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1、目录调查人员声明第一部分：项目总论1.1项目背景1.2项目概况1.2.1项目名称1.2.2项目建设单位概况1.2.3项目地块位置及周边现状.1.2.4项目规划控制要点1.2.5项目发展概况1.3可行性研究报告编制依据1.4可行性研究结论及建议8第二部分：市场研究2.1宏观环境分析2.2全国房地产行业发展分析2.3本市房地产市场分析2.3.1本市房地产市场现状2.3.2本市房地产市场发展趋势2.4板块市场分析2.4.1区域住宅市场成长状况2.4.2区域内供应产品特征2.4.3区域市场目标客层研究2.5项目拟定位方案2.5.1可类比项目市场调查2.5.2项目SWOT分析2.5.3项目定位方案第三部
2、分：项目开发方案3.1项目地块特性与价值分析3.2规划设计分析3.3产品设计建议3.4项目实施进度3.5营销方案3.6机构设置3.7合作方式及条件第四部分：投资估算与融资方案4.1投资估算4.1.1投资估算相关说明4.1.2分项成本估算4.1.3总成本估算4.1.4单位成本4.1.5销售收入估算4.1.6税务分析4.1.7项目资金预测4.1.8现金流量表.4.1.9自有资金的核算4.2融资方案4.2.1项目融资主体4.2.2项目资金来源4.2.3融资方案分析4.2.4投资使用计划4.2.5借款偿还计划.第五部分：财务评价5.1财务评价基础数据与参数选取5.2财务评价（方案1）5.2.1财务盈利
3、能力分析5.2.2静态获利分析5.2.3动态获利分析5.2.4偿债能力分析5.2.5综合指标表5.3财务评价（方案2）5.4财务评价结论第六部分：不确定性分析6.1盈亏平衡分析6.2敏感性分析6.2.1变动因素一成本变动6.2.2变动因素二售价变动6.2.3变动因素一容积率变动6.3风险分析.6.3.1风险因素的识别和评估6.3.2风险防范对策第七部分：综合评价7.1社会评价（定性）7.2环境评价（影响及对策）7.3公司资源匹配分析第八部分：研究结论与建议8.1结论8.2建议第九部分：附录9.1附件：9.2附表：9.3附图：雅居乐地产湛江海悦城项目投资开发可行性报告1.项目概况1.1项目名称、
4、性质、开发方式湛江海悦城是一栋多层式建筑，设计坚持简单、经济、实用、高效益但同时也不失美感。海悦城集休闲、娱乐、健身、购物等于一体的休闲购物中心。由雅居乐地产控股有限责任公司独家开发，依托城中央，便捷的交通，临海的优势，建设一个五星级的家。1.2项目背景 1.2.1地段优势 地处有中国“十大休闲城市”之称的湛江，位于湛江海湾大桥西，附近有完善的生活配套设施，附近有城堡幼儿园、市第二中学等学校，有万达、嘉俊等大广场，商业基础好，靠近海边，无线风光，温差较小，是个宜居地段。 1.2.2交通情况本项目临湛江乐山路而建，直通湛江海湾大桥，东通海滨大道，西达人民大道中、绿华路等，出门就是湛江海湾大桥西公
5、交站，交通便捷，四通八达。1.3地理位置和现状 该项目位于湛江霞山区乐山路东侧，乐山路东通海滨大道，湛江海湾大桥，西达人民大道中、绿华路等。 1.4项目建设规模和建设内容 按照规划局下达的规划目标，该项目占地面积X平方米，总建筑面积，绿化率，海悦城位于湛江霞山区乐山路，靠近海岸，湛江海湾大桥。建筑面积，计划投资亿元，地下一层，地上商用两层，住房21层。具体布局如下： 负1楼，停车场 1楼，超市和室外步行街等 2楼，高级餐饮、电影院、美容SPA等服务门店。 3楼，商品房和空中花园。 4-22楼，商品房。1.5经济技术指标用款计划表项目金额（万元）停车场商业区商品房土地费用前期工程费建筑安装工程费
6、基础设施建设费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期费用其他费用不可预见费用 2.市场分析预测 2.11 城镇居民收入分析 2010年霞山区完成生产总值230.92亿元，比2009年增15.3%。第一产业增加值4.66亿元，比 2009年增1.3%。第二产业增加值118.39亿元，比2009年增24%。第三产业增加值107.86亿元，比2009年增9%。三次产业比例由 1.9:45.2:52.9调整为2.0:51.3:46.7。全社会固定资产投资58.02亿元，比2009年增15.5%。外贸出口总额1.59亿美元，比2009年增14.6%。实际利用外资810万美元，比2009年增1
7、5.4%。财政总收入57.4亿元，比2009年增52.63%。地方财政一 般预算收入4.05亿元，比2009年增31.4%，比2009年纯增9681万元，首破4亿元大关。城区居民人均可支配收入15305元，农村居民人均 纯收入7400元，均比2009年增12%。2011年霞山区实现生产总值286.74亿元，比2010年增长13.9%。其中第一产业增加值2.1亿元，比 2010年增长4.5%。第二产业增加值150.08亿元，比2010年增长12.4%。第三产业增加值134.56亿元，比2010年增长15.5%。 三次产业比重由2.0:51.3:46.7调整为0.7:52.3:47。2012年，霞
