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1、第一章 物业管理方案的制定 第一节 物业管理的早期介入1了解居住区规划基本知识。2熟悉房地产开发基本程序。3掌握前期物业管理知识。4能够参与物业管理的早期介入，对物业的规划设计方案、施工质量等提出合理建议。基本操作一、物业管理早期介入的准备 一、物业管理早期介入的准备 （情/多）5+5 了解物业管理对物业的基本要求 组织技术力量收集相关资料确定工作方法准备设备器材和资金 了解物业管理对物业的基本要求 物业管理对物业的基本要求如下： 物业的规划设计要科学合理、适用美观，并要方便维修和养护。 建筑施工质量和建筑材料质量要好，以（减少使用成本）。单 配套设施齐全，能为业主和使用人提供多种服务。 环境
2、安全、方便、优美、舒适。 能为物业管理提供必要的设施 （完） 组织技术力量 （单） 物业管理企业应选派经验丰富、知识全面的物业管理专家和技术全面的工程技术人员组成精干的工作班子，特别是需要配备结构工程师和设备工程师。 收集相关资料 主要应收集拟介入物业项目的（开发建设单位）（工程设计单位）（施工单位）和监理单位的背景材料，如技术力量、资金条件、企业信誉、以往业绩、社会影响、负责人情况、有关人员的职责分工等：拟介入项目的立项情况、设计方案、施工图纸、工程进度表、主要建筑材料清单等；另外还需收集相关的法律法规、政策文件、参考书等。 确定工作方法 物业管理早期介入的工作方法一般有阅读文本和图纸、跟踪
3、现场、沟通联系、提供咨询报告等。早期介入的物业管理人员需要每周用工作联系函和建议书的形式与开发建设单位保持沟通和联系，并定期对工作计划和改进建议的落实情况进行回顾和小结。 （单） 准备设备器材和资金 物业管理企业需要准备计算机、电话、安全装备等相关专业工具与设备。物业管理早期介入的费用一般由房地产开发商承担。 二、物业管理早期介入的实施 （多） 立项决策阶段的实施规划设计阶段的实施施工安装阶段的实施接管准备阶段的实施 立项决策阶段的实施 在进行房地产开发项目市场调研和项目可行性研究评估时，物业管理人员应对项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标
4、准及成本、利润测算等方面提出意见和建议。 规划设计阶段的实施 在这一阶段，物业管理企业主要应做好以下工作： 多 1. 考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善2考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要3考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要 施工安装阶段的实施 （多） 1监督工程质量2掌握物业的全部情况 3督促物业管理所需设施的落实 接管准备阶段的实施 多 1组织验收小组2明确验收标准 3确定验收方案4拟订日后物业管理方案和制度5准备验收资料 6参与竣工验收 物业管理企业作为竣工验收的参加者，应从日后物业维修、保养、管理和业主使用需要的角度出发，协助开发建设企业把好工程质量验收关，对物业进行严格
5、的验收，以维护业主的权益。 （单） 相关知识一、物业管理早期介入的意义 多 完善物业规划设计方案即：使物业使用功能更加完善 提高物业建设工程质量即：提高房屋建造的质量为日后的物业管理工作打好基础在物业验收接管前对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，为物业的验收接管和以后的物业管理工作（打好基础）。 （单） 有利于物业的销售 即：促进物业的销售 二、居住区规划基本知识 1993年，建设部会同有关部门共同制定了国家标准城市居住区规划设计规范(GB50180-93)，该标准自1994年2月1日起施行。2002年3月11日，建设部又发布了对城市居住区规划设计规范(GB50180
6、-93)进行局部修订的公告，修订后的标准自2002年4月1日起施行。 城市居住区规划设计规范(2002年版)规定，居住区的规划设计总体上应遵循下列基本原则： 多1/3/5/8 符合城市总体规划的要求。 符合统一规划、合理布局。 综合考虑所在城市的性质等地方特点。 适应居民的活动规律，综合考虑居住生活环境。为老年人、残疾人的生活和社会活动提供便利条件。 为生产、施工和建筑、空间环境多样化创造条件。 为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件。 充分考虑社会、经济和环境3方面的综合效益。 居住区的规划布局应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及窨环境等的内在联系，构成一个
7、完善的、相对独立的有机整体。 （多）具体应做到：方便居民生活，有利安全防卫和物业管理；组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。 在重点文物保护单位和历史文化保护区保护规划范围内进行住宅建设，其规划设计必须遵循保护规划的指导；居住区内的各级文物保护单位和古树名木必须依法予以保护； （单）在文物保护单位的建设控制地带内的新建建筑和构筑物不得影响环境风貌。 三、房地产开发基本程序 我国房地产开发的基本程序通常分为4个阶段，这4个阶段的实施不一定按部就班，有时可交替进行。 多投资决策阶段前期工作阶段 施工建设阶段
