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1、提质增效 创新发展一一在实践中探索企业转型升级的新路子黄石市十五冶金馨物业我们黄石市十五冶金馨物业管理有限公司的前身是中国十五冶 物业公司，二OO六年七月经国资委批准改制为股份制企业，二OO 八年四月晋升为国家二级资质的物业服务企业，具有独立法人资格。 我们奉行“真诚、高效、创新”的核心价值观，以“管理无盲点，服 务无缺憾，业主无怨言”的理念为指针，在科学合理的基础上，建立 了管理规章制度、业绩考核机制和信息系统与服务标准及其质量保证 体系，小区的物业管理已形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、 小区秩序维护、环境保洁、绿化养护和业主特约生活服务等众多内容 的综合配套服务。实践使我们意识到，一
2、个物业公司要想发展，不但 要全方位提高管理服务品质，而且要创新经营，实现各种要素的合理 组合，从而使企业经济快速增长，工作高效运行。公司的发展过程同 时也是不断创新的过程，近几年来，我们结合自身的情况，在传统经 营的基础上，通过分析新形势，研究新模式、追逐新目标，在坚守以 物业服务为主的同时，不断扩大经营规模，使物业服务涉足两省，并 呈现出点多面广的发展势头；逐步开展多元化经营，开发了十大经营 版块，初步重塑了企业组织结构，形成了新的服务综合体，初步走上 转型发展的道路，不但经济效益好于往年，而且还羸得了来自社会的 认同和赞誉，分别被湖北省爱卫会、住房和城乡建设厅授予“卫生先 进单位”、“湖北
3、省园林式单位”；连续多年被黄石市市委市政府授予“文明单位”；被市爱卫会、环保局和区政府及其相关部门授予的诸 如“卫生先进单位”、“绿化先进小区”、“四城同创先进单位”、“优秀 物业服务企业”、“劳动关系和谐企业”、“先进基层党组织”、“先进基 层工会”、“模范职工之家”等荣誉 20 余项（次）。 我们积极与社区 开展共建，先后获得了中央精神文明建设指导委员会办公室、中华人 民共和国文化部“全国文化先进社区”、 全国实施“交通文明行动计 划”领导小组“全国交通文明示范社区”、湖北省人民政府“湖北省 和谐社区”以及省属部委授予的“安全文明小区”、“湖北省卫生社区” 等 6 项荣誉。回顾和总结我们的
4、工作，其主要做法和体会有如下几点。一、多元化的管理物业是微利的，员工工资随着用工的持续上涨，而管理费用同步 上调的价格机制缺失，物业企业搞的不好就会出现成本倒挂。针对这 种情况，我们义无反顾地抛弃铁板一块的做法，逐步实行多元化管理， 选择了管理型的发展模式。按照现代企业制度的要求，公司成立了董 事会、监事会以及工会，管理团队近 60 人。我们在这部分人中实行 固定工资为主的绩效工资制，实行全员全年的培训制度。今年的“周 六学习日”活动已开展半年，全体管理人员坚持集中听物业管理电视 讲座。公司持有建设部颁发的物业管理岗位证书和中级以上专业技术 人员 56 人，其中具有高级职称的 6 人，注册物业
5、师 2 人。我们积极 推进企业文化建设，在活跃员工文化生活方面做了不少的工作，近两 年，员工分别去过三峡、香港、通山隐水洞、贵溪龙虎山等地。公司 现有员工 300 余人，我们对其中的一线密集型劳动人员实行松散型的 用工形式，保洁员、绿化工一律实行以记件工资为主的包干工资制， 对物业收费员实行回笼率按百分点计提工资制，对临时工实行优质优 价的协议工资制。门卫方面的人员则是择优选用保安公司的人员，公 司与保安公司签订相关合同。为了落实国家的政策，充分调动员工的 积极性，在区工会的指导下，我们坚持工资集体协商制，今年五一， 公司获得黄石市西塞山区授予的“工资集体协商示范单位”荣誉称号。 针对公司基层
6、单位多而分散和各小区情况不尽相同的实际，我们采取 了“有所区别”的多元化管理，如鉴于江西贵溪市远离公司黄石基地， 那里人员的工资普遍上浮一到两个点。各小区的情况不一样，政策做 法也不尽相同，但新建小区和老旧小区基本物业服务是齐头并进的。 然而，我们虽然实行差别化的管理方式方法，但我们所有的员工都认 同公司企业文化，服从公司的管理，集体主义思想比较浓厚，如今年 七月份公司组织的向十岁白血病男孩捐款，全公司除了一名特困户员 工外，其他的员工都捐了款。在创新管理的过程中，我们将下属的月亮湾小区视为样板，让该 小区对其它小区起示范和领引作用。该小区占地面积约10 万平米， 房屋建筑面积近30万平米，住
