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1、租赁业务核算问答（1）27什么是租赁？租赁具有哪些特点？ （1）租赁是指在约定期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的一种协议。租赁的主要形式是融资租赁与经营租赁，杠杆租赁、售后租回与转租赁则属于特殊形式的租赁。（2）作为一种财产使用权的有偿转让活动，租赁具有以下特点：1）所有权与使用权相分离。任何租赁业务，租赁期内出租人出让或承租人取得的只是资产的使用权，租赁资产的所有权仍归出租人。2）融资与融物相统一。租赁属于一种信用形式，出租人出让资产，无异于向需要使用资产的承租人同时提供了等量的资金信贷；承租人借入资产，也无异于同时取得了相当于资产购置成本的信贷资金。3）灵活方便。租赁业务非
2、常灵活，它既可满足承租人短期或临时使用资产的需要，也可解决承租人需永久拥有某种设备，但一次性购买付现能力不足的困难；租期的选择也很灵活，短的几个月，长则数年；租赁资产的处理方式也多种多样，可由承租人留购或续租，抑或退还出租人等。租赁的主要形式是融资租赁。我国的融资租赁始于20世纪80年代初，经过30年的发展，这一融资新渠道给一时资金短缺但又急需购置相关物资设备的企业带来了生机，在电器设备、机械加工设备、通信设备及航空飞机等方面的作用尤其明显。 28怎样对租赁进行分类？（1）按与租赁资产所有权有关的风险和报酬是否转移，租赁可分为两类：融资租赁和经营租赁。 1）融资租赁。融资租赁是指实质上已转移了
3、与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。企业在对租赁进行分类时，应全面考虑租赁期届满时租赁资产所有权是否转移给承租人、承租人是否有购买租赁资产的选择权、租赁期占租赁资产尚可使用年限的比例等各种因素。2）经营租赁。经营租赁是指融资租赁以外的其他租赁。（2）按租赁资产的资金来源进行分类，租赁可分为三类：全部由出租人垫付资金的租赁，多方出资购置或制造资产的租赁，无须垫付资金的租赁。1）全部由出租人垫付资金的租赁。 全部由出租人垫付资金的租赁包括融资租赁、经营租赁和售后租回等。其中融资租赁、经营租赁已在前面说明，其租赁资产均需出租人购置后才能出租，所需资金除使用自有资金外，也可申请借款，并由出租人负责
4、偿还。因此，这两种形式的租赁资产全部由出租人垫付资金。售后租回又称回租，它是企业将现有资产（固定资产或存货）先行出售，然后再向购买者租回，重新获得资产的使用权。这里，承租人（销货方）出售资产的目的主要是利用购买者的资金，有时也与投资抵免所得税的政策有关。 2）多方出资购置或制造资产的租赁。这种形式的租赁除出租人与承租人外，还有第三者直接参加。一般的，出租人只需支付租赁资产价款的一部分，通常为20%40，其余资金则以出租资产作为抵押取得贷款，并以承租人支付的租金偿还。3）无须垫付资金的租赁。它是指承租人将租入的资产转租给新的承租人。对原承租人而言，同时也是出租人，所出租资产既然靠租入取得，那么不
5、管属于融资租赁还是经营租赁，均无须垫付资金。它只需按照租约定期向出租人交付租金，并向新的承租人收取租金。（3）按租赁标的物进行分类，租赁可分为两类：动产租赁和不动产租赁。1）不动产租赁就是标的物即租赁物是不动产的租赁，主要是房屋租赁。我国规定土地使用权可以出租，因此，以土地使用权为租赁标的的，也可视为不动产租赁。2）动产租赁是以动产为标的物的租赁。各种各样的只要是可以反复使用不改变形态和价值的有体物都可以租赁。租赁业务核算问答（2）29经营租赁中怎样进行承租人的会计处理？ 在经营租赁下，承租人租入资产的目的主要是为了取得资产的短期使用权，与资产相关的风险和报酬并未转移给承租人，因此承租人不必将
6、租赁资产资本化，相应的也不计提租入固定资产的折旧。其会计处理的主要问题是租金的确认与支付。对于经营租赁的租金，承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。承租人发生的初始直接费用及或有租金，均在发生时计入当期损益。【例41】 某工业企业为季节性生产企业，每年79月为生产月份。企业在生产月份内租入一些设备，以供生产所需。按照租赁协议，租赁期限为三个月，应付租金3万元，每月支付1万元租金。根据这项经济业务，企业应作如下会计处理：（1）支付7月租金。借：制造费用10 000贷：银行存款10 000（2）8月、9月支付租金的会计处理同上
7、。如果该项租金于租赁月份的次月支付，在发生支付租金义务的当月，应采用权责发生制计入费用，另外确认一笔负债。企业应作如下会计处理：借：制造费用10 000贷：其他应付款应付租赁费10 000实际支付时：借：其他应付款应付租赁费10 000贷：银行存款10 000如果经营租赁资产时，双方约定采取预付租金方式，其预付的租金在“待摊费用”科目核算。【例42】 采用例41资料。假设该企业预付租金3万元，应作如下会计处理：（1）预付租金。借：待摊费用30 000贷：银行存款30 000（2）按期摊销时。借：制造费用10 000贷：待摊费用10 000如果企业租赁资产采取支付押金，然后再按期支付租金的，其支
8、付的押金，在“其他应收款存出保证金”科目核算。【例43】 采用例42资料。假如双方协议规定，由承租方支付押金5 000元，并按期支付租金。待租赁期满后，再归还押金。企业应作如下会计处理：（1）支付押金和第一个月的租金。借：其他应收款存出保证金5 000制造费用10 000贷：银行存款15 000（2）支付第二、第三个月的租金。借：制造费用10 000贷：银行存款10 000（3）收回押金时。借：银行存款5 000贷：其他应收款存出保证金5 000 30经营租赁中怎样进行出租人的会计处理？对经营租赁中的固定资产，出租人仍应采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方
