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1、 资产评估前期准备 内容提要： 在资产评估的理论及时间中，人们很重视其中期和后期工作，但往往轻视前期的准备工作。其实，在评估前期准备中，评估师不仅可以及早发现风险，为中、后期评估提供风险的信息和对应措施，同时，也可为客户提供全方位的咨询和服务，为评估业务的承揽打下坚实的基础，评估前期的准备完善与否，直接影响到中、后期工作，所以，它和中、后期工作同等重要。 一、资产评估前期准备的必要性 资产评估一般来说分为前期（评估准备）、中期（现场评估清查）、后期（评估计算和编制评估报告以及评估报告的送达确认，若涉及到国有资产的评估最后还需要备案）。一般的资产评估书籍、论文等很重视评估的中期和后期工作，而比较
2、轻视前期的准备。就笔者实际工作而言，评估的前期准备工作和中、后期一样同等重要，尤其是针对首先接触评估的项目负责人，这是因为： 1.认真的评估前期准备，可以及早发现风险，辩证分析该风险可能带来的危险，为中、后期的评估提供风险的信息和对应的措施，使得随后参与评估的人员能够保持清醒地注意和规避风险，避免到了后期才发现问题或是评估报告发出去了问题才暴露等等。 2.在真正打破行业壁垒和评估机构脱钩改制之后，评估师在评估前期洽谈业务时就显得非常重要，除了要回答客户资产评估常常涉及的财务、房地产、设备等资产外，评估师往往还会遇到客户诸如森林、矿产、无形资产等资产问题，还要回答客户需要了解的相关法律、法规知识
3、，甚至还会有资产评估以外的其他问题诸如民事诉讼、国际金融等，如果甄选的评估师能够流利地、正确地回答客户的疑问，不仅为客户提供了全方位的咨询和服务，也为业务的承揽打下了坚实的基础。 3.评估前期的准备完善与否，直接影响到中、后期工作。比如在一些国有、集体企业改制的评估前期，评估师必须充分考虑企业的历史背景、国有或集体股份构成、上级主管的演变过程、上级部门的批示文件内容甚至职工关注的问题等等，若是仅仅分派评估人员到处查验，会给出具的评估报告带来严重的隐患；又如在某些司法鉴定评估中，评估前期评估师制定的思路，对中、后期评估师和辅助人员的计算、分析和报告的撰写起到了纲领性的影响，如果前期的思路不清晰、
4、不正确，会在中后期工作中造成混乱及重复工作。 二、资产评估前期准备的内容 1996年原国家国有资产管理局颁布的资产评估操作规范意见（试行）第十八条中所列示的整体企业或单项资产的评估操作过程十分简单，只能适用于单项资产评估和简单的整体资产评估。 笔者认为，在评估机构全面进行资产评估操作之前，为提高效率，保证资产评估工作的顺利开展，企业和评估机构应该做好如下工作，： （一）承揽业务与自我推介 1.评估机构推介 就像国际“五大所”近百年的发展历史一样，国内评估机构也从默默无闻逐步走向创造品牌效应的阶段，评估机构应该向潜在的客户推介自己。目前国内的评估资质较为繁杂，除了财政部颁发的资产评估、珠宝评估资
5、格外，还有其他部门颁发的房地产评估、土地评估和矿业评估、司法鉴定评估、保险公估等资格，而且某些评估目的受到各类评估资格的局限。评估机构应把拥有的评估资格告知客户，避免客户今后使用评估报告可能带来的限制，给客户以良好的印象。 2.评估机构业绩的宣传 评估机构以往良好的业绩会给客户信任的感觉，而且评估机构可以适时找出类似客户经营范围、资产规模的评估案例在不违反保密的原则下进行宣传，提供以往类似企业的经验教训，也会给客户感觉到评估机构的专业化，为业务的承揽创造机会。 3.评估人员推介 预备参与评估的人员素质、资格、资历等，也往往是一些客户关心的问题。今后国内资产评估业和和律师、医生等一样，造就一批“
