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1、洛阳理工学院毕业设计（论文）区位价值与房地产价值关系探讨摘 要伴随着我国经济的快速发展，我国的城市化水平也逐渐提高。而城市化的提高进一步刺激了我国房地产市场的发展。人们在选择购买房产的过程中考虑的因素越来越多，而区位也逐渐成为人们考虑的主要因素。区位价值又具体体现在和区位有关的交通、基础设施、环境等因素的价值。一般来说，所在区位越好，那么该房地产所蕴含的价值也就越高。人们对于好区位的追求，更进一步推高了房地产价值。所以本文主要通过对区位价值和房地产价值的研究，来发现它们之间的关系，以求对未来的房地产投资等活动提供参考。关键词：区位，区位价值，房地产价值 目录前言1第1章 城市区位与区位价值21
2、.1 城市区位21.1.1 城市区位的概念和特点21.1.2 城市在区域发展中的地位与作用21.2 区位价值3第2章 房地产价值的主要影响因素分析42.1 房地产价值的含义42.2 房地产价格的主要影响因素4第3章 区位价值对房地产价格的影响53.1 不同区位因素的价值和房价的关系53.1.1 交通条件与房价的关系53.1.2 基础配套设施与房价的关系53.1.3 环境与房价的关系63.2 区位价值对房价的影响7第4章 几种类型的房地产投资区位选择应注意的问题84.1 居住项目投资注意的问题84.2 写字楼项目投资注意的问题94.3 零售业商项目投资注意的问题104.4 工业项目投资注意的问题
3、11结论12谢 辞14参考文献15I前言随着我国住房市场由卖方市场转为买方市场，从消费者的角度来确定房价已越来越受到重视。我认为消费者所关注的因素，几乎皆属区位因素。买一个物有所值的房地产，区位分析的重要性越来越凸显。尤其是近年来房价突飞猛进的上涨，使人们越来越重视房产升值的可能。而一个好的区位所带来的升值空间可能远远超过较差区位的升值空间。反过来，房地产开发商也必须充分考虑这些因素，充分利用和改良项目的区位条件，从而使房地产开发与居民消费需求良好吻合，进而获得好的效益，并最终促进房地产市场的良性发展。本文对于区位价值和房地产价值关系的研究一方面可以让人们对它们之间的关系有一个初步认识，另外对
4、人们选购房产也有一定的指导意义。 第1章 城市区位与区位价值1.1 城市区位1.1.1 城市区位的概念和特点城市区位是一个综合概念，它是指城市在所在区域中的位置，包括城市在区域发展中所起的作用及区域对城市发展方向的引导与制约。城市是区域经济发展、人口集聚的产物，城市在区域中的位置不同，所获得的发展机遇就不同，有时甚至是天壤之别。当城市区位良好时，城市发展前景广阔，城市具有较大的提升空间；当区位中存在严重制约城市发展的因素时，城市提升空间会受到限制，甚至会有所下降。例如满清发源于新宾，努尔哈赤最初建都于赫图阿拉，后迁都沈阳，其重要原因就在于沈阳区位优越，体现在土地平坦、水草肥沃、腹地广阔等方方面
5、面。随着时间的推移，沈阳成为东北地区中心城市，赫图阿拉则淹没于山野之中。 位于地理中心、交通中心、经济和人口重心即区域中心的城市，易于集聚人口和产业，吸引外部资源，发展机会多、速度快，城市规模大、经济实力雄厚，一般承担区域中心职能。位于非中心地区的城市，其对人口、经济的集聚效应随着与中心城市的距离增大而不断减弱(距离衰减规律)，城市的发展机遇相应减少，发展速度减慢，有时甚至陷于停滞或衰退状态。但对于一些处在特殊位置的城市而言，位置所带来的特殊机遇会实现超常规发展，不受距离衰减规律制约。如深圳从一个县城发展到拥有百万人口的城市，仅用了20年的时间，与其处于内地与香港贸易口岸的特殊区位密不可分。类
