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1、 房地产估价师考试辅导：房屋买卖合同与诉讼时效1某房屋买卖合同规定，出卖人须于取得建立工程竣工验收证书后150天内书面通知买受人，向某房地产产权登记机关申请房地产权属转移登记，出卖人和买受人共同办理房产证，如买受人不能按法定期限领取房地产权证，从出卖人取得房地产建立工程竣工验收证书之日的第180天起，由出卖人向买受人担当违约责任。实际状况是，出卖人于1998年9月28日领取了所建房屋的建立工程竣工验收证书。自该日起加上180天，就是到1999年3月26日，出卖人应当在此前为买受人办理好所买卖房屋的过户登记手续及房地产权证。实际上，直到2022年7月16日，买受人仍未取得所买房屋的房地产权证。在
2、这种状况下，当买受人恳求出卖人办理房屋全部权过户登记手续及交付房地产权证时，出卖人可否以诉讼时效期间已经届满为由，拒绝办理房屋全部权过户登记手续，拒绝交付房地产权证？2根据我国合同法第一百三十条、第一百三十五条和第一百三十八条等规定，出卖人移转所售房屋的占有和全部权为其主要义务。尽管买卖的房屋已经根据房屋买卖合同规定的日期交给了购房人占有、使用，但这只是出卖人履行了移转所售房屋占有的义务，只要在合同规定的期限届满时因出卖人的缘由仍未办理过户登记手续场合，就属于主给付义务不履行，构成违约，甚至是根本违约。根据民法通则第一百三十七条关于诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道其权利被侵害时起算的规定，
3、诉讼时效自合同规定的办理过户登记手续的期限届满的次日起算。据此观点，上述案件中，出卖人有权援引诉讼时效已经完成的抗辩，拒绝办理房屋全部权过户登记手续，并拒绝交付房地产权证。有的专家不赞同上述观点，认为买卖的房屋已经根据合同规定的日期交给了购房人，就是出卖人履行了主给付义务，至于未办理过户登记手续，只是出卖人未履行从给付义务。在主给付义务已经履行的状况下，从给付义务不得单独适用诉讼时效，以真正发挥从给付义务使债权人的合法权益得到实现的功能。因而，在买卖的房屋已经根据合同规定的日期交给了受让人的状况下，即使出让人未办理过户登记手续自合同规定办理的期限届满的次日开头计算已经超过了2年期间，受让人也有
4、权恳求出卖人连续办理过户登记手续。对此，笔者持不同意见。其缘由在于：依据合同法第一百三十五条、第一百三十三条等条文的规定，出卖人所担当的主给付义务为移转房屋的占有，尤其是移转房屋全部权。出卖人仅仅把房屋交给了受让人，在合同规定的日期届满时尚未办理房屋全部权的过户登记手续，就是没有履行移转房屋全部权这个最重要的主给付义务，已经构成了违约，诉讼时效的期间应当起算。有专家说，在实务中，由于种种缘由，很多状况下是出卖人（根本上为进展商）有意拖延，致使房屋全部权的过户登记手续迟迟未办下来，同时因购房人（大多为小业主）的法律意识不强而往往未于诉讼时效期间内主见办理过户登记手续。根据诉讼时效完成处理这些问题
5、，明显使已经交足了房价款的小业主患病了重大损失。实际上，小业主恰恰值得怜悯，进而应当受到法律的爱护。若爱护，就不应认为上述案型中小业主关于办理过户登记手续的恳求权已经罹于诉讼时效。就我个人而言，也非常怜悯小业主，但仍旧苦痛地坚持上述案型中小业主关于办理过户登记手续的恳求权已经罹于诉讼时效的观点。其道理在于：其一，小业主完全有时机、有力量准时向进展商主见办理过户登记手续，造成诉讼时效中断，从而使其债权得到法律的爱护，但小业主却躺在权利上睡眠，于是，就没有充分的理由对小业主再予以优待的爱护。其二，把进展商未按合同商定的期限办理过户登记手续，定为违约，意味着给予了小业主追究进展商违约责任的权利，并且
6、，进展商逾期办理过户登记手续给小业主造成严峻损失时，小业主可以依据合同法第九十四条的规定解除合同，以便尽快甩掉包袱，进展有效益的新交易。其三，如此确定，也是双刃剑，即，使小业主获得较大数额的违约金或者损害赔偿额，由于把进展商的违约时间定得越早，其所负违约金的累积或者可得利益损失的数额就越多。3买卖的房屋已经根据合同规定的日期交给了受让人占有、使用，并且在合同规定的期限届满前也办理了过户登记手续，但房屋全部权证（房地产权证）始终未交付，主给付义务已经履行完毕，即房屋全部权已经移转给了受让人，只是交付房屋全部权证（房地产权证）的从给付义务尚未履行。而房屋全部权证（房地产权证）系房屋全部权的凭证，它