8、山区完成生产总值288.87亿元，比2011年增长7%。固定资产投资80.17亿元，比2011 年增长12%。外贸进出口总额3.82亿美元，比2011年增长14.7%。霞山的财政总收入73.5亿元，比2011年增长4.1%。地方公共财政预算 收入5.6亿元，比2011年增长15.4%。需求分析1.需求特点1.有效购买力充足。该项目位于霞山区商业区，有白领、商人、高校教师，他们收入高且稳定，且有多年的积蓄，随着商业区人口的增多和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。C、投资人对霞山区升值潜力看好。霞山区目前的房价处于中等水平，随着宏观政策的支持、高速的建通和
9、粤西经济的互动发展，将使湛江房地产具有较大的升值潜力。2.需求构成A、 企业的中等收入层是购房的主力。包括白领、高校教师、商人等。白领阶层是相对较高端的阶级群体，追求高品质的生活。我们的项目设计主要是针对白领阶层。海湾大桥西靠近湛江市中心，交通发达，白领阶层人群及流动人员较多。C、外地来人员。从消费者构成情况看，外地消费者具有很大的购买潜力。包括外地来经商人员、外地机构驻办事处职员和“三资”企业的外地人员。D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。新城房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。2.供给分析B、社区主题化
10、打出“远见、心建、共建未来”标语的雅居乐，致力于打造未来精品建筑、绿色建筑、人文建筑、未来建筑，为顾客创造一个美好的家园。E、价格呈上升趋势。近年来，人们越来越追求生活上的享受，尽管政府一再调控房价。房价也由4500元/平方米一路上扬冲高到了5000-7000元/平方米。G、户型趋向于小康型。海悦城开发的项目在进行充分的市场调查基础上，户型设计趋向小康型。3.竞争分析 海悦城目前在售楼盘总开放规模约X平方米，价格主要在6500-7500元/平方米之间，比霞山区同时的其它房地产开发项目稍贵，但海悦城在地理位置上有明显的优势，户型以小康型三室、四室为主，110-260平方米为主。一、湛江市海悦城房
11、地产市场环境（SWTO）分析3.1外部环境3.1.1潜在外部威胁（T）：1.湛江市政府房地产有一定的打压。房地产行业所受到的政策制约已大大影响企业的生产力和竞争力。2.政府的金融政策趋紧，提高了对房地产商资金实力的要求。3.对土地供给的宏观调控以及土地交易市场化，增加了难度。政府对土地的供给以及土地招拍的市场运作，增加了企业资金需求。4.市场竞争加剧，碧桂园，恒大等地产高速扩张，削弱了雅居乐的竞争优势，对未来增长构成威胁。潜在外部机会（o）：1.房价稳中有升，在中央政府和地方政府开始放缓对房地产的打压。央行下调银行贷款利率，促进了房地产贷款需求释放。2.本地需求为主。从购房对象划分来看，各楼盘
12、的购房对象以市区改善型换房和首次置业以本地需求为主。3.中国房地产行业集中度较低，雅居乐将通过整合行业资源提高市场占有率。3.2内部环境3.2.1潜在内部优势（s）：1.该项目位于乐山路海湾大桥西东侧，直通湛江海湾大桥，靠近海岸，风光无限。2.项目位于湛江市霞山区，是湛江市核心区域，升值空间大。3.项目自身配套齐全，周边设施齐全，环境好，宜居性极高。3.2.2潜在外部劣势（w）：1.地价较贵。2.附近房地产和商业广场较多，竞争压力大。3.属于商业用地，住房年限较短。根据SWOT矩阵分析，可以看出雅居乐应采用ST战略。依托集团较高的内部管理水平、房地产销售经验等，结合海悦城地产的优势，采用渗透整
13、合优势战略，提升竞争力，从而大造物业品牌，合理规避风险。 5.市场分析有关结论A海悦城位于湛江霞山区海湾大桥西东侧，靠近海边，海景伊人，温差小，通风采光极好。附近景点多，临近湛江海湾大桥、寸金桥公园、广东海洋大学滨海校区、湛江国际会展中心、湛江奥林匹克体育中心等。交通非常方便，距离湛江机场8.4公里驾车约花费20分钟，湛江中心客运站6.9公里驾车约花费15分钟，湛江南站8.2公里花费约19分钟，途径海湾大桥西公交车站得有41路、42路、43路、908路、909路、911路、912B路共7路公交。靠近商业中心，临近市中心，各种商业大厦，大型广场等。C消费者对雅居乐生活价值具备较高的选择性认知。由
14、于雅居乐整体宣传力度的加强，使消费者在广度层面上对其悠闲个性、增值潜力及上风上水等特征形成较高认同率。D湛江市整体生活环境的发展不均衡，消弱了该区域住宅产品消费者由潜在购买欲转变为现实购买行为的市场可得性。发展不均衡存在于“形象不统一”与“生活不配套”，外显于消费者评价即为“生活不舒服”。 海岸生活，引领世界的生活方式三、项目用地分析及评价（一）地块解析1.交通条件 海悦城位于湛江霞山区海湾大桥西东侧，靠近海边，海景伊人，温差小，通风采光极好。附近景点多，临近湛江海湾大桥、寸金桥公园、广东海洋大学滨海校区、湛江国际会展中心、湛江奥林匹克体育中心等。交通非常方便，距离湛江机场8.4公里驾车约花费20分钟，湛江中心客运站6.9公里驾车约花费15分钟，湛江南站8.2公里花费约19分钟，途径海湾大桥西公交车站得有41路、42路、43路、908路、909路、911路、912B路共7路公交。靠近商业中心，临近市中心，各种商业大厦，大型广场等。3. 水电气保障。海悦城位于商业区，基础设施完善。以居住为主的高层电梯公寓1、开发为
