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1、一、承接查验概述以及内容和依据1、 什么是承接查验？物业的承接查验是指物业服务企业对接管物业的共用部位、共用设施设备进行检查和验收。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型是。新建物业的承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。物业管理机构更迭时的承接查验，是指根据签订的物业服务合同，新接管的物业服务企业协助物业的产权单位、业主委员会与原物业服务企业，对已入住的物业共用部位、共用设施设备进行查验和接管。2、 承接查验的主要目的和意义是什么？在物业竣工验收合格后，物业服务企业
2、于业主入住前，对物业进行承接查验。其目的是：规范物业承接查验行为 ，明确交接双方 （建设单位与物业服务企业）的责、权、利关系。 其意义主要是：确保物业具备正常使用功能，充分维护业主及物业服务企业的合法权益，为后期开展物业管理服务工作奠定良好的基础。3、 承接查验有什么特点？物业的承接查验是物业管理中一个十分关键和重要的环节，其工作质量对后期物业管理服务至关重要。物业承接查验完成是物业开始投入使用、物业管理服务工作全面启动的标志。物业承接查验具有覆盖面广、技术含量高、时间紧、任务重等特点。（1） 覆盖面广，涵盖规划设计列时的物业共用部位、共用设施设备三大方面，主要包括： 共用部位：一般包括建筑的
3、基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。 共用设备：一般包括电梯系统、给排水系统、防雷系统、消防系统、公共照明系统、电视系统、发电系统、变配电设备、供暖及空调系统、智能化系统、安防系统、网络及通讯系统、中水处理设备等。 共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、游泳池、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。（2） 技术含量高，需要工程技术人员具有丰富的实操经验，掌握一定
4、的专业技能，熟练操作检测工具设备。 （3）时间紧、任务重，承接查验工作一般在物业交付业主使用前一至三个月陆续进行，在此期间，物业服务企业对房屋接管验收以及物业交付前期准备工作同时展开，因此承接查验对物业服务企业来说，时间相对紧张，任务较重，物业服务企业需根据承接查验计计划及物业交付方案合理安排，确保承接查验工作按计划顺利推进行。4、 承接查验一般采用什么方式？承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是物业服务企业在竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料进行接收，包括有关单位验收报告，物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套的相关合格证明材料；同时对物业公共部位配套设施是否按规划
5、设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，并应督促建设单位及时解决发现的问题。查验的相关资料由建设单位提供，物业服务企业主要是进行必要的复核。物业服务企业应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷、影响正常使用的，物业服务企业可以拒绝承接物业。物业的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行查检。（1） 观感查验：是对被查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方式进行。（2） 使用查验：是指通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质
6、量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。（3） 检测查验：是指通过运用仪器、仪表、工具等对被检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。（4） 试验查验：是指通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设备、设施的性能。5、 如何组建承接查验的团队？其工作职责包括哪些？物业承接查验是物业服务企业承接物业前的重要一环，物业承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业服务企业在承接查验前应根据承接物业的类型、特点、项目面积大小等因素组建承接查验团队。其团队组建主要包括以下要点：1） 组建时间要提前。承接查验团队组建应在物业承接查验前三个月完成，使
7、整个团队有一个充分的磨合期，同时通过开展培训和熟悉现场，便于承接查验工作的衔接和开展。2） 人员构成要全面。承接查验团队成员一般应涵盖项目负责人、客服人员、工程人员、行政人员、保安人员、清洁人员等。人员构成要全面，满足承接查验工作需要。承接查验团队成员要求具有一定的工作经验和较强的业务能力。团队成员人数可根据接管物业的规模而定。因此团队成员最好由其他项目抽调具有一定工作经验和业务能力的员工组成，同时，该团队成员应考虑作为今后项目管理服务工作启动后的骨干力量。3） 组织架构要合理。6、 承接查验工作计划与方案应包含哪些要点？1） 物业承接查验项目清单；2）承接查验小组人员分工；3）承接查验工具的