6、大师”级的评估师。 （二）明确评估目的 首先要明确客户的目的是否需要评估。比如某些非国有的房屋、机器设备抵押贷款，我国有关法规未明确规定必须经过评估，除非抵押人和抵押权人认为有这个必要。故如果银行、信用社等金融机构已经对不动产或动产（土地除外）价格有了客观市场价格的认定，评估机构就不应该误导客户进行评估。这虽然对评估机构的收入造成了影响，但出于诚信的执业原则，笔者认为还是有这个必要。 另外，评估目的是抵押贷款还是对外投资、清产核资、司法鉴定、价格咨询，对评估的结果也起着至关重要的影响。评估目的的不同，评估结果也存在不同的可能，这是评估常见的现象；另外，评估目的是否合法？在合法的前提下评估目的是
7、否能够满足客户合理的需求？评估目的是否超越了评估机构的资质？评估机构是否能够满足评估目的所需要的人力、物力？评估目的下能否有科学合理的评估方法？这都需要在评估前期予以明确。 （三）合理选择评估基准日 评估师应会同客户根据评估目的有关要求，合理选定评估基准日。评估基准日与评估报告提交日期不宜距离太久，并且在此期间企业的资产没有发生重大变化，否则应重新选择评估基准日。评估机构提交报告以后、国有资产管理部门确认以前企业资产再发生的期后事项，企业负责及时通知评估机构，并向国有资产管理部门报告，国有资产管理部门要根据具体情况决定是否需要评估机构重新调整评估结果。经过国有资产管理部门确认的评估结果自评估基
8、准日起1年内有效。若1年内资产发生重大变化或超过1年有效期，则需重新评估。 （四）评估业务约定书签订 评估约定书的签订应符合国家的法律、政府管理规定和市场惯例，合同文本尽可能采用立法机关批准或政府推荐的格式。如果承接国外的评估任务，将本国的习惯和客户国家的法律和习惯做法协调起来。 评估师必须在评估业务约定书中明确以下重要事项：委托方；资产评估的范围；评估项目核准批文文号；评估目的和评估报告的用途；评估基准日；评估工作的起止期；评估活动遵守的规范及变通部分；约定书中允许变动的内容和变动的范围；评估师与委托者双方在评估活动各阶段的责任以及双方的约定；评估费用金额以及支付的进度、方式；违约责任；评估
9、师与客户有必要就双方在评估约定书中约定活动各阶段的责任和角色并达成共识；约定书中应备有以下附件：有关资产评估行为的主要依据，如合资协议、股份制改制批文、企业董事会（股东会、职工代表大会）就评估目的经济行为的决议等；评估项目核准批文；评估委托方承诺函；资产评估机构及注册资产评估师承诺函等。 （五）基本确定进入评估的资产范围 确认哪个是整体资产评估？哪个还是单项资产评估/这在理论上是一个比较简单的问题，但在具体操作中还是会遇到一些问题。评估中，应准确地确定其范围，并做好产权届定工作。 1.单项资产评估范围的确定 首先，要明确资产的性质，并对应自己的评估资质，不能超越评估机构的资质范围，避免为客户带
10、来不必要的麻烦。比如客户原本想拿一宗土地进行抵押贷款的评估，但评估机构只有房地产估价资质而没有土地估价的资质，评估师经过询问得知客户在宗地上还建有收益性的物业，就可以建议对方房地合一评估，即可以使评估机构能够出具报告、又能够满足客户想多贷款的愿望，通过变更评估范围，使得评估机构和客户达到“双赢”的目的。 其次，还要明确纳入评估范围资产是否合法。比如涉及抵押贷款的抵押物，必须是符合国家有关法律规定可以抵押的资产，必须是抵押人所有，必须是抵押人有处分权；又如客户有一些设备要对外投资委托评估师进行评估，由于一些客户为了省钱而通过私人或其他途径买了很多旧设备。此时，评估师需要把那些没有凭证、销售方也无