9、法进行摊销，并承担出租资产的维修费和保养费。对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。出租人发生的初始直接费用及或有租金，均在发生时计入当期损益。【例44】 甲公司于2009年1月1日向乙公司租用办公楼中的一套办公室，租期为2年，每年租金为18万元，共计支付租金为36万元。乙公司要求承租日支付租金总额的50，余下的分别在2009年底和2010年底各支付25。租赁期满，乙公司收回出租的办公室。（1）甲公司（承租人）的会计处理。 2009年1月1日，支付租金总额50。借：其他应付款180 000贷：银行存款180 000
10、2009年12月31日，确认当年租赁费用及支付租金总额25。借：管理费用180 000贷：其他应付款180 000借：其他应付款90 000贷：银行存款90 000 2010年12月31日，确认当年租赁费用及支付租金总额25。借：管理费用180 000贷：其他应付款180 000 借：其他应付款90 000 贷：银行存款90 000 按权责发生制原则，管理费用应计入当月费用。在租赁期内按直线法分摊每月的租金费用为15 000（360 000/24）元。每月确认租赁费用时，会计分录为借：管理费用15 000 贷：其他应付款15 000 （2）乙公司（出租人）的会计处理。 2009年1月1日，收到
11、租金总额50。借：银行存款180 000贷：其他应收款180 000 2009年12月31日，确认当年租金收入及收到租金总额25。借：其他应收款180 000 贷：租赁收入180 000 借：银行存款90 000 贷：其他应收款90 000 2010年12月31日，确认当年租金收入及收到租金总额25。借：其他应收款180 000贷：租赁收入180 000借：银行存款90 000贷：其他应收款90 000按权责发生制的原则，租金收入应计入当月收入。在租赁期内按直线法分摊每月的租金收入为15 000（360 000/24）元。每月确认租金收入时，会计分录为借：其他应收款15 000贷：租赁收入15
12、 000 31融资租赁中怎样进行承租人的会计处理？根据实质重于形式的原则，承租人对融资租入的资产，在租赁期开始日应确认为企业的一项资产（通常为固定资产）和负债。会计处理内容主要包括：（1）在租赁期开始日，确认租赁资产的入账价值及负债。确认时须经过以下几个步骤：1）确定最低租赁付款额。最低租赁付款额，是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。2）确定折现率。确认折现率时，能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用租赁内含利率；否则应当采用租赁合同规定的利率。3）确定最低租赁付款额现值。在已确定折现率的情况下，即可计算
13、最低租赁付款额的现值。如果每年支付等额的租金，应以年金现值系数计算现值，其余的付款额则以复利现值系数计算现值。4）将计算出的最低租赁付款额的现值与资产的公允价值进行比较，两者中较低者即为租入资产的入账价值。5）租入资产入账价值与长期应付款之差，即是未确认融资费用。未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。承租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资费用。（2）初始直接费用计入租赁资产价值。承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的、可直接归属于租赁项目的初始直接费用，如印花税、佣金、律师费、差旅费等，计入租赁资产价值。承租人租入资产发生的运输费、途中保险费、安装调试费等费用，同样计入租赁资产
14、的价值，这与外购等其他渠道增加资产的核算原则相同。（3）租赁期内对租入资产进行改扩建的费用，符合条件的予以资本化。租赁期内，承租人对租入资产进行改扩建的，将改扩建支出扣除改扩建过程中发生的变价收入后的差额，符合条件的予以资本化、计入租赁资产的价值；否则作为当期的费用处理。（4）计提固定资产折旧。承租人应当采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。（5）支付租金。承租人应区分支付的租赁资产本金、租金利息等
15、，并进行不同的账务处理。或有租金因其金额不固定，无法采用系统合理的方法对其进行分摊，故在实际发生时确认为当期费用。（6）分摊未确认融资费用。在融资租赁中，承租人支付的租金包括本金和利息两部分内容。租赁开始日确定的未确认融资费用，是承租人在整个租赁期间应支付的利息总额，按规定在租赁期内进行合理分配并作为各期融资费用处理。租赁期内如何合理确认各期的融资费用，是承租人融资租赁会计核算的核心问题。我国租赁准则规定，未确认融资费用的摊销采用实际利率法。（7）履约成本。履约成本即租赁期内为租赁资产支付的各种使用成本，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。履约成本名目较多，实务中，承租人发生的履约成本一般直接计入当期费用；金额较大时，也可采取分期摊销的做法。（8）租赁期满的处理。租赁期满，应区分不同情况对租赁资产进行处理。1）行使廉价购买选择权。在这种情况下，承租人一般要另外支付购买价格。这个购买价格一般已在租赁合同中约定并包括在租赁付款额中，计入了租赁资产价值。承租人在支付最后一笔租金时支付该笔名义价，反映资产所有权的转移，无须调整固定资产的价值。 2）退还租赁资产。这种情况下，承租人在会计上应注销资产的账面价值。3）续租。
