件下如何面对市场。我们非常清晰的认识到我们的价值在于：房地产产品价值实现过程中，在各种生产限制条件下，最优化处理生产与销售的关系。因此，我们从来都认为，我们的工作是有效的，而不是万能的。三、 公司的服务内容第二部分 昆明写字楼市场及区域市场简析一、 昆明写字楼市场的发展历程1、 1998年办公楼的开发投资额成倍增长，99年成昆明写字楼市场的分水岭。 在1997年至1999年开工建设的写字楼就接近20幢，总建筑面积超过40万平方米，如果再加上在此期间
4、在建的商住楼项目，昆明当时用于商务办公的房地产开发面积估计在60万平方米以上，远远超过了市场需求，因此大部分项目从一开始就陷入了销售困境。在昆明的写字楼市场发展过程中，99世博会无疑是一个重要的分水岭。借助99世博会的势头，19981999年期间，昆明写字楼市场进行了如火如荼的开发和改造。而99世博会之后的几年时间里，昆明写字楼市场进入了一个长期的消化阶段，开发体量持续下降。随着长达7年的消化和市场调整，目前写字楼进入了回暖和新的开发大潮。2、 10年以来，昆明写字楼也逐渐转暖，中高端写字楼产品也逐渐增多。2004年的房地产高潮，都没能带动起昆明写字楼物业的开发，出现了同地段写字楼价格比住宅楼
5、价格低的现象。近两年，随着环球金融中心、北辰财富中心中央商务一号、顺城双塔等写字楼的开发，昆明市写字楼市场逐渐复苏。目前高档写字楼入住率高，大多数高档写字楼入住率达到90%以上，有的甚至达到100%，如红塔大厦、银座office、柏联广场等。据了解，2006年上半年推出的达阵广场，市场反应热烈，受到了置业者、投资客、医疗机构、航空公司等的青睐。而位于东风西路的环球金融，面市后不久，销售量也达到了95%。另外，北辰财富中心面市即售罄的盛况，则让更多人看到了写字楼高端市场的乐观前景。3、 昆明写字楼市场上，出现了顺城双塔、俊发中心、北辰财富中心、星都国际总部基地等新开发的写字楼项目，都喊出了“打造
6、5A级写字楼”的口号。4、 2008年下半年以来，昆明写字楼的建设出现了前所未有的井喷现象。先后有广福商业中心、南亚风情广场、志远城市综合体、俊发中心、欣都龙城、顺城双塔、怡泰领域时代开工建设或准备上马。从这批新增写字楼来看，建筑体量、单层面积、品质级别、车位配比、软硬件配备以及价格，均较以往有大幅提高。5、 真正的城市CBD即将形成。根据规划昆明CBD北至人民路，西至华山东路象眼街端仕街祥云街，东至白塔路，南至金碧路、拓东路的范围内，建设为昆明市的商业金融中心。CBD核心区片区主要包含市政府、市人大、市中医院及周边地块，其北到东风路，南至尚义街，东到白塔路，西至北京路。中央商务区CBD核心区
7、二、 昆明写字楼市场表现1、 关于楼层中高层写字楼个数增加非常明显。从2008年近期的写字楼普查来看，中高层写字楼个数增加非常明显。2000年的时候，昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除酒店），而到08年近期已经上升到105个（除酒店），增加率为133%。平均以每年11.2的比率上升。其中，最高的写字楼为地上36层，平均楼层数为19.7层。2、 关于写字楼市场档次及价格档次特征描述售价（元/平米）租金（元/平米）代表楼盘高档1、位于城市中心区，如青年路、东风路、北京路；2、纯写字楼；3、公共部分装修豪华；4、电梯等楼宇配置高端；5、以出租为主。60001200050100环球金融中
8、心、北辰财富中心中央商务一号、佳华大厦、华尔顿大厦中高档1、分布区域较广，2、包括纯写字楼和部分高档商住楼，3、楼宇配置中等；4、以销售为主500060003560汇都国际商务港、银海SOHO、鸿城广场、华一广场中低档1、大多分布在市中心区以外；2、体量规模较小；3、以商住楼为主；4、以销售为主，5、车位、电梯等楼宇配置较差；350055002040汇溪大厦、程兴大厦、丹彤现代城 、宏兴商务大楼3、 关于写字楼客户从昆明市写字楼客户数量上分析，以广告、设计、咨询、旅行等第三产业服务业公司、商贸公司、建筑、房地产及科技等行业客户为主，占了62%。4、 关于写字楼租金分布情况目前市场上，整体市场租
9、金水平30元/平米月以下的写字楼占到了50%；其次是30-40元/平米月的写字楼占到了20%；50-60元/平米月也达到了一定比例。从租金水平整体上看，昆明写字楼市场处于中低档写字楼主导、高档写字楼逐渐成长的阶段。5、 昆明写字楼市场产品分析目前市场上供应的写字楼租金水平在20-100元/不等，写字楼的档次划分较明确，但是目前市场上整体写字楼档次较低，区域分布较集中，同质化现象严重。且由于写字楼的档次不同，租售模式也发生了相应的变化，纯写字楼主要以出租为主，且多位于市中心，中低档写字楼以出售为主，软、硬件设施较差。昆明的写字楼产品与其它发达地区的写字楼相比，存在以下几个主要问题：1、写字楼的入
