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1、物业管理安全分析物业管理安全分析物业管理公司因不作为而被判赔案 案情2002年5月的一天,6岁的小明和另外三个小朋友9岁的小杰、10岁的小红、11岁的小勇在某花园小区的一栋住宅楼后面玩耍,从一间堆放杂物的临时搭建的小房子里,孩子们发现了几个放天那水的小铁桶。孩子们用木棒点燃天那水玩,其中小杰将燃烧的术棒插入天那水小桶后发生爆炸,小明因离得最近而被严重烧伤。事故发生后,小明的父母赶紧把孩子送入医院抢救,但治疗一个多月后终因大面积烧伤致败血症而死亡。后来,小明的父母把该花园小区的物业管理公司和另3个肇事孩子告上法庭,要求赔偿损失。 审判深圳市罗湖区人民法院审理后认为,被告某物业管理公司将易燃易爆物
2、品天那水放在儿童容易获得的地方,对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4个孩子玩天那水烧火引起爆炸,这两个方面应各占一半的责任。一审判决具体划分责任的比例是:小明的父母因监护不力对孩子的死亡承担15%即责任,可由其自负；物业管理公司承担45%的责任；小杰由于直接引起爆炸承担25%的责任,其他两个孩子各承担71.5%的责任。由于3个孩子均未成年,其赔偿责任由监护人承担。根据此判决,小明的父母共获得近13万元的赔偿金,其中包括精神损害赔偿金8.5万元,物业管理公司被判赔近7万元。 评析本案的焦点,也是许多守法经营的物业管理公司遇到不常见的损害事故时想到的首要问题从法律上讲,该不该承担责任,根据什么
3、承担责任?这里涉及两个法律概念:该不该承担责任由民事责任的构成要件决定,根据什么承担责任由民事责任的归责原则决定。构成民事责任一般必须具备四个要件:违法行为、损害事实、因果关系、主观过错。需要注意的是,违法行为可能是作为的违法行为,也可能是不作为的违法行为。作为的违法行为,是指违反不作为义务的行为,即法律规定不得为某种行为而为之者。不作为的违法行为,是指违反作为义务的行为,即法律规定应当为某种行为而不为之者。本案一审法院判决物业管理公司承担侵权赔偿民事责任,即是因为其认为法律、法规、规章等规范性文件均要求对易燃易爆物品要妥善保管和使用,而物业管理公司应当妥善保管却没有做到,所以构成了不作为的违
4、法行为。因果关系是指违法行为和损害事实之间的联系,在研究因果关系时要注意分清主要原因和次要原因。显然,本案一审法院认为物业管理公司的不作为行为是导致孩子死亡的主要原因。主观过错包括故意和过失两种形式,物业管理公司一般不会发生故意的过错,但常会对过失认识不够。过失就是欠缺注意,学理上根据欠缺注意的程度将过失分为不同等级。实践中,物业管理公司常会受到欠缺;善良管理人的注意;的指控。所谓;善良管理人的注意;,这是一个根据事件种类、行为人的职业、危险的大小被害利益的轻重的不同,而要求应具有的熟练的技术和特别的谨慎心理所确定的注意程度。如司机、贵重危险物品的保管人,都要求与其职业或危险或利益的大小相适应
5、的熟练技能和谨慎心理,如果有欠缺,即为有过失。本案中,物业管理公司指派的保管、使用天那水的员工显然未注意到天那水作为易燃易爆的危险物品的特殊性,从而导致物业管理公司构成了未尽到应有的注意、未妥善履行管理义务的过失。 我国法律规定的民事责任归责原则有三种:过错责任、无过错责任和公平责任原则。过错责任原则以行为人主观上的过错为承担民事责任的前提条件。无过错责任原则是指没有过错造成他人损害,但依法律规定应由与造成损害原因有关的人来承担民事责任,亦有人称之为;严格责任;。公平责任,是在不能根据法律适用;无过错责任;,行为人主观上也没有过错,但受害人遭受的重大损害得不到赔偿又显失公平的情况下,法院即可根
6、据双方当事人的实际情况,按;公平合理负担;的原则判定双方分担损失。这里需要特别注意的是无过错责任,首先,法律有明文规定才能适用无过错责任；其次,无过错责任多见于高度危险作业(高危作业)和饲养的动物致损；第三,行为人能证明损害是由受害人的故意造成的,则可以免除责任。本案中,物业管理公司虽然属于高危作业,也能证明小明的死亡是由于受害人故意造成的,但因其未尽妥善管理义务的过错在先,一审法院还是适用了过错责任原则,而没有适用无过错责任原则。小明作为未成年人,其父母有监护责任,没有正确地履行监护义务构成了小明父母的过错。另外3个孩子与小明一起玩火,共同促使危险状态的形成和损害事故的发生,均有过错。其中小
7、杰直接引起爆炸,其主观过错较大。法院正是认定了上述当事人构成混合过错,才能适用过错责任原则,根据各自的过错大小而判定他们分担损害赔偿责任。 实务操作建议物业管理涉及业主生活、工作的方方面面,管理区域内发生的损害事件,要说与物业管理公司毫无关系,不符合实际,要说全部由物业管理公司承担责任,也不公平。要求物业管理公司的管理行为无时不有、无处不在,时时刻刻、分分秒秒履行妥善注意的义务,是一个目标,但过于苛刻,实践中很难做到。因此,大多数情况下是一个责任分担的问题。 从本案中可借鉴如下几点: 1.切实加强对高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业的管理,依照相关规
8、定做好特殊防范和安全管理工作,以达到善意管理义务的要求。2.依据民事责任的构成要件确定是否应承担责任,依据民事责任的归责原则确定可能承担哪一种责任,然后考虑是否具备规定的免除民事责任的条件。3.注意违法行为和损害结果之间的因果关系,看是否存在;多因一果;的情形,分清主要原因和次要原因、直接原因和间接原因,由此确定应和谁分担责任。同时注意保全证据,做好实物证据的保管、证人证言的调查取证与核实工作,防止重要证据的灭失,以避免承担不应承担的责任与损失。4.适当注意公平原则的适用。相对于业主而言,物业管理公司常被视为强势一方,业主常被视为弱势群体,因此法院有可能适用公平原则。 核心法条: 中华人民共和
9、国民主去通则 第一百零六条:公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错,但法律规定应当承担民事责任的,应当承担民事责任。 第一百二十三条:从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的,应当承担民事责任；如果能够证明损害是由受害人故意造成的,不承担民事责任。 第一百三十二条:当事人对造成损害都没有过错的,可以根据实际情况,由当事人分担民事责任。 二、结构改造维修方面 案例一、设计本一卫业主该两卫 案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王
10、某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。 问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？ 判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。 依据：上海市居住物业管理条例第三十条规定：“住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。” 房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水
11、立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。 案例二、外墙开一窗 大楼留一疤 案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。 问题：自己的物业是否就有权随意破墙？ 判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。 依据：上海市居住物业管理条例第二十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外
12、貌。”作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。 案例三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重 案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。 问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业内？ 判决：顾某
13、要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。 依据：上海市居住物业管理条例第二十七条规定：“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。”第二十九条第二款规定：“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第十八条的行为，应当劝阻制止。”公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜
14、在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。 七、房屋租赁引起的纠纷 案例四、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办？ 去年9月18日，某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这一规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又
15、会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书目许可。在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。 点评：执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来 PAGE PAGE 1