11、法确认权属的设备从评估范围中剔除出去，或是按照“会协201718”号文件在资产评估报告中做出明确的注释。 再次，还要明确纳入评估范围的资产是否能满足评估目的。比如客户为了投资提供一大批制药机械进行评估，但客户将来要成立的却是一家房地产开发企业，其营业范围内未包括制药、药品或制药机械销售等等相关项目，评估师就应该提醒客户变更为和房地产开发相关的资产。另外，评估师还要关注评估范围内的资产现在、将来是否会产生法律上的纠纷，资产初步估算的价格能否达到客户的目的以便提醒客户追加资产等等。 最后，还要明确纳入评估范围的资产是否能为第三方所接受。一些涉及抵押贷款、投资估价、资产转让、改制的评估报告，还要明确
12、报告的期望使用者即第三方。流动性非常强的存货、机器设备、车辆等动产，难以变现的不动产，价值波动很大的无形资产（土地使用权证除外），在进行抵押目的的评估前，要事先确认抵押权人是否能够接受？在进行改制目的的评估时，仍在企业账面的职工住宅以及其所在土地，职工是否能够同意纳入评估？ 2.整体资产评估范围的确定 整体资产评估不是各类单项资产的简单叠加，而是各类资产有机的结合。因此，评估师在进行前述单项资产评估准备的同时，还需要做好以下事项：评估师应指导企业在整体资产评估前、尤其是需要核准的评估之前，大体划定进入评估的资产范围。这点在上市公司的整体资产评估中较为普遍，有一些拟上市公司并不是需要把所有的资产
13、纳入上市范围，故评估师要会同客户确认哪些资产纳入评估范围，包括拟作价入股的资产、拟由上市公司购买、租赁的资产，以及原企业部分改组设立上市公司时，原企业与上市公司共用的资产等等。评估师要注意检查核实进入评估的资产是否全部纳入了评估范围，尤其要注意账外资产、已摊销完资产、出租资产、共用资产、异地存放资产以及土地使用权与其他无形资产，不能简单地仅以企业要求评估的资产作为评估范围。在对待出售的企业的评估时，还要考虑企业是否存在商誉的可能。可能进入上市公司、而未最后确定的资产，也可暂时列入评估范围，但评估师要督促客户必须尽快确定其是否进入；此外，评估师还要提请客户注意，纳入评估范围的资产是否经过职工代表
14、大会、股东会或董事会的同意，评估范围的方案能否为各方所接受等等。 3.认真细致地做好纳入评估范围资产产权界定工作 很多国有、集体企业改制时，不免会遇到以往产权归属问题，这就涉及到产权界定。而有一些企业在成立当初，由于历史上的原因，纷纷以集体企业的面貌出现，也就是人们常说的“带红帽子”。评估师在处理这样的评估之前，一定要细心查看客户以往的各种有关涉及产权、归口领导、主管上级的“红头”文件，提醒客户及其主管部门和有关部门要按照政策规定，认真细致地做好产权界定工作，明确分清产权归属，准备好产权证明文件，尤其是房产、土地这类重要的资产。 （六）设立资产评估工作协调小组 在进行较为复杂的整体资产评估时，
15、为了提高评估工作的效率，评估师应提请客户设立评估工作协调小组，并吸收评估师参加。评估师应要求协调小组组织企业的下属单位配合评估工作的进行，评估师还有义务向企业有关人员（尤其是会计、出纳、仓库保管员、房产和设备管理人员）宣讲资产评估的基本知识、指导他们正确和全面地填写资产评估申报表，指导他们为评估师准备全面和详实的资料诸如房产证、土地证、红线图、建筑物图纸、设备说明书、购货合同等等，尤其是大量的会计凭证，并解答他们的疑问，使他们明确各自的任务和要求，并配合评估师日后工作顺利的进行。同时，评估师还应要求协调小组帮助评估人员了解企业经营管理状况、企业各类资产的特点和客户所在地的市场行情。 （七）要积极做好制定评估方案、收集信息资料等工作 评估机构应认真拟定评估方案，统筹考虑评估步骤、时间进度、评估人员选配、评估原则和评估方法以及与异地境内（外）评估机构的合作方式等问题。还要了解企业及被评估资产的行业技术特征，收集有关的数据资料。要注意及时向客户及其主管上级、国有资产管理部门汇报评估方案及有关准备工作。 （八）指导企业对评估范围内的资产及负债进行全面清查核实并填写评估机构提供的资产评估明细表 在选定评估范围之后，评估人员应指导企业对纳入评估范围的资产、负债和所有者