6、似的例子很多，辽宁省丹东市是中朝贸易口岸，伴随朝鲜半岛和平统一进程加快，有望成为新的热点，实现跨越式发展。1.1.2 城市在区域发展中的地位与作用城市的地位即城市在区域中所承担的职能分工，是对城市在区域作用中的整体评价。经济规模是决定城市地位的主要因子，城市对区域发展的贡献越大，其区域地位愈重要。经济结构与经济协作关系反映城市与区域经济发展的契合程度，契合程度越高，城市对区域发展的影响力愈大。相互位置关系决定城市是否能与其它城市或经济单元进行有效的合作，发挥自己的经优势。城市在区域中分为中心城市、副中心城市和一般城市，它们对城市发展的带动作用是有差异的。中心城市是区域的核心，其经济实力、产业发
7、展状况和发展速度对区域经济整体发展、区域城市体系建设具有举足轻重的作用。改革开放以来，辽宁省社会经济发展迅速，但在全国的位次却呈下降态势，一个重要原因就是省域中心城市沈阳在一段时间内经济改革阵痛，发展相对缓慢，对全省发展带动作用减弱。统计资料表明，20世纪80年代初期，沈阳市综合实力居全国城市第四位，辽宁省主要经济指标居全国第四位；90年代沈阳市综合实力跌至第八位，辽宁省主要经济指标也滑落到全国第五位；二者呈强相关性。副中心城市分担中心城市部分职能，但作用强度，作用范围小于中心城市，是次一级区域的中心城市。副中心城市随着实力的增长可能成为中心城市，甚至取代中心城市。如大连原为辽宁省副中心城市，
8、但由于近年经济发展迅速，已成为名副其实的中心城市。但由于历史，地理等原因，大连还难以取代沈阳，因此辽宁省将在很长时间内保持这种双中心结构。每个城市都是特定区域的中心，但在有多个城市组成的城市体系中，除中心，副中心城市外，其他城市对区域发展的贡献相对较小，影响区域有限，称为一般城市。一般城市区域发展中主要引起经济总量的增加或减少，一般不会引发区域地位的重大变革。1.2 区位价值区位价值是指某区域拥有的对该区域的经济发展起积极作用、相对其他地区具有比较优势的因素.决定区位优势的因素,既有传统意义的硬件优势,如地理优势、资源优势、交通运输优势、信息通讯优势等产生的价值。第2章 房地产价值的主要影响因
9、素分析2.1 房地产价值的含义价格是人们和平地获得某种商品或劳务所必须付出的代价，是商品的经济价值的货币表现。在市场经济条件下，房地产作为一种商品，我们可以把房地产价值描述为：房地产产品在市场竞争中所表现出的一种外在的市场力量，通过对人的消费和生活品质追求的导向获取利润所表现出来的能力。2.2 房地产价格的主要影响因素房地产价值的影响因素众多而复杂，需要进行归纳和分类。其中按影响因素的范围分为三类：一般因素、区域因素、个别因素。 （1）一般因素指影响一定区域范围内所有房地产价值的一般的、普遍的、共同的因素，这些因素通常会对较广泛地区范围的各宗房地产价格产生全局性的影响。显然，这些影响因素对于具
10、体某一宗房地产价格而言并不直接，但他们往往是决定具体房地产价格及其走势的基础和关键。一般因素中，主要有行政因素、经济因素、社会因素、人口因素、国际因素等。 （2）区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济等因素结合所产生的区域性，对该区域内的各宗房地产价格水平产生影响的因素。相对一般因素而言，区域因素的影响范围要小，但区位因素是房地产市场的直接影响因素，在对房地产价值的评估中，区域因素的分析和把握是其中的关键。区域因素中，主要有区域社会因素、心理因素、商业服务繁华程度、交通条件、基本设施、区域环境条件等。（3）个别因素是指具体影响某宗房地产价格的因素。这类因素对房地产市场的影响范围和程度
