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1、 2022年物业管理综合能力考点：物业流动资产管理一、现金治理现金是流淌性、盈利性最低的资产，物业治理公司保持适量的现金，是为了实现收益化、风险最小化的目标。(一)现金治理的目的物业治理公司持有现金的目的主要是：1.支付物业治理公司持有现金是为了满意日常经营治理和效劳支付的需要。例如用于支付职工工资、购置有关材料等。为满意公司交易性需要和日常经营效劳活动对现金的需求，公司肯定要持有相当数量的现金。此外，每天公司的现金支出和收入不大可能相等，因而公司若不持有肯定数量的现金余额，公司的经营治理效劳活动等就很难正常地进展下去。2.预防公司持有现金，便于应付意外大事对现金的需求。公司猜测的现金需求量一
2、般是正常状况下的需求量，可是很多不行预见的意外大事往往会影响公司现金的收入与支出。例如水灾、火灾等自然灾难及一些偶然事故等都打破了公司正常的现金收支打算，使现金收支不平衡。公司持有现金，可以当作安全存量。预防所需现金的数量打算了：现金收支猜测的牢靠程度；公司临时借款力量；公司情愿担当的风险程度。3.投机公司持有现金，便于开展投机活动，从中得到收益。现金治理的目的，是在保证公司经营治理效劳所需现金的同时，节省使用资金，并从临时闲置的现金中猎取更多的利息收入。对物业治理公司而言，现金除可获得存款利息外不能为公司制造任何价值，且将现金放在金融机构的存款利率大大低于公司的资金利润率。现金过多，会降低公
3、司收益；但现金过少，又会影响公司的正常经营治理和效劳活动。因此，现金治理应力求既能保证公司正常开支需要，降低风险，又能使公司没有过多的闲置现金，以增加收益。一个物业治理公司的良好现金治理系统应当是公司能满意日常开支的现金，同时适当保存应付紧急状况所需的安全储藏；对于超过限额的现金，应准时投资增加收益。物业治理公司对现金治理的内容主要包括：(1)编制现金收支打算，以便合理地估量将来的现金需求；(2)对日常的现金收支进展掌握，力求加快收款、延缓付款；(3)确定现金余额，当公司实际的现金余额与余额不全都时，采纳短期融资策略或采纳归还借款和投资于有价证券等策略来到达抱负的状况。(二)现金打算现金打算是
4、猜测将来肯定时期公司的现金收支状况，并进展现金平衡的打算，是公司财务治理的一个重要工具。编制现金打算的目的是为了合理安排好现金收支，确保公司现金的正常周转。物业治理公司常用的现金打算是现金收支打算表(见下表)。现金收支打算表的编制如下：1.猜测公司的现金流入量现金流入量主要是经营治理效劳现金收入和其他现金收入两局部。经营治理效劳现金收入主要指对物业经营治理效劳取得的收入，其数字可以从经营、治理、效劳打算中得到。其他收入主要是物业租赁收入、证券投资的利息收入、股利收入等。我们要做好物业经营、治理、效劳的猜测工作，此外，还要对其他可能发生的现金收入作出恰当的估量。2.猜测公司的现金流出量现金流出量
5、包括经营治理效劳现金支出和其他现金支出。经营治理效劳现金支出主要是材料及选购支出、职工工资支出、支付治理费用、支付财务费用等。其他现金支出主要是固定资产投资支出、债务本金和利息支出、税收支出等。3.确定现金净流量现金净流量指现金收支与现金支出的差额。现金净流量=现金收入-现金支出4.处理现金余缺首先依据现金收支差额和公司有关资金治理的规定，确定筹措或运用的资金数额。假如现金有余，那么可用于投资等领域；假如现金有缺，那么可想方设法筹措补足。(三)现金治理为了使物业治理公司现金能正常运转，必需加强对现金的治理，其主要内容有;1.尽快收款尽快收款，可以使现金周转速度加快，从而提高现金的使用效率。公司
