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1、【康苑项目前期策划书】2004年6月第一部份：市场综述南头镇位于中山市北部，与顺德容桂镇相邻，地处珠江三角洲南部，靠近珠江口，毗邻港澳。全镇区域面积约30平方公里，人口8万多人（含外来人口）。改革开放以来，南头镇的经济建设持续高速发展，综合实力显著增强，基础设施建设不断完善，城乡面貌日新月异。先后获得“广东省乡镇企业百强镇”、“广东省卫生镇”、“中山市扩大出口特等奖”、“中山市新增工业投资突出贡献奖”、“中山市镇区工业增速突出贡献奖”等多项殊荣。 南头镇具有以空调、电视机、电冰箱等大家电产品为龙头的产业特色优势，在南头几公里范围之内聚集着中国五大家电巨头，包括落户本镇的长虹、TCL以及靠近本镇
2、的美的、科龙、格兰仕等，南头镇位于中国家电产业群的中心地带。2002年10月南头镇被认定为广东省家电专业镇。目前，南头镇已经建立完善的工业体系，全镇有七大工业区，其中正在加紧开发建设的升辉北工业区占地1万多亩，是一个设施配套齐全、布局合理、规划完善、水电资源丰富的现代化工业区。全镇现有上规模的工业企业500多家，主要行业包括家电、五金、机械、化工、建材、食品、制革、制鞋、服装、电子、印刷等十余类，其中有空调、电视机、电冰箱等大家电产品及其配套企业120多家。南头镇是广东省卫生镇，是中山市第一个绿化达标镇。黄圃镇位于中山市北部，是广东省政府批准的工业卫星镇之一，面积83.6平方公里，辖12个村委
3、会和4个社区居委会，常住人口8.3万人。 黄圃镇是中山北部的工业重镇，工业体系比较齐全，拥有工业原材料、服装、食品、鞋业、家电、化工、机械、建材、塑料五金、船舶制造等行业，多项产品荣获国家部优、省优称号，产品远销美国、英国、加拿大、东南亚等20多个国家、地区以及国内多个省、市。近年来，黄圃镇外资企业、民营企业发展迅猛，目前拥有各类工业企业700多家。其中外资企业30多家，引进利用外资1.5亿美元，客商来自芬兰、法国、印尼、日本、洪都拉斯、新加坡及港、澳、台等国家和地区。奥托昆普铜管（中山）有限公司是芬兰奥托昆普集团在亚洲地区的第一家铜管生产厂，1995年落户黄圃，现已成为国内最主要的热交换铜管
4、供应商，产品同时销往美国、欧洲及东南亚等国家。 黄圃土地肥沃，物产丰富，耕地面积近8万亩。近年通过农业结构调整，在巩固粮食生产的前提下，形成了优质水产示范区、万亩香蕉园、数千亩蔬菜基地、粮食营销市场、腊味加工区等地区特色农业。2004年1-5月商品房合同销售备案统计表商品房合同销售登记备案非住宅成交宗数成交面积（M2）销售金额（元）成交宗数成交面积（M2）销售金额（元）累计成交人民币11,6471,255,2243,331,400,0322,364212,733837,289,038港币121139194979548924174910,433,471合计11,7681,269,1433,381
5、,195,5212,388214,482847,722,509比去年同期增长率482%484%319%1321%221%39%从数据上看，中山市的房地产市场是快速发展的。在2004年楼市仍被普遍看好，即使上年经过了SARS风波，仍然呈现了持续增长的趋势，今年脱离了去年轻度调整的困局，回升迹象明显。今年1-5月份的成交面积为约1,483,625，比去年同期增长了35.25%；由此，可以这样推测，如果不出现重大影响因素，今年下半年的一手商品房交易仍将保持持续增长的趋势。但是，我们也必须留意到，现大部份镇区仍处于起步价段，需保持一种谨慎乐观的态度看待上半年的发展态势。二手商品房买卖销售宗数销售面积（
6、M2）销售金额(亿元)1-5月份346060.1万约6.5去年同期累计249738.7万约3.8比去年同期增长率38.6%55.3%70.2%根据数据显示，二手房买卖交易承接了去年的发展势头，市场交易活跃度不断增加，将更进一步，迈上新的发展台阶。我市二手房屋交易一直以来都是相当稳步地增长的,三项指标还是保持了较大的增幅。分析其原因，交易成本（税费）降低是积极的因素，二手房房价适度下调也起到了推动作用，再加上市场本身的自然增长需求，所以，几年来二手房屋买卖交易都是呈现稳步增长的趋势，充分的显示出了中山房地产市场的旺盛需求力。但是纵观二手房屋买卖交易对整个房地产市场的贡献率来说，并没有达到充分活跃
7、的程度，今年上半年的二手房屋买卖交易将更进一步，迈上新的发展台阶。到时，由于市场联动作用的关系，一手商品房市场将得到二手房市场的有力承接而更快速地向前发展。本项目竞争楼盘及代表楼盘情况分析及借鉴金 桃 园l 发展商：中山市金港房地产有限公司l 总建筑面积：26000m2第一期推出可以认购的户型、面积配比、销售情况产品指标户型面积（M2）套数指标比例多层洋房二房二厅881457333%多层洋房三房二厅10840846%多层洋房三房二厅120529656%多层洋房复式1745710171%价格水平：住宅最高价1530元/ M2；均价1630元/ M2；最低价1730元/ M2 商铺均价4500元/