10、口不太明显，并非处于主干道上；2、大厅的设计不够大气；3、各写字楼的外立面不是很鲜明，昭示性不强；4、写字楼的自身配套不足，大多写字楼没有休闲娱乐功能；5、硬件设施不到位，车位不足，电梯速度慢，需等待的时间较长等。具体昆明写字楼的特征、租售情况及代表楼盘如下表：档次特征描述售价（元/平米）租金（元/平米）代表楼盘高档1、位于城市中心区，如青年路、东风路、北京路；2、纯写字楼；3、公共部分装修豪华；4、电梯等楼宇配置高端；5、以出租为主。60001200050100环球金融中心、北辰财富中心中央商务一号、佳华大厦、华尔顿大厦中高档1、分布区域较广，2、包括纯写字楼和部分高档商住楼，3、楼宇配置中
11、等；4、以销售为主500060003560汇都国际商务港、银海SOHO、鸿城广场、华一广场中低档1、大多分布在市中心区以外；2、体量规模较小；3、以商住楼为主；4、以销售为主；5、车位、电梯等楼宇配置较差；350055002040汇溪大厦、程兴大厦、丹彤现代城 、宏兴商务大楼6、 昆明纯写字楼租金企稳从2007年年底到2008年底，写字楼租金持续近一年上涨态势。至2009年初写字楼租金价格水平逐渐平稳。其中，市区写字楼的价格基本稳住在去年的租金价格水平，而南市区和北市区写字楼的租金价格涨幅在各片区写字楼中比较靠前，其余片区写字楼的价格基本保持今年年初的水平。甲级写字楼受国际国内经济形势的影响要
12、大一些，很多写字楼的租金下浮幅度达到了10%，如三合商利写字楼从原来40元/平方米的租金降为30元/平方米，建工大厦也由原来的40元/平方米的租金降为35元/平方米。租金回落的写字楼主要集中在停车位少、商务配套不齐全、设施设备比较陈旧的写字楼。但是一些位置好、商务配套齐全的写字楼的租金价格基本上保持去年的水平。7、 昆明商住楼租金价格小幅下降与部分写字楼租金价格下浮的还有昆明的一些商住楼的出租价格。一直以来，位于昆明市市区的一些商住楼由于地段好、位置佳，被一些业主以比同地段写字楼略低的价格出租。低廉的价格、绝佳的地段，这样的商住楼曾赢得一些小企业主的青睐。受2007年以来愈演愈烈的金融危机的影
13、响，不少小企业主慢慢消失在市场中，这也波及到了商住楼的出租价格和出租率。8、 昆明写字楼物业销售价格三级市场上涨率高昆明一环以内的写字楼物业平均价格增长率高达20。北辰财富中心，2007年开盘，开盘价6000元/平米，截至2008年3月三级市场挂牌价格为8500，价格增长率达33.3；汇都国际，2004年开盘，开盘价5900元/平米，截至2008年3月三级市场挂牌价格为8000，价格增长率达8.4；颐高数码1期，2006年开盘，开盘价5000元/平米，截至2008年3月三级市场挂牌价格为7500，价格增长率22.2；颐高数码2期，2007年开盘，开盘价6000元/平米，截至2008年3月三级市
14、场挂牌价格为7500，价格增长率20。9、 昆明写字楼租金及出租率同比上涨从昆明纯写字楼的市场平均租金水平来看，2006年昆明市平均租金水平在35.36元/月，2007年昆明市平均租金水平为37.97元/月，上涨率为7.4%；200年昆明市平均租金水平为39.76元/月，上涨率为8.3%。从出租率来看，2006年市场出租率平均水平在82.64%，2007年市场出租率平均水平在86.64%，上涨率为4.8%；2008年市场出租率平均水平在8.%。而部分档次较高的写字楼出租率在90%以上，甚至100%。10、 昆明写字楼09年写字楼供盘量大，各区域均有作为，开发短期内过度09年将会普遍上市的一批中
15、高端写字楼，并且分布于各城区，如北市的俊发中心、欣都龙城、领域时代；城中心区的顺城双塔、东方首座、南亚之门等，城东新领地等，城北的志远城市综合体，城南的新南亚及奥宸中心，城西的一红城市、经典壹城及利嘉集团的马街商务办公区等，将在08年的基础上将新增60万平米的供盘量。11、 昆明写小户型租金比大户型租金高且上涨空间大目前市中心区、北市区、南市区等地段的写字楼价格一直保持平稳增长的态势。其中写字楼的小户型租金价格的上涨幅度要比大户型的幅度大得多。像北辰财富中心附近的写字楼基本上以100至200平方米左右户型为主，这里的写字楼租金收益每平方米可达60元至70元，但是位于北京路延长线的颐高数码，由于每层楼的户型面积基本在600平方米左右，这里的租金收益基本维持在25元-30元/平方米。12、 物业管理水平将成为制约写字楼
