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1、宜城市“学府家园”小区建设项目可行性研究报告 目 录第一章 总 论11.1项目概况11.2申请报告编制依据41.3结论与建议4第二章 项目建设背景与可行性72.1项目建设背景72.2 项目建设的可行性9第三章 市场预测与分析123.1市场调查123.2 产品供需预测133.3价格预测133.4 竞争力分析143.5市场风险分析15第四章 建设规模184.1建设规模184.2户型选择184.3建筑工艺194.4抗震设计22第五章 选址方案235.1建设地点235.2基础情况235.3自然条件23第六章 土地取得与利用256.1开发地的获取256.2土地利用25第七章 环境保护277.1施工期环境
2、保护277.2 项目建成后的环境保护30第八章 建筑节能318.1 建筑节能的必要性318.2节能设计328.3建筑物主要能耗指标368.4项目建筑节能材料消耗种类及供区状况398.5电气与设备节能39第九章 项目实施组织机构与实施409.1组织与管理机构409.2项目的实施与施工组织管理409.3安全生产49第十章 项目实施进度计划51第十一章 项目招标方案5211.1 招投标依据5211.2 招标范围5211.3 招标组织形式5211.4招标方式52第十二章 原材料供应54第十三章 投资估算及资金筹措5513.1投资估算5513.2资金筹措58第十四章 财务评价5914.1计划销售收入59
3、14.2项目财务评价5914.3敏感性分析61第十五章 社会评价与结论6315.1项目对社会影响分析6315.2项目对所在地的互适性分析6315.3社会评价与结论6366第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称宜城市“学府家园”小区建设项目1.1.2承建单位与法人代表项目建设方为襄阳市润海房地产开发有限公司，公司于2007年2月6号注册，注册资本1000万元整。公司经营范围：房地产开发，建筑安装施工、构件生产、基础打桩施工、室内外装饰工程、建筑设备租凭。公司法人代表：朱守海1.1.3 建设年限 本项目工程计划自2014年10月土建破土开工， 至2015年10月竣工。 1.1.4 项目提出
4、的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。 宜城市主城区是宜城经济总量最高和经济发展最快的地区，人口密度大，为城市建设重点地区。随着改革开放进程的不断加快，宜城市近五年来商业经营场地价格由每平方米1800元均价增至5000元以上，增长了178，住宅均价由每平方米1400元增至3300元，增长了136%。随着城市人口的积聚，商品住宅和用于商业服务的场所需求量逐年上升。在宜城市综合利用现有土地开发商品房和商业用房，不仅有利于快速提升城市土地价值，促进内需，推动城市建设和提高政府财力；而且可以解决就业，巩固改革
5、开放成果，改善城市面貌，促进全市经济发展。1.1.5建设地点本项目建设地点位于燕京大道与新村路转角处，环境优美、空气清新，很适合人们居住。项目0.5公里范围内有宜城市城关中学，市汉江中学、南街小学、市玛丽医院、紫盖山广场。附近的学校、银行、医院、电信、农贸市场、服务业等公共配套设施齐全，使清华苑有独特的人文环境优势，是理想的居住场所。1.1.6 建设方案宜城市“学府家园”小区建设项目规划总用地面积宜城市“学府家园”小区建设项目10017.8，合15.02亩，总建筑面积17200（其中，住宅建筑面积11900，商铺面积4530），建筑物占地面积3005.3，容积率1.92，建筑密度30，绿地面积
6、3506.2，绿化覆盖率35。1.1.7基础条件 （1）供水：供水由城市给水管网引接，多层住宅及商业用房由城市供水管网直接供水，高层住宅部分设置加压系统，为保证水量压力要求采用加压供水。 （2）污水排放量按用水量的80计算，日均污水排放量为103吨。生活污水经埋地式无动力处理装置处理达标后，排入市政排污管网。雨水经支管归雨水总管，然后与市区管网相连。 （3） 供电：按城市电网进入市场供电系统，并对每户配卡表进入刷卡系统。住宅每户用电按4KW计算。 （4）通讯：本项目预计电话和宽带装机容量约300门，拟由中国电信宜城分公司按市场途径解决。有线电视和市场安保监控网按需设置。 城建基础设施由城建部门
7、用项目交纳的城市建设配套费建设配套，或经协商后由开发单位建设，抵交城市建设配套费(公共城建部分本报告不予考虑)。1.1.8项目投入总资金及效益情况本项目预计总投资为3347万元，其中建筑工程费为1949万元，建筑工程其他费用为1239万元，基本预备费为159万元。 项目建成后，预计销售收入为4019万元，扣除直接成本3347万元，减去销售(营业)税金、附加有所得税、管理费计346万元，所得税82万元，预计累计未分配利润为245万元。1.1.9主要技术经济指标附表11： 技术经济指标项目单位数量占地总面积10017.8总建筑面积17200商业面积4530住宅面积11900容积率1.92绿化率%3
