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1、长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房（经适房）建设项目归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！目 录第1章总 论41.1.项目背景41.2.项目概况61.3.主要技术经济指标81.4.分析结论及建议9第2章项目产生背景和建设必要性102.1.项目产生背景102.2.项目建设必要性12第3章政策环境与需求分析153.1.政策环境分析153.2.市场需求分析20第4章建设规模与建设内容234.1.建设规模234.2.建设内容23第5章场址选择与建设条件245.1.地址现状245.2.场址基本条件265.3.拆迁安置方案28第6章工程建设方案316.1.规划与建筑方案316.2.结构336
2、.3.给排水346.4.电气376.5.弱电设计406.6.燃气管道设计41第7章环境影响评价427.1.编制依据427.2.环境现状427.3.主要污染源与综合处理437.4.环境影响评价48第8章劳动安全卫生与消防498.1.指导思想498.2.劳动安全498.3.职业安全卫生健康对策与措施508.4.消防51第9章节能节水措施529.1.设计依据529.2.节能措施综述529.3.电气节能措施539.4.建筑节能设计549.5.给排水节能55第10章组织机构与人力资源配置5810.1.组织机构5810.2.劳动定员5910.3.人员培训59第11章项目工程进度计划6011.1.建设工期6
3、011.2.项目实施进度安排6011.3.项目管理60第12章招投标6312.1.招标范围6312.2.招标组织形式6312.3.招标方式6312.4.招标公告发布64第13章投资估算与资金筹措6513.1.估算依据6513.2.估算对象和范围6513.3.投资估算6613.4.资金筹措67第14章风险与社会效益分析6914.1.项目的风险分析6914.2.社会效益评价71第15章结论与建议7415.1.结论7415.2.建议74第1章 总 论1.1. 项目背景1、项目名称长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房（经适房）建设项目2、项目拟建地点长沙县暮云镇原高果糖厂生活区内3、承办单位
4、概况单位名称：长沙县住房保障工作局单位性质：事业法人法人代表：胡敏法人组织机构代码证号：69620940X单位住所：长沙县星沙镇天华路157号法人代表简介：胡敏，男，1961年5月出生，1980年至1995年任职于长沙县供销合作社，1995年起任职于长沙县房产局，现任长沙县住房保障工作局局长。单位概况：长沙县住房保障工作局设立于2009年，是执行国家住房保障和房改方针政策，负责全县住房保障对象资格审定和保障性住房的建设、管理、分配及租金补贴工作，同时负责长沙县住房制度改革的进一步深化和住房货币分配组织实施的长沙县房产局下属二级机构局。4、项目建议书编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）委
5、托方提交的关于长沙县工矿和棚户区改造情况的汇报；（3）长沙县总体规划与控制性详规；（4）关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 建保2009295号；（5）住房和城乡建设部、国家发改委关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知 建保201056号；（6）住房和城乡建设部关于编报2010年国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划的函 建保综函20109号；（7）湖南省发改委关于认真筛选上报2010年国有工矿棚户区改造补助项目的紧急通知；（8）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（9）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三
6、版）；（10）其它相关文件、规范、规程及强制性条文。5、研究范围本报告的研究范围主要包括：项目建设背景与必要性；需求分析；建设规模；场址选择；建筑方案；环境、安全、消防、节能分析;进度与组织方案；投资估算和资金筹措方案；社会效益与风险；结论与建议。1.2. 项目概况1、拟建地点长沙县国有工矿棚户区改造暮云高果糖厂保障性住房（经适房）建设项目选址于长沙县暮云镇高果糖厂内，就地拆除重建，北临长沙高果糖厂生活区，西临暮云村，东临长沙高果糖厂子弟学校范围内，规划用地5849.744平米（8.775亩），净用地面积为5849.744平米（8.775亩）。2、建设规模与建设内容 规模本项目建设用地面积：规
7、划用地5849.744平米（8.775亩），净用地面积为5849.744平米（8.775亩）；拆除拟建地范围内现有房屋建筑物面积为2200平方米，用于建设高果糖厂保障性住房（经适房），涉及84户，共146人；新建保障性安置住房84套，总建筑面积约5704.18平方米（居住建筑面积为5682.58平方米，公共建筑面积21.6平方米），由2栋6层住宅组成，同时在规划区内设立垃圾站，以满足小区居民的生活需要。建设内容对需改造的工矿棚房区范围内现有建筑物进行拆除；对拆除后的地块进行平整，用于保障性住房的建设，实行就地拆除重建，不新增建设用地。其建设内容主要包括保障性住房的主体建设、道路、绿化、消防等配