8、租售营销阶段 前期工作阶段 前期工作阶段是指投资决策之后到正式施工之前的工作阶段。在前期工作阶段，房地产开发商需要获得房地产开发必备的“五证”中除了商品房销售许可证或商品房预售许可证之外的其他四证，即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工证。 多 四、建筑工程质量管理相关规定中华人民共和国建筑法 自1998年3月1日起施行的中华人民共和国建筑法(以下简称建筑法)使在我国从事建筑活动即各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动变得有法可依。建筑法对建筑工程施工许可和从业资格、建筑工程发包与承包、建筑工程监理、建筑安全生产管理、建筑工程质量
9、管理及其相关法律责任做出了明确的规定。对违反规定的企业和个人，处以行政处罚或行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 建筑法第四章“建筑工程监理”中规定，国家推行建筑工程监理制度。实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。建筑工程监理应当依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督。 工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，有权要求建筑施工企业改正。工程监理人员发现工程设计不符合建筑工程质量标准或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单
10、位改正。 建筑法第六章“建筑工程质量管理”A、对建筑工程的质量管理做出了专门的条文说明，B、规定国家对从事建筑活动的单位推行质量体系认证制度，建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责，建筑施工企业对工程的施工质量负责，建筑工程勘察、设计、C、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求。 建设单位不得以任何理由，要求建筑设计单位或者建筑施工企业在工程设计或者施工作业中，违反法律、行政法规和建筑工程质量、安全标准，降低工程质量。建筑工程实行总承包的，工程质量由工程总承包单位负责；总承包单位将建筑工程分包给其他单位的，应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任，分包单位应当接受总承
11、包单位的质量管理。 建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。 工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。建筑物在合理使用期限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷； 对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。 D、交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可
12、交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建筑工程实行质量保修制度。 建设工程质量管理条例其他规定 五、前期物业管理基本知识 前期物业管理的工作内容 前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理的具体工作内容包括上岗人员培训计划的制定和实施、新建物业的接管验收，接待业主或使用人入住，建立物业管理档案，设计管理模式，制定物业管理方案和管理制度前期物业管理的相关规定物业管理条例规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人
13、明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具
14、有相应资质的物业管理企业。前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第二节 物业管理方案的制定基本操作 一、制定物业管理方案的程序 （多） 制定物业管理方案的主要工作内容 1成立工作小组 如果物业管理企业是在进行项目投标时编写物业管理方案，则编写任务可由投标工作小组承担。如果另行接受委托，编写物业管理方案，则需要组建制定物业管理方案的工作小组。该工作小组一般由物业管理企业总经理、副总经理或经验丰富、知识全面的部门经理牵头，成员包括管理、财务、工程、保安、保洁和行政等部门的有关人员。必要时也可以聘请企业外部的高水平物业管理专家担任顾问，指导物业管理方案的制定2培训工作人员
15、工作小组成立后，需要对参与方案制定的工作人员进行必要的业务培训。培训内容主要有标的物业项目的情况介绍，制定方案的要求、内容、方法和程序，优秀物业管理方案案例的学习和考察等。 3准备资料、设备和经费 主要应准备相关的法规政策、参考书、必要的文件表格、以往制定的其他同类物业项目的管理方案，调查研究和制定方案所需交通工具、工作设备和经费等。 4调查分析标的物业项目情况 调查的内容一般包括： 多 项目位置 项目性质 项目规模 项目建筑情况配套设施及附近交通状况消防、安保、卫生清洁等设施状况 周边环境状况 开发商的背景 工程设计单位、施工单位和监理单位的背景 5调查业主和使用人的服务需求 可以运用座谈、访问、电话调查、发放调查表、实地观察、小规模实验等方法，定性与定量相结合，调查业主和使用人的基本情况及其对物业管理服务的需求。调查的内容主要包括： (1)业主和使用人的自然状况：总人口数、总户数、