8、5建筑密度%30总投资万元3347销售收入万元4019营业税及附加万元225管理费用万元121所得税万元82投资利润万元245投资利润率%7.31.2申请报告编制依据 (1)国家的相关法律、法规、政策 (2)宜城市国民经济和社会发展“十二五”规划 (3)宜城市城市总体规划大纲(20072020年) (4)宜城市土地利用规划 (5)房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 (6)项目周边地区市场调研和现场勘察资料(7)建设工程许可证(8)项目申请报告委托书1.3结论与建议 本项目以高起点、高品质建设为主导，以打造对当地房地产市场和居住水准具有示范性、引导性的优良社区为目标，按照“以人为
9、本、环境优先、综合开发”的原则，以现代城市生活方式为核心，科学提炼建筑元素，营造舒适空间。项目建设综合平衡社会、经济、环境三者的协调关系，努力打造宜城市区的标志性住宅楼盘，加快宜城市房产业开发升级进程。1.3.1综合评价 本项目对提高宜城城区形象，促进中心城市建设，发展宜城市城市经济，改善当地的生活环境和人民居住条件都具有积极的意义。本项目开发建设符合宜城市中长期城市发展的总体规划需要。项目开发理念先进，项目建设对提高宜城经济和宜城市知名度有较大促进作用，经济效益和社会效益十分显著，市政府应为项目提供适当的优惠政策。1.3.2结论宜城市“学府家园”小区建设项目，对促进宜城地方经济发展，提升宜城
10、整体形象，完善城市建设，满足部分居民对高品质生活和居住环境的需求，改善经营环境，增加居民收入具有重大意义。项目建设地域内城市基础设施完备，交通方便，对项目高标准、高质量实施和节省投资、缩短建设周期有利。相关开发建设的经济技术研究和项目策划分析务实全面，项目建设切实可行。1.3.3建议项目有良好的建设基础，选址科学合理，当地政府和相关部门领导重视，开发建设单位经济力量雄厚，组织机构建全。建议有关单位尽快审核批准。项目建成后，由于建筑造型和立面丰富，总体面积较大、涉及商户、住户多，并将形成新的商业和居住区，给社会管理和商流、物流、信息流带较大的发展机遇。因此，建议社会管理系统要建立更加严格的目标管
11、理制度，政府各相关职能部门对该项目管理要目标一致，希望通过各方面的共同努力，凭借吸收外来投资和建设经验的契机，为宜城市树立新的城市生活商住市场样板。第二章 项目建设背景与可行性2.1项目建设背景 2.1.1宜城概况宜城市位于湖北省西北部、汉江中游。版图面积2115平方公里，人口56万。城市建成区面积14平方公里，城区人口15万人。春秋战国时期，楚国曾在这里建都184年（公元前689年至公元前505年）。宜城是楚文化的重要发祥地，是抗日英雄张自忠将军的殉国地，是国际铁人三项赛的举办地，是全国文化先进市、科普示范市、基础教育先进市和民政工作先进市，湖北省“双拥”模范城、湖北省文明城市、卫生城市和平
12、安县（市）。改革开放以后，宜城经济社会发展较快，经济结构发生明显变化，工业化步伐明显加快。2006、2007连续两年荣获 “全国最具投资潜力中小城市百强县市”称号。宜城市地处湖北省西北部，东靠“九省通衢”的经济重镇武汉，北依历史文化名城襄樊，南临经济发展的江汉平原，位于湖北省武汉、襄樊、宜昌“金三角经济带”主干线的中部，是 湖北省经济发展的重点地区之一。也是湖北、河南、陕西、四川、重庆等五个省市70多个县市共同构建的秦巴经济走廊的前沿位置，接东连西的纽带，是东部企业“中拓西进”的战略跳板和重要桥头堡，区域优势十分明显。2.1.2房地产与国民经济 房地产经济是近阶段国民经济的重要支柱之一。发展房
13、地产经济可以带动相关一系列产业发展，有利于进一步推动我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济持续健康发展。目前，房地产经济(尤其住宅经济)是我国拉动内需的经济增长点，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。2.1.3项目建设必要性宜城市区是市域内的经济总量最高，经济发展最快、最活跃的政治、经济和文化中心，人口密度大，人均收入较高。近两年来，宜城市政府认真总结了以往房地产开发的经验，明确制定了城市建设的新目标，提出合理利用土地、超前规划、拓展空间，建设环境优美、交通便捷、居住舒适的新城市的要求。随着改革开放的进一步深入，宜城市持续了近十年（经济）的高速发展已初见
14、成果，经济总量日益增高，城区对商品房和商业活动场所的需求激增。近五年来，作为营业场所的商业用房均价由每/1800元增至5000元，增长了178；住宅房产均价由每/1400元增至3300元(市场开发价格)，增长了136。住宅不但作为居住的需求日益增长，同时作为投资和财产保值的需要也在不断地上升。虽然宜城市2012年在建的商品房规模达到50万以上，但从宜城城区人口增长水平上看，仍然不能满足需要，住宅仍属于长期需求，但总体增长有放慢的趋势。根据以上分析，目前房地产行业在宜城市已经由成长期逐步转向了成熟期，属开发利润较大但竞争激烈的时期，所以目前县级市房地产经济仍然是黄金期，适合企业快速进入。 宜城作为承接中南与华中、东部与西部的要地，具有悠久的历史，改革开放以来，在各地已经大规模开发建设住宅市场的社会背景下，宜城市已建成成规模的、配套完整的住宅生活市场很少，迫切需要有一个样板作为引导和示范。它既是社会发展规律使然，也是人民生活水平提高的必然需要。宜城市“学府家园”小区建设项目选择在此时规划建设，将推动宜城市高档住宅市场的开发建设，带动宜城房地产业从此跃上一个商、住与城市建设联动的城区改造新台阶，从而进一步改善城市建设环境面貌，进一步提升城市功能和形