8、套性工程建设。3、主要建设条件土地已按法律法规程序完成相关手续，无法律与经济层面的纠纷。已与被拆迁安置房沟通落实，并达成一致意见，安置房初步设计已完成，建设用地规划已经完成，其他前期工作已经全部启动。场地供电、供水、通信等施工条件已具备，周边公共基础配套条件完善，项目地交通无特别管制，交通运输无障碍。本项目为多层建筑，施工期间噪音小、灰尘较少，现场不设大型搅拌站，因此，项目施工不会对周边居民的生活产生太大影响。4、总投资本项目总投资1100万元，其中拆除安置费用（含现有建筑拆迁及场地平整）305万元、工程费用671万元（住宅586万元、公建2万元、基础设施工程83万元）、项目建设其他费用72万
9、元、预备费52万元。本项目总投资1100万元，根据上级政策，积极争取中央、省、市工矿棚户区改造项目补助资金，其中中央财政配套资金暂按1.5万元/户计算，共计126万元，县财政安排配套建设资金235万，差额部分739万元由棚户区居民集资解决，确保拆迁建设的资金到位。5、建设进度项目总工期规划为9个月（2010年5月2011年1月），其中前期工作2个月（2010年5月2010年6月），建设期7个月（2010年7月2011年1月）。1.3. 主要技术经济指标序号项目单位指标备注1用地面积1.1规划用地面积5849.7448.775亩1.2净用地面积5849.7448.775亩2总拆除面积22003拆
10、除户数户844可安置户数户845需安置人数人1466总建筑面积5704.18住宅面积5682.58公建面积21.67建筑密度%17.198容积率0.979绿地率%30.1610停车位个3111建设工期月912项目总投资万元11001.4. 分析结论及建议1、结论本项目的实施，是严格执行国家房地产调控政策，充分体现住建部关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见文件精神的国有工矿棚户区改造项目，其建设是以改善民生，促进社会和谐发展的重大举措；是完善城市功能、促进城市发展的客观要求；是促进经济社会协调发展的有效途径和发挥比较优势，增强区域经济竞争力的需要，同时也是稳定和推进房地产行业健康发展、
11、稳定房价的需要。2、建议积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真与高果糖厂被拆迁改造户进行沟通、协调，制定系统化管理制度和建设期安置方案，并协同做好建成后保障性住房入住分配方案，以保证项目的有序运行。本项目是一项民生工程、德政工程，也是一项民心工程，其政策性强，涉及被改造工矿棚户区人民群众的切身利益，关系到改革发展稳定大局，因此在拆迁过程中尽量做到有法可依、依法办事，尽量避免项目实施过程中与各利益方的冲突。第2章 项目产生背景和建设必要性2.1. 项目产生背景社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规
12、的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。城市房价在历经2007年的疯狂、2008年的平淡和2009年的高歌猛进后，高昂的房价以成为低收入人群实现安居梦想不可逾越的高墙，同时也成为影响社会和谐、安定的敏感问题。面对即使在发达国家也不是所有人都能靠自己的力量实现“居者有其屋”的理想和我国房地产发展现状与趋势，为维护社会主义市场经济健康发展，社会和谐安定，建设部于2007年发文，明确要求全国所有市县于2007年底前必须建立起以“廉租房”为代表的保障性住房制度，随后相继出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若
13、干意见、廉租住房保障办法、经济适用房管理办法，明确以廉租住房为代表的保障性住房将以“城市低收入住房困难家庭”为保障对象，实行货币补贴和实物配租相结合的政策。自2009年5月5日起国土资源部下发的关于切实落实保障性安居工程用地的通知至2010年4月17日国务院下发的关于坚决遏制部份城市房价过快上涨通知（以下简称“新国十条”），凡涉及地产政策的无不强调大力发展保障性住房，2009年12月24日住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部和人民银行更是联合下发了专门针对城市和工矿棚房区改造发展保障性住房的关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见。2010年，大力发展保障性住房写进
14、了中国政府的工作报告，并将其列在了“促进房地产市场平稳健康发展”措施的首位，同时明确了2010年中央安排保障性住房专项补助资金632亿元，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的2010年保障性住房建设总目标。在国家大力发展保障性住房的大背景下，作为保障性住房建设走在全国前列的长沙，更是大力推进政策性保障住房的建设，始终将民生作为城市发展建设的重中之重，把安居工程列为首要工程，出台了一系列改革住房保障方式的举措，2008年7月21日，长沙市委、市政府出台了关于安居工程和棚户区改造工作的实施意见、长沙市经济适用住房货币实施方案、长沙市城市廉租房保障实施方案三份文件，形成了以“一健三改”为内容的安居工程总体思路。2009年长沙市关于进一步加快棚户区改造工作的通知提出“2009年是长沙市安居工程建设的攻坚之年和“棚改”的开局之年”。由此，长沙住房保障政策效应全面释放。在国家和省市各项保障性住房发展制度