8、 M2 车位统一单价1800元/ M2小区规划及环境：单调的绿化风格中心花园地段评价：金桃园地处南头与黄圃的交汇处（小区属南头镇），南三公路横穿而过，有21、31、38路等公共汽车经过，虽然小区邻近将军市场、将军小学，但南三公路没有安全通道通往对面配套。小区靠近高速公路，对公路的住宅没有安装隔音玻璃，噪音较大增加销售的难度。物业管理：属于基本的管理模式，以24小时保安逻为主，管理费0.5元/平方米.主要目标客户群分析：本地及黄圃中薪、中高薪收入者（含政府公务员、企事业单位管理人员、技术员、自由职业者）本地及黄圃的企业老板喜欢小区生活的首次置业者楼盘分析预测：该项目在南头属于首个开发的楼盘，其目
9、标客户针对于黄圃及南头片区内客户，从其购买群体上也得到了验证，其客户主要为在该片区内的本地居民和外来老板及管理人员。户型设置以120三房两厅为主，一期基本售罄（尚余对路复式），二期正在打桩户型未定，从销售情况看，大户型的三房单位存在市场空间较大，其推广对路的复式单位将成为该盘的主要压力。第二部份：营销策划的初步设想项目产品定位为进一步确立本项目在南头、黄圃镇的房地产中档楼盘的发展地位，发展商明确的开发理念、相对镇区先进规划、鲜明的风格特色、将纯生活区的概念发挥出来。敝司建议本项目产品定位为：南头镇生活圈首度中庭水景绿化小区优势1、项目地理位置优越小区位于南三公路黄圃镇与南头镇交界处，西接东凤及
10、顺德；2、南头镇生活圈首度中庭水景绿化小区，档次比邻近楼盘高；小区以中山凯茵豪园来参考，在规划设计上，通过创新的设计理念，创造更多的开敞空间，使居住空间与水景相联系，来体现“首度中庭水景绿化”的概念主题。相比邻近楼盘金桃园的普通园林，发展商明确客户对小区的真正要求“景观先行”，全力打造水景居住环境特色更显居住档次。3、南头与黄圃两镇对商品房需求增大，整体经济稳步增长，外来人口不断增多，使当地投资环境不断向好；4、项目规模大，整体占地60亩，是南头及黄圃当地的大型生活社区；5、生活配套日趋完善 新市场、新幼儿园，毗邻将军村全新规划，使该地块成为当地居住的理想地方；6、小区采用围合式设计，以全封闭
11、的优质物业管理抢先打入市场；7、小区特设全新60M2的投资户型；8、当地缺少高质素楼盘。劣势1、 当地消费意识有待提高，大部份居民的居住模式以购地自建的自建房为主；大部份当地原居民拥有自建的私人物业，其用途底层、二层出租，第三层自住，并且租金尚算可观观，发展商需花较大的力度改变这种传统的居住模式。2、 建筑密度大，室外空间较少；3、 大户型主要面向区外，小户型面向区内（景观较佳），造成价格体系拉差有难度，增加销售的压力；4、 区内缺少配套设施，如会所、休闲设施、儿童乐园等；5、 较难提升物业的附加值；6、 项目不能人车分流，生活档次不能提高。项目机会点1、 以高质素服务理念抢占市场，作为楼盘的
12、主卖点；a) 加强销售人员的服务水平，融入酒店式服务理念，让每一位客户都有一种宾至如归的感觉。b) 项目面市可以注入全封闭的优质物业管理服务理念。2、 适当调整区内园林绿化，增加区内的配套设施；3、 项目根据当地居民的经济能力作出准确的市场定位；4、 区域性宣传力度加大，主要宣传新市场、新幼儿园、将军村全新规划；5、 针对大厂企、中层以上的消费层体作宣传，扩大消费层面；6、 第5、6幢商铺引入知名商业进驻，提升地段的投资价值；潜在购房者自身及购买的特性年龄教育程度职业分布家庭月总收入购房首要因素21岁至40岁之间高中以上企业管理人员、政府人员、个体经营户3000元至8000元不等房价、地段、座
13、向购房次要因素理想的物业类型购房面积理想户型购房总价周边配套、小区内部景观、高质素物业管理多层住宅别墅100平方米以上三房以上20万至30万不等总评分析：本次调查中，年龄主要由21岁至40岁，所占比例91.2%。职业主要是政府人员、个体经营户、企业管理人员，学厉相对偏高，属于中薪价层人士月收入主要介乎3000元至8000元不等，所占比例64%、超过4000元占24.4%根据调查南头及黄圃大部份人理想的户型以三房两厅或以上较大的户型、面积介乎100至130平方米为主力户型。主要客户群定位户 型面 积目 标 客 户一房一厅60M2在右专为外商投资的管理人员及当地的投资客度身定造的单身公寓二房二厅8
14、0M2在右针对月入1800至2500元收入的普通职工及首次置业的新婚人士三房二厅100-120M2大部份中薪阶层月入2500元至4000元本地企业管理人员、个体经营户较为偏爱四房二厅130M2高收入本地企业管理人员、个体经营户潜在购房者对选择户型环境的特性要求一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅肉菜市场低高很高高壹加壹超市高很高很高很高地段中高高中景观要求低中高很高物业管理中中中高座向要求低很高很高很高投资价值很高中低低【价格政策与入市策略】一、 价格制定的基准1、 根据当地房地产市场的销售价格，不难看出：2000元/M2是房价的最大心理关；2、 价格政策的制定，是市场的供求关系、成本与利润之间的关系；3、 对于第一期商品房预售面积在230000平方米的小型项目，消化速度的快与慢，直接影响运作成本与利润关系的重要因素。而消化速度的快与慢就体现为市场对产品的接受能力。4、 住宅按1800元/M2、商铺4500元/M2，商品房销售总额为：5000万元；因此，价格的制定也要与工程进度及形象进度相关联。二、 入市时机1、 不同的入市条件利弊分析：劣势尽早入市，抢占先机优势前期投入少，资金回笼快以现场售楼部、临时示范单位及园林新发展
