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1、房地产基础及专业知识房地产专业培训房地产基础知识一、什么是房地产？它分为哪几类？房地产又称不动产，是指土地及定着在土地上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。二、什么是房地产权？指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。三、房地产业的含义是什么？房地产市场的含义是什么？房地产是为人类的社会生产活动提供入住空间或物质载体的产业，房地产市场是令土地和各种类型物业的买卖双方走到一起，并就某一特定属地产的交易价格达到一致的任何安排，我们还可以说房地产市场实际上是房地产的买家的某个特定的
2、地理区域内，于某个特定的时间段内达到所有交易的总和。四、房地产的特性表现在哪几个方面？1、位置的固定性或不可移动性；2、经济寿命的可延续性；3、适应性；4、不一致性；5、需要管理；6、能从周围社区环境（公益设施）的改善中获得利益。五、房地产投资的形式有哪几种？房地产投资的形式可以分为从购买土地使用权开始的开发投资和物业建成后的置业投资两类。六、影响房地产需求和价格的因素有哪些？1、收入的变化；2、银行存贷款利率的变化；3、对未来的预期；4、政府政策的变化。七、房地产市场是如何分类？1、按区域范围分，这是根据房地产的不可移动性受制于地区性的需要，决定了房地产市场是区域性市场，实际也就是将房地产市
3、场按其所覆盖的区域范围分类，如上海房地产市场、深圳房地产市场。2、按照房地产的类型，我们还可以把房地产房地产市场分解成许多 市场，如居住物业市场、写字楼市场、零售商业（商场、店铺） 物业市场、工业市场、土地市场等。3、按物业档次和等级分为：高档住宅（豪宅）别墅、写字楼市场、 普通住宅、写字楼市场等。4、按照楼宇高度分为：高层、小高层、多层。5、按购买房地产的目的的不同分为：房地产投资市场、房地产使用 市场。6、按房地产交易的顺序和类型分为：一级市场、二级市场、三级市场和四级市场。7、按交易方式不同分为：房地产销售市场、租赁市场、抵押市场、 拍卖市场、保险市场。八、房地产市场宣传的形式和手段有哪
4、些？房地产市场宣传的形式主要有两种：即借助各种传播媒介的宣传和市场人员与消费者或顾客面对面的交流。1、借助各种传播媒介的宣传实际上就是广告。广告的目的是从供应者方面来影响需求者的购买决策。媒体广告含报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；邮寄宣传材料、邮政专递广告；发送售楼书，有的还附送含有整个楼盘资料及展示的光盘；制作现场广告牌、大幅横幅标语；样板房和小区配套（含绿化、会所及其它配套）展示。2、市场人员与客户面对面的交流是市场工作的另一种形式，这种形式通常以广告宣传为基础，看到广告后客户找上门来，由销售人员向客户具体介绍物业的座落位置、周边、户型面积、装修标准、销售价格、入住前的手续和
5、费用等情况，还要带客户去看样板房和现房，最后达到成效的目的。九、什么叫商品房？ 商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种,北京9月起内、外销房已并轨。十、什么是商品房预售？商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。十一、什么是五证、两书？房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中五证、 两书是最为重要的条件。十二、五证包括：1、国有土地使用证是证明
6、土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。2、建设用地规划许可证，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。3、建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 4、建设工程施工许可证 5、商品房销售(预售)许可证十三、两书包括： 住宅质量保证书和住宅使用说明书。有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件(即上述的五证和两书)是否完备。十四、住宅应具备哪些基本功能？一
7、套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公(动)、私(静)两区。公共区：起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅。私密区：处理私人事务、睡眠、休息，如卧室、卫生间、书房等。这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。十五、土地用途包括哪些种类？ 土地分为农用地、建设用地和未利用地。 1、农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；2、建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施
8、用地等；3、未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。十六、什么是集体土地？集体土地是指农村集体所有的土地。十七、有哪些用地属于集体土地？ 根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 十八、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ 根据国家土地使用权出让条例第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用
9、地为二十年。 十九、土地使用权的出让方式有哪些？ 土地使用权出让包括招标、拍卖、挂牌三种方式。 房地产专业术语一、什么叫房屋的基底面积？房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。二、房屋的套内建筑面积：由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。三、套内房屋使用面积：套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4、内墙面装饰厚度计入使用面积。四、套
10、内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套内公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。五、套内阳台建筑面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台的水平投影的一半计算建筑面积。六、共有共用面积的内容：包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。七、共有共用面积的处理原则：1、产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行；2、无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积按比例
11、进行分摊。八、共用建筑面积的内容：包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电站、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。还包括套内公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。九、什么叫房屋的建筑面积？房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。十、购房的建筑面积包括哪些？房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。十一、什么是使用面积？ 住宅的使
12、用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和。十二、房屋的建筑结构类型1、钢结构；2、钢筋混凝土：A现浇钢筋混凝土、B预制装配式混凝土构件； 3钢和钢筋混凝土；4混合结构：屋顶、楼面用钢筋混凝土、墙、柱用砖或其它材料；5砖木结构：墙、柱用砖楼层、屋架用木材；6其它结构：竹结构、木结构、竹木结构。十三、砖混结构 砖石为承重墙，楼盖用楼板建造的房屋。十四、框架结构 由钢筋混凝土梁柱系统组成骨架承受和传递荷载，墙主要起围护和隔离作用的建筑。框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承
13、受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。十五、框架-剪力墙结构框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承
14、受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。十六、层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的垂直高度，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。十七、净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下
15、表面之间的垂直高度。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫净高。十八、开间 住宅的开间是指建筑物横墙之间的轴线距离。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付能力来考虑，住宅的面积适宜即可。十九、进深 住宅的进深是指建筑物纵墙之间的轴线距离。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足。二十、地基和基础 地基是指建筑物下面支承基础