6、的尽快收款不仅要尽快将到期应收款收齐，而且还要尽可能将这些应收款转化为可用现金。为此，要求：削减应收款的邮寄时间；削减公司收到的支票和支票兑现的时间；加快应收款进入公司往来银行的过程。2.掌握支出公司在治理现金支出时，应尽量延缓现金支出时间。掌握支出的详细方法有：(1)推迟支付时间公司在不影响自己声誉的状况下，应尽量推迟应付款的支付时间，可以直至应付时间的最终日期。(2)削减支付工资的频率公司可选择按月而不选择按周发放工资，以便延期付款。(3)透支的使用当支出大于存款账户实际余额时，银行可以自动贷款给存款人，以弥补临时的缺乏，但往往有限额和时间。这也是一种削减现金占用量的方法。3.力争现金流入
7、和现金流出同步4)银行有权监视公司现金治理银行有权监视公司将其收入的现金准时送存银行，库存现金不得超过规定限额，并按规定用途使用现金，不得套取现金。对违反现金治理规定的，按情节轻重，银行要赐予肯定的经济制裁。二、应收账款的治理应收账款是物业治理公司因经营治理效劳而形成的应收款项。假如应收账款过多，那么会增加应收账款治理的本钱，削减收益。为此，应收账款的治理是物业治理公司理财的内容之一。(一)应收账款治理的本钱1.收款本钱该本钱是指应收账款的核算费用。例如，收集信用情报，分析业主或潜在顾客信用状况的费用，信用部门自身的本钱等等。2.延期付款本钱该本钱指业主或客户没有按时付款，物业治理公司由此而增
8、加与之相关的治理费用。例如，向业主或客户发出到期交款的提示或通知，法律诉讼以及收回过期应收款所作出劳动的费用。3.坏账本钱坏账本钱是指因无法收回的应收账款而引起的损失。应收款项拖欠愈久，坏账本钱愈大。(二)制定应收账款的规定1.信用条件信用条件是指业主或顾客应物业治理公司要求支付应付账款的条件，主要包括信用期限和现金折扣。(1)信用期限信用期限是物业治理公司为业主或顾客规定的最长付款时间，即公司允许业主或顾客从应当付款日到实际付款日之间的时间。例如，若某物业治理公司允许业主在某效劳工程完成后10天内付款，则信用期限为10天。信用期限过短，缺乏以吸引业主，在竞争中会使营业额下降；信用期限过长，对
9、营业额上升有利，但同时会增加坏账损失和应收账款的时机本钱。信用期限为多少最为恰当，作为物业治理公司理财必需慎重考虑后打算。例某物业治理公司采纳30天按发票全额付款的信用规定，现预备将信用期限放宽至60天仍按发票金额付款，如投资收益率为15，则信用期限应采纳30天还是60天对公司有利。有关数据如下表：在分析时，先计算放宽信用期得到的收益，然后计算增加的本钱，最终依据两者比拟的结果作出推断。信用条件变化对营业利润的影响营业量增加单位奉献边际=(30000-25000)(5-4)=5000(元)信用条件变化对应收账款时机本钱的影响应收账款应计利息=应收账款占用资金资金本钱率应收账款占用奖金=应收账款
10、平均余额销售本钱率应收账款平均余额=日销售额平均收现期(2)现金折扣供应了信用期限后，增加了应收账款，为加速资金周转、削减坏账损失，可在供应信用期限的同时，供应肯定的现金折扣。现金折扣实际上是公司为了鼓舞业主或客户早日支付应付款而赐予的一种折扣优待。公司供应现金折扣的条件各家公司并不全都，一般状况下，现金折扣率平均在23之间，折扣期大多为1020天。公司向业主或客户供应现金折扣，其主要目的是吸引业主或客户为享受优待而提前付款，缩短公司的平均收账期。但是对一个物业治理公司而言，是否应当采纳现金折扣及折扣条件如何确定，主要取决于供应现金折扣后削减的资金占用是否能猎取比现金折扣更大的收益。例某物业治