11、最小，但对房地产价格的影响却最直接、最具体。个别因素包括微观环境条件、物理因素。其中，我们主要研究区域因素即区位对房地产价值的影响。IV洛阳理工学院毕业设计（论文）第3章 区位价值对房地产价格的影响3.1 不同区位因素的价值和房价的关系区位价值具体表现为和区位有关的交通条件、基础设施和环境等产生的价值。下面分别研究它们各自与房价的关系。3.1.1 交通条件与房价的关系 社会是因为信息、物流、能源和人员的流动而存在，交通条件是衡量地理位置好坏的重要指标，是影响区位因素的主要方面。交通方便，是经济资源和社会才文资源易于汇聚之处，能刺激服务业和商业的发展，会吸引大量置业人口，强化该地区社会性经济文化
12、发展的活力，促进房地产价值的提升。1、距离市中心的距离（主要是指时间距离）对房价的影响城市对居住者引力最大之处，来源于城市功能最集中和完善的城市 中心（有的城市只有一个中心，有的城市有多个中心）一般来说，在距离市中心的等距的同心圆上的不同的房地产，有大致相当的价格水平。距离城市中心的距离可以用到达的时间来度量。通常到市中心的距离越短、交能设施越完善，居民对其综合评价就会越高，因此房地产价值也会越高。2、对外交通条件对房价的影响交通条件的完善，可以带动相关区域的发展，有利于区域的升值，从非凡带动房地产产业的蓬勃发展。以北京的“第五商圈”核心区木樨园为例：在城市间公路方面；在主要干线方面，包括京沪
13、、京九、京原、丰沙和京秦、京承、京包；在航空运输方面，有南苑机场，47条航线通往26个大城市。正是这些有利的对外交通条件，吸引了一批“嗅觉敏感”的开发商进驻这一区域，住宅的开始和商圈的日渐形成，提升了这一地域房价。3.1.2 基础配套设施与房价的关系1、生活保障设施对房价的影响基础设施包括供水、供电、供热、燃气和排水等，另外还有生活垃圾的处理能力。基础设施配套完善的过程就是房地产的升值过程。房地产所在的区位如果靠近水源丰富的地区或者能与城市大的供水管网连接，污水和生活垃圾得到及时有效的疏浚和处理，有热电厂能够集中供气，那么居民对这类房地产的综合评价就高，房价自然容易上扬。随着人们对外交往和联系
14、的日益广泛和深入，邮政和通讯等设施也日益受到置业者的关注。邮政和通讯设施完善成为吸引商业、服务业和居民的重要因素。2、文体设施对房价的影响文体设施包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套。在一些文体设施比较齐全的地区，其所受教育程度、医疗保障等的健全都是促进房价提升的因素。3.1.3 环境与房价的关系环境因素可引起房地产开发成本的上涨，造成房地产价格上升；同时，由于需求扩大及收入增加使人们对于环境因素日益重视，人们对于高品质住宅较高价格的接受程度也随之上升。因此上这两种作用力的相互影响下，高价格、高品质住宅与环境质量呈现正相关关系。1、社会环境社会环境主要反映在房地产周围的社会治安程序
15、、主要聚居群体、日常社会性交流以及各种文化娱乐活动等方面。任何阶层的居民都倾向于选择靠近市政、周边居民素质较高、社会治安良好的住宅区，因此这类地区的房价会有所增涨。2、环境污染环境污染与房价是一个负的对应关系。以北京为例，北京的东南地区受盛行的西北东南风的影响，空气质量比其它地区要差，因而房地产价格也较低。对于记工员项目来说，影响其价格的环境污染因素除了大气和水体之外，还有噪音，这些环境污染严重影响了居民的身心健康，降低其生活质量，如果不下大力气治理的话，房价必然下降。3、景观环境在同一城市中，不同区域或者地段的空气清新、水源洁净、绿化程度等都是不同的；在大型公园旁边开发楼盘，或在具有一定规模的社区内建造公园，这已成为近年来国内高档住宅开始的一个定律。最具代表性的例子就是上海浦东的世纪公园，在它还没有建成以前，其周边的房子还是每平方米3000元的单价；在世纪公园建成后，这里的房价一路飚升，每平方米房价已经高达万元。总之，房地产开发项目的区位直接影响开发商的经济效益，影响居民的满足程度 。交通便利、商业繁华、配套设施齐的地段房价就高。地理位置的这种反映还与消费者的消费偏好有重要关系。实际上，一些稀缺地段的价位之所以