7、只起证据的作用，已经登记的房屋全部权不因该证件的有无而发生转变。既然如此，在合同规定的办理过户登记手续的期限届满的次日至今已经超过了2年，购房人始终未恳求出卖人办理该手续的状况下，假如对该恳求权适用诉讼时效，使出卖人有权抗辩，仍旧拒绝办理过户登记手续，反倒是人为地制造麻烦。假如联系到房屋全部权人遗失了房屋全部权证（房地产权证）还可以补办的现状，罹于时效的观点更显得失去权衡。此其一。其二，假如说“尽管债权证书是动产，但是它的全部权却不能独立转让。该全部权与债权不行分别，归各自的债权人全部。”（曼弗雷德。沃尔夫：物权法，吴越、李大雪译，法律出版社，2022年9月版，第320页）那么，房屋全部权证（
8、房地产权证）同样应与房屋全部权联系在一起，二权不得分别。若对交付房屋全部权证（房地产权证）的恳求权适用诉讼时效，恰恰会造成房屋全部权与房屋全部权证（房地产权证）分别的结果，所以，对于此类恳求权不宜单独适用诉讼时效。4依据合同法第一百五十八条的规定，买受人应当在商定的或者法定的期间内将标的物的数量或者质量不合格的情形通知出卖人，怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合商定，除非出卖人知道或者应当知道供应的标的物不符合商定。此处所谓商定的期间或者基于法律规定而确定的期间，简称为质量异议期间。一种观点认为，它属于短期时效。笔者对此持有不同意见，认为质量异议期间不同于诉讼时效期间。理由如下：其一，质量
9、异议期间首先表现为商定期间，而诉讼时效期间为法定期间。其二，质量异议期间适用对象含恳求权和形成权。其中所谓恳求权，依据合同法第一百五十五条和第一百一十一条的规定，包括买受人恳求出卖人修理、重作、更换标的物的权利，买受人恳求削减价款或者酬劳的权利（有学说认为这是形成权），在解释上，合同法第一百一十一条后段所谓“等违约责任”包括损害赔偿。合同法第一百一十一条后段规定的“退货”的救济方式，一般状况下为解除合同，有时转为更换，有时转为重作，个别状况下可以转换为代物清偿。为了把退货同修理、更换、重作相区分，不宜将它解释为含有更换、重作的类型。从权利的角度着眼，解除合同的权利明显属于形成权。正是由于质量异
10、议期间适用的对象包括恳求权和形成权，就同仅仅适用恳求权的诉讼时效区分开来了。其三，诉讼时效期间届满不毁灭权利本身，质量异议期间届满则毁灭权利本身。其四，于质量异议期间内买受人向出卖人主见，转换为诉讼时效期间的进展；若为诉讼时效期间则不会发生这种现象。其五，质量异议期间不发生中止、中断、延长，与诉讼时效期间不同。其六，质量异议期间的起算点，在该期间为当事人商定的期间场合，自商定的第一天开头起算；在无商定场合，自能够检验货物时起算（第一百五十七条），或者说自发觉或应当发觉标的物存在瑕疵时起算（第一百五十八条其次款前段）；若有质量保证期，自规定的质量保证期的第一天起算（第一百五十八条其次款后段）。诉
11、讼时效期间一般自当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。正由于质量异议期间不属于短期诉讼时效，所以，只要买受人在质量异议期间内将标的物不符合商定的情形通知了出卖人，质量异议期间就功成身退，让位于诉讼时效制度。该诉讼时效期间的起算点，为买受人恳求出卖人担当物的瑕疵担保责任的期限届满的次日。附带指出，质量异议期间也不同于除斥期间，其理由如下：其一，质量异议期间首先为商定期间，无商定时才依据法律规定的方法予以确定；而除斥期间原则上为法定期间，只有合同法第九十五条规定的解除权的除斥期间系惟一的例外。其二，除斥期间的客体为形成权，而质量异议期间制度的客体包含恳求权和形成权。其三，在质量异议期间内，买受
12、人向出卖人主见修理、重作、更换、退货、削减价款或者酬劳等，质量异议期间便完成使命，诉讼时效粉墨登场。其四，假如买卖合同规定有质量异议期间的，该期间的起算点为当事人商定期限的开头之日；假如买卖合同未规定质量异议期间的，该期间的起算点，有时为买受人发觉标的物的数量或者质量不符合商定之日（合同法第第一百五十八条其次款前段），有时为买受人收到标的物之日（合同法第一百五十八条其次款中段）。与此不同，除斥期间的起算点则比拟简单。合同法规定，在可撤销的合同场合，撤销权的除斥期间自撤销权人知道或者应当知道撤销事由时起算（第五十五条第一款）。在效力未定的合同场合，追认权的除斥期间自相对人催告确定的开头追认的时间起算（第四十七条其次款及其司法解释、第四十八条其次款及其司法解释）；相对人的撤销权在除斥期间的长短方面不确定，只有最终限定，即追认权行使之前，起算点应为合同成立之时（第四十七条其次款及其司法解释、第四十八条其次款及其司法解释）。在债权人撤销权的状况下，撤销权的除斥期间自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起算，在债权人不知道也不应当知道撤销事由的状况下，自债务人的行为发生之日起算（第七十五条）。在合同解除的状况下，解除权的除斥期间自法律规定或者当事人商定的起算之日开头计算，无此规定或者商定的，自债务人催告确定的开头之日起算（第九十五条）。