11、理公司为加速资金回收，打算在一个月信用期方案中规定，假如客户在10天内归还款项可享受1.5的现金折扣；在两个月信用期方案中规定，假如客户在10天内归还款项可享受2的现金折扣。并估量，假如执行一个月信用期方案，客户都会在折扣期内付款，坏账损失可削减1/3，治理费用削减数为需增治理费用；假如执行两个月信用期方案，约有1/2客户会在折扣期内付款，坏账损失和治理费用可削减1/4。在这种状况下，公司是否还要实行现金折扣措施？假定一个月信用期营业收入1800(千元)、应收款年平均占用138(千元)、需增治理费8(千元)、坏账损失9(千元)；两个月信用期营业收入2022(千元)、应收款年平均占用302(千元
12、)，需增治理费12(千元)、坏账损失20(千元)。结论：供应现金折扣对一个月信用期可行，由于净收益增加；对两个月信用期不行行，由于现金折扣支出大于收益增加。对现金折扣的掌握应以不削减利润为标准，确定方案。2.收账政策收账政策是指公司为了催收已过期的应收账款所遵循的程序。包括打电话、派专人催款和实行法律行动等。不同的收账政策会有不同的收账费用支出。假如其他状况一样，在肯定的范围内，收账费用开支愈大，平均还款天数就越短，那么坏账损失就愈小。通过收账费用支出与削减坏账损失和削减应收账款后带来的利润相比拟，可以选择收账政策。例某公司当前收账政策每年开支收账费用1万元，应收账款平均回收天数为45天，坏账
13、损失占营业额的3；拟采纳的收款政策每年开支收账费用1.1万元，应收账款平均回收天数30天，坏账损失估计占营业额的2。假如当前营业额为60万元，采纳新的收账政策对其无显着影响。该公司年资金利润率为20。问新的收账政策是否可行？详细分析计算见下表:结论：该公司采纳新的收账政策，其收账费用支出小于带来的收益，新的收账政策可行。实行何种收账政策的标准在于不管何时，收账支出均不得超过带来的收益。(三)应收账款的日常治理1.应收账款的治理原则公司应收账款的掌握过程是极为简单的，其中不确定因素较多，除了定量分析掌握外，还应对一些因素进展定性分析掌握，以便科学决策，使应收账款掌握到达良好效果。应收账款掌握中应
14、遵循的治理原则有：(1)利润化原则。应收账款掌握的任务不是使信用条件愈低愈好，也并非使坏账损失愈少愈好，而是要使公司利润到达。不应过分回避风险，避开消失坏账损失，而是要全面权衡，既要考虑坏账损失、时机本钱，也要考虑公司利润大小，以利润为决策原则。(2)区分对待原则。对应收账款掌握，公司不应在全部业主或客户中平均分摊精力，而应区分对待，把大局部精力用于对那些信誉差、牢靠性较低的客户的调查分析，对其严格掌握。(3)从长远利益动身的原则。应收账款治理是动态的，公司不仅要看目前利益，而且更要注意长远利益，以便在市场上占有地位，同业主或客户建立长期的良好关系及网络，这对物业治理公司在市场上的生存和进展也
15、特别重要。2.应收账款收回的监视一般状况下，公司应收账款拖欠的时间愈长，账款收回的可能性愈小、形成坏账的可能性就愈大。为此，公司对应收账款状况要随时把握，严密监视，我们可以通过账龄分析表来到达这个目的。利用账龄分析表，公司可以了解到以下状况：(1)有多少欠款尚未在信用期内。如表10.5可以看出，320220元应收账款尚在信用期内，占全部应收款的72。这些应收账款欠款属正常，但届时能否收回不能确定，所以准时监管特别重要。(2)有多少欠款超过了信用期，超过款项时间及百分比，有哪些欠款可能因拖欠时间长而形成坏账。从表10.5可以看出，125000元的应收账款已超过信用期，占全部应收账款的28，其中90000元拖欠时间较短(30天内)，占全部应收账款的20.2，收回的可能性很大；其中33000元拖欠时间较长(3190天)，占全部应收账款的7.3，收回有肯定难度；其中2022元拖欠时间最长(90天以上)，占全部应收账款的0.5，很可能成为坏账。对不同拖欠时间的应收账款，公司应实行不同措施，制定经济、可行的政策；对可能发生的坏账损失，要提前充分估量对公司损益的影响。3)信用保险公司评估客户过于当心、保守，当然可以避开信用损失，但由此而