8、种类；4）承接查验的基本方法及注意事项；5）承接查验时间节点安排；6）四方（建设单位、监理单位、施工单位、承接查验小组）工作协调机制的建立；7）承接查验发现问题的处理流程。7、 承接查验前的准备工作包括哪些？1） 计划准备：与建设单位就承接查验的日期、进度、验收标准等，制订房屋、设备设施承担查验实施方案，派出工程技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做准备。2）人员准备：物业服务企业在承接查验前，应就承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加，以便有针对性地编制验收计划。3）技术准备：主要包括对现场情况的勘察和了解，对相关技术资料的熟悉，提前参与物业竣工验收和
9、共用设备设施的安装调试，做到心中有数。4）工具准备：在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据情况提前准备好所需要的检验工具。5）资料准备：在物业的设备设施承接查验中，须做必要的查验记录，因此在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料的准备，制订查验工作流程和记录表格。8、 承接查验一般涉及哪些流程？（1） 相关图纸资料移交流程： 工程竣工施工单位提交竣工图建设单位确认建设、物业单位进行资料移交检查核对接收 补齐资料资料归档 否工程建筑产权资料A：规划图纸、项目批文、用地批文B：建筑许可证、投资许可证、开工许可证C：拆迁安置资料、丈量报告工程技术资料A：红
10、线图、总平面图B：地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告C：工程合同、工程预决算D：工程设计变更通知及技术核算单E：竣工图：1. 单体建筑、结构、设备竣工图 2. 附属工程及地下管网竣工图F：房屋土建及装修、供配电、给排水、电梯、弱电、消防验收证明书G：钢材、水泥等主要材料的质量保证书H：新材料、构配件的鉴定合格证书I： 供水、供电、消防等设备的检验合格证书、供水、供电、消防等设备技术资料J： 砂浆、混凝土块试压报告K：绿化工程竣工图L：其它技术资料接管验收资料A：接管验收手续B：接管验收设备确认凭证C：接管验收物业本体确认凭证（2） 承接查验现场处理流程：多方工程维修及跟进交叉施工互损预防与
11、处理签定互不损坏协议各工程分包商签字验收建设单位签字接收并下发查验记录整理呈交建设单位后期消防清洁水电维护物业服务企业销项维修验收合格监理单位签字验收二次或多次查验维修仍有瑕疵施工单位签字验收公共区域工程验收目标分类 楼梯 大堂道路 园林外墙 亭阁鱼池 泳池会所 停车场档车器安防设施户内装修工程 墙面 墙、地大理石 木门窗铝门 淋浴门木地板 橱柜卫生间 阳台电路 给排水家电 弱电智能 消防水电设施工程 水管道 水泵废水处理低压层间电箱智能监控 高压房电梯 通风系统发电机系统消防 排水系统（3） 确认查验结果流程交施工单位跟进维修物业服务企业进场验收现场验收、做好验收记录交建设单位、监理单位确认
12、（4） 物业交接流程接建设单位进场通知组建承接查验小组做好承接查验前的准备进行交接 承接查验限时整改 否 是 接管9、 户内工程验收的主要内容是什么？毛坯房工程验收的主要内容包括：（1） 墙体、空调孔、窗台、木门窗、烟道。（2）户内给排水系统、阳台坡度、雨水管。（3）护栏、铝合金门和窗。（4）安防、火灾报警器、弱电系统、智能化系统等。户内带装修工程验收的主要内容包括：（1）墙体、空调孔、抹灰、墙砖、马赛克、地砖、大理石墙身。（2）窗台、木门窗、阳台坡度、护栏、铝合金门和窗、木地板、橱柜。（3）户内给排水系统、雨水管、淋浴间、卫生间配套设施、烟道。（4）入户电路及电气、安防、火灾报警器、弱电系统
13、、智能化系统。（5）配套家具、家电等。10、 公共区域工程验收的主要内容是什么？（1） 楼宇内消防通道、楼梯。（2） 楼层大堂、窗、护栏、楼宇外墙、楼宇天面设施。（3） 园林绿化、亭园小筑、观景鱼池、水景。（4） 道路、大门、停车场及配套设施、游泳池及配套设施、会所、活动中心、娱乐设施。（5） 物业配套用房、设备用房等。11、 设备设施工程验收主要包括哪些系统？（1）电梯系统。（2）消防系统。（3）高压供电系统。（4）低压配电系统。（5）发电机系统。（6）楼宇内供配电系统。（7）空调系统。（8）通风系统。（9）公共智能化系统。（10）公共安全防范系统。（11）会议系统。（12）公共广播系统。（13）无线对讲系统（中继系统）。（14）给排水系统。（15）中水系统。（16）废（污）水处理系统。12、 物业承接查验的法规依据是什么？物业承接查验工作主要是依据中华人民共和国住房和城乡建设部2010年10月14日 颁布的物业承接查验办法。该办法是为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法和物业管理条例等法律法规的相关规定而制定。13、 物业承接查验的原则是什么？ 根据物业承接查验办法规定，为充分保障物业业主的共同利益，确保物业项目质量、明确建设单位、施工单位、物
