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1、第一章总 论11.1 项目背景11.2 项目概况11.3 问题与建议1第二章需求分析与建设规模22.1 需求分析22.2 建设规模、建设内容及建设目标9第三章场址选择103.1 场址选择原则103.2 场址选择103.3 场址条件12第四章建设方案194.1 项目组成194.2 建设方案204.3 设备方案384.4 公用工程方案33第五章节能405.1 概述405.2 编制依据405.3 能耗分析415.4 节能措施41第六章环境影响评价436.1 场址环境条件436.2 环保质量及污染物排放标准436.3 项目建设与运营对环境影响446.4 环境保护措施方案456.5 环境影响评价48第七
2、章消防与劳动安全卫生497.1 设计依据497.2 建筑物耐火等级497.3 消防设计49第八章组织机构与人力资源538.1 组织机构538.2 人力资源配置538.3 员工培训计划53第九章项目实施进度54第十章投资估算、投资计划与资金筹措5610.1 投资估算5610.2 分期投资计划5710.3 资金筹措58第十一章工程招标59第十二章财务分析6112.1 财务评价6112.2 企业生存能力分析6612.3 不确定性分析6612.4 财务评价结论67第十三章社会评价7213.1 项目对社会的影响分析7213.2 互适性分析7313.3 社会风险分析7313.4 社会评价结论74第十四章研
3、究结论75附表：1. 总投资估算表2. 流动资金估算表3. 投资计划与资金筹措计划表4. 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表5. 总成本费用估算表（折旧费估算表、摊销表）6. 项目投资现金流量表7. 资本金现金流量表8. 利润和利润分配表9. 财务计划现金流量表10. 借款还本付息计划表11. 资产负债表附图：1. 拟建项目区域位置图2. 场区平面布置示意图3. 建国酒店各层平面图附件：1. 企业法人营业执照2. 土地证第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称建国大酒店建设项目一期工程1.1.2 项目建设单位概况建设单位名称：xxx市正荣贸易有限责任公司法人代表： 性质：有限责任
4、公司注册资本：1010万人民币地址：xxx市南关区xxx大街621号xxx建国大酒店改扩建工程是荟冠集团股份有限公司与自然人龚政先生（xxx市正荣贸易有限责任公司法人）双方合作项目，目前该项目已列为xxx市2009年第三产业重点项目。荟冠集团股份有限公司是在原长粮（集团）有限公司改制重组的基础上于2005年组建的。集团注册资本7416万元。目前主要产业有粮食加工业、物流业、宾馆餐饮娱乐业。近年来，公司在以粮食深加工为产业主体的同时，将经营业务不断向新领域拓展，在北京石景山区体育场东侧组建了北京龙洋体育健身俱乐部。俱乐部占地面积2万平方米，建筑面积4万平方米，总投资4亿元人民币。是按五星级标准建
5、造的集住宿、餐饮、洗浴、健身为一体的多功能大型休闲娱乐场所，目前运行良好，市场评估价值近8亿元。年创利税可达5000万元以上。与省内的知名的民营企业百利集团共同出资，组建了集粮油、食品、调料、副食、水产、日化等市场经营的仓储、多功能服务型的东北亚物流有限公司，股本总额为1亿元。荟冠集团占股本总额的49%。东北亚物流有限公司下设三个不同专业的批发市场，即粮油大市场；光复路新区食品、调料大市场；光复路新区副食、水产大市场。共有商铺1600多间，年交易额可达50亿元，年利税额可达5000多万元。龚政先生多年来随其父从事房地产开发，完成项目主要有：新月山庄、雁鸣湖山庄；与他人合作开发了中东首座、东田青
6、年城等楼盘。近年来，根据xxx市旅游业发展的趋势，将经济的触角延伸到酒店业，先后完成了新月宾馆和富贵大酒店项目的改造，总投资约1.5亿元。2006年与荟冠集团达成合作意向，拟共同对荟冠大厦进行改造，使其成为xxx市乃至东三省有代表性的星级酒店之一。至2008年项目改造以来，已投资千万元以上，完成了大厦A座续建工程，为改造大酒店奠定了坚实的基础。为确保项目顺利实施和在法人治理结构方面提供法律保障，经荟冠集团股份有限公司与自然人龚政先生双方协商，将自然人龚政先生于2009年6月19日设立的，自然人持股的xxx市正荣贸易有限责任公司，通过增资扩股的方式，于2009年9月变更为法人公司，注册资本为人民
7、币1010万元。其中荟冠集团持有股东650万元，约占股东总额的64%；龚政先生持股360万元，约占股东总额的36%。改造工程完结后，将对公司所拥有完全产权的荟冠大厦经评估后的净值全额入股，注册资本预计可增加到1.6亿元。实施xxx建国大酒店建设项目的目的，就是充分利用现有建筑所处的区位优势，活化资产，提高资产的利用价值，将共最终改造成为五星级酒店，以便股东均能获得可观的收益。1.1.3 可行性研究报告编制依据1、国家发展和改革委员会审定出版的投资项目可行性研究指南（试用版）；2、中华人民共和国国家标准旅游涉外饭店星级的划分与评定（GB/T14308-2003）；3、建设单位提供的有关资料。1.
8、1.4 项目提出理由和背景xxx市是全国极有发展潜力的城市之一，素有“汽车城”、“电影城”、“森林城”、“科技文化城”之美誉。良好的生态环境和深厚的文化底蕴，使xxx市成为中国北方的绿色明珠，倍受海内外旅游者的青睐。xxx市委、市政府对旅游业发展高度重视，始终坚持“发展大旅游、拓展大市场、形成大产业”的思路，使得xxx市旅游产业的地位和知名度大幅度提升。2000年到2010年期间，旅游业总收入年平均增长42%。目前，净月高尔夫球场、松花江沿江旅游带系列景区、长白山环保客车改造及景区修缮等100个项目交付使用。双阳御龙温泉度假村、查干湖影视基地、xxx汽车文化园等项目已建成并投入运营。随着xxx
9、省旅游市场的不断拓展，省政府提出，各地要努力建设一批功能完善、设备先进，具有专业化管理水平的星级饭店，以适应旅游发展需求。食、住、行、游、购、娱要素齐全的旅游产业体系，已经成为xxx市经济新的增长点和发展最快的行业之一。随着振兴东北老工业基地发展战略的逐步实施、净月潭冬季旅游的日益火爆和xxx会展业以及2007年亚冬会等各种国际活动的增多，xxx市作为代表东北三省与世界接轨的窗口，其商务商贸活动会越来越多，专业型的商务客人也会逐渐增加。随着xxx省经济及会展业的进一步发展，会展、商务旅游、旅游基础设施建设、酒店经营相互促进、良性循环的局面有望持续发展。完备的硬件设施将吸引更多的展览、会议、论坛
10、在xxx举办。正是因为商务旅行者带来的巨大客源， 2002年以来xxx市酒店平均入住率70%以上。而且随着xxx经济发展和旅游知名度的不断提高，使得xxx市酒店的入住率不断攀升，连续二年在东北三省名列第一，甚至在会展期间达到xxx市酒店全部爆满，使来长客人只好选择在xxx市及周边市入住。截止2009年末，xxx市星级酒店共47家，而高档次，尤其是五星级酒店更是严重不足，并处于供不应求的状态。与国内同级同类城市相比，xxx市区内的部分酒店服务业明显落后。酒店服务业落后的现状导致现有整体接待能力和服务水平不足，而这种不足直接导致大批境内外来长的商务人员和旅游者常常为获得满意的订房住宿大伤脑筋，从而
11、大发感慨。作为投资环境的一个重要组成部分，这一情况已影响到xxx市的经济发展和招商引资的力度，影响到xxx市的城市形象和国际知名度，并已逐渐成为阻碍城市发展的一大瓶颈。xxx市作为代表东北三省与世界接轨的窗口，其商务商贸活动会越来越多，专业型的商务客人也会逐渐增加。因此建设具有当地特色、满足高级商务客人需求的现代化、个性化、智能化的五星级商务酒店势在必行。随着xxx市经济的快速发展，招商引资和对外开发规模的不断扩大，xxx市酒店服务业档次不高、接待能力不足的矛盾已日渐显露，已难以满足现有及长远发展需要。与此同时，由于外来人口的日益增多和国际交流的日益频繁，对高档次酒店，尤其是高标准的五星级酒店
12、的需求却在与日俱增，其中蕴含的商机和潜力是巨大的，是不可预估的。因此如何抢占市场先机，迅速开发并占领这部分细分市场已成为当务之急。鉴于以上市场需求分析，xxx市正荣贸易有限责任公司提出建设本项目的设想，即建设一座集旅游、商务、餐饮为一体的商务酒店。本项目建国大酒店所要改造的现有建筑物为荟冠大厦，（以下简称大厦），大厦可供经营与使用建筑面积约18767 m2，其中自用约1800 m2，对外出租16967 m2，内外部装修已破旧，无法充分利用大厦的价值。为了活化资产提高大厦资产的利用价值，2007年荟冠集团与xxx市正荣贸易有限责任公司经磋商达成合作协议，拟共同出资将现有荟冠大厦改造成五星级酒店，
13、满足xxx市旅游酒店市场的需求，同时使股东双方获得可观的收益。xxx处于东北三省老工业基地的中心位置，同时又被国家划入除了北京、上海以外再发展六个会展经济城市之一（即东三省地区唯一划入国家发展会展经济的城市）。在这样一个经济发展、地区开发的大环境、大背景下，xxx建国大酒店项目的启动，可以说恰逢好时机，具有无限商机的发展空间。项目建设的理由如下：1、是盘活资产，拉动内需的需要。建设建国大饭店的有关问题，一直是省、市领导关注、列入省政府办公厅督查督办的全市经济和社会发展的重点建设项目之一， 同时也是振兴xxx老工业基地，对外经济合作的重点项目。盘活建国大酒店资产，是改造提升传统服务业，加快发展现
14、代服务业，推动xxx市服务业向国际品牌和国内名牌方向发展，扩大再就业，拉动内需的需要。2、是旅游业迅猛发展的需要。旅游业是人类社会与发展的标志，同时又是促进人类社会进步与发展的朝阳产业，在xxx省“发展大旅游、拓展大市场、形成大产业”的指导下，xxx市旅游产业的地位和知名度大幅度提升，食、住、行、游、娱要素齐全的旅游产业体系，已经成为xxx市经济新的增长点和发展最快的行业之一。建国大酒店及配套服务设施的建设，不仅能为旅游者提供舒适、安全的环境，还可借助互联网络，为旅游者提供更多的旅游服务和旅游接待信息，促使旅游信息交换更趋完善，加快与旅游相关的各个行业的对外开放步伐，满足旅游业迅猛发展的需要。
15、3、是辐射带动周边商业的需要xxx市星级酒店80%都集中在xxx大街西端，东部区域星级酒店屈指可属，由人民广场开始，沿xxx大街至亚泰大街又是星级酒店的空白地带，建国大酒店的设立不仅添补了这段区域没有星级酒店的空白，而且还可辐射北至新发路，东至亚泰大街，南至医大二院，西至人民大街近20平方公里左右区域内的金融机构及大小近百家工商企业。4、提高酒店服务水平和质量的需要新建的建国大酒店拟用国际知名的酒店管理团队，引进现代化的先进管理模式，坚持以人为本的理念，所有硬件设施要最大限度地满足广大消费者的需求，留足后续发展的空间，打造一个全新的酒店业态，在硬件设施上和经营管理上达到国际先进水平，创国内一流。5、解决就业的需要项目建成后将会解决部分人员就业，减轻了政府“就业”负担，对稳定社会起到积极的作用。6、企业自身发展的需要本项目的建设，不仅能弥补重庆路没有五星级高级酒店的缺憾，美化市容、满足市场需求，同时更能使公司走出困境，大幅度的提高企业经济效益，创造饭店品牌，使企业立足省内，面向国内，逐步与国际接轨，为xxx市向国际化大都市迈进搭建平台。