7、户近3000，人数过万。该项目于二O O六年开工建设，二OO七年一期竣工。小区物业管理服务中心自二 OO六年初前期介入，根据项目的进程对组织、业务及其整个管理构 架进行逐步有效的调整，至二OO八年物业承接验收完。小区绿化率 为35%左右，区内建有老年活动中心，设有篮球场、门球场、网球 场、乒乓球室和健身房等10 余处活动场所。该小区建立了楼宇可视 对讲系统和信息平台，实现了智能化管理。小区建立了回访制度；针 对高层故障消防，建立了完整的应急处理预案；重视房屋管理及维修 养护，公司还配合市技术监督局组织了有全市物业企业参加的高层电 梯应急维修演练，并取得了成功。小区建立了沟通、登记和建档制度。
8、他们一直坚持应急发电机组每月两次例检和启动，坚持专业人员每季 维保电梯两次。他们根据黄石市争创国家卫生城市的要求，落实保洁 人员责任制，坚持卫生二级服务标准，灭鼠灭蝇为重点的除“四害” 活动连年开展，卫生清理无死角，确保了小区干净卫生舒适的宜居环 境形成，今年四月份，包括该小区在内的公司管理的三个小区所在社 区接受市创卫命名表彰并各自获得了市颁发的10 万元奖金。小区24 小时提供全天候服务。保卫和秩序维护人员着装上岗，夜间打更巡逻。 门禁标准化作业，人车分流，一车一卡，一车一闸，实现了车辆出入 道闸系统自动化。区内车辆实现了有章有制的管理格局，车辆停放按 位入坐，整齐有序，装修按合同承诺行事
9、，整个小区呈现出人与人、 物与物和人与物的和谐的局面。近年来，慕名而来的参观团体及人员 络绎不绝，也正因为有这些传经送宝人员的到来，反逼该小区不断提 升管理能力和服务水平。二、延伸服务项目 物业是服务行业，业主享受服务并向物业企业交纳物业费，但当 物价指数整体上涨，业主的负担有所加重时，物业方面收费很难。面 对这种情况，我们绕道而走，一方面，通过感动人心，提供更优质的 服务，让业主心甘情愿地交物业费；通过社区居委会提供信息，减免 或免去那些生活特别困难业主的物业费。另一方面，以业主的“衣、 食、住、行”为切入点，着力构造多功能服务平台；通过服务项目的 延伸，使业主享受更多的服务，公司收取其相关
10、服务费，增加经济收 入。我们根据黄石建设森林城市的实际和业主的需求，创建“花卉中 心”，建温室大棚，搞科学种植，组织个人挂牌养护树木，激发业主 绿化意识，推动了公司的苗圃发展，带动了小区的绿化维护和管理。 我们连续7 年在小区组织了菊花展，吸引众多的人尝花买花，一些新 闻单位还莅临现场，并进行宣传报道，大大地促进了花卉销售和家庭 花卉租用业务。我们与武汉的苗圃建立业务联系，承接多家单位的摆 花和绿化施工业务。此外，我们开辟了“个性服务”业务，项目主要 有房屋中介过户、上门保洁、代缴生活水电天燃气费、上门维修小型 家用电器等等。这些项目根据情况收取一定的服务费。在此项服务中， 还有免费业务，这主
11、要是指经常组织关爱老人的义务活动，如今年端 午节，怡安花园小区组织老人们包粽子比赛，受到业主普遍好评，又 如该小区的经理抽时间为空巢老人代办户口，这事让业主感动不已。 正由于有了这样一些“好评”和“感动不已”，才有后来越来越多业 主主动地交纳物业费的局面。就拿公司下属的江西贵溪西区来说，他 们的物业费回笼率竟达到了 100%。三、创新商业模式我们深深地感到，物业行业正处在发展时期，但目前物业服务费 的经营和盈利空间却很窄小，而服务的成本却在加大，企业经常要掏 腰包为业主办事，如添加摄像头，搭建自行车棚，等等，这样的成本 支出是哪里也靠不上，不难看出，象我们这样一个依靠市场的企业要 生存发展，必
12、须搞多种经营，不能在一棵树上吊死。基于这样的感受 和认识，我们抓住时机，沉着应对挑战，走上了一条转型发展的路子， 一是如以上所说的创新服务项目，向物业管理的附加值要效益。二是 追逐规模效益。目前，我公司物业服务覆盖湖北江西两省的6 个办公 区和 11个生活小区，服务面积达158 万余平方米，这些小区有的是 新增的，有的则是旧有的。此外，江西地区的三个小区也有两种情况， 一种是长期合同的，一种是短期合同的。我们从实践中看到，由于交 房时比平时容易收取物业费，所以物业市场最好使项目“鳞次栉比”， 企业有计划有节奏地开拓，从而使公司的收入得到较好的平衡。为此， 我们成立了市场开发部，具体负责实施以黄
13、石和贵溪两市为中点向外 幅射的发展战略。三是开发新的业务。目前我公司还经营了印刷、打 字复印、室内装饰、房屋租赁、屋面防水、管道安装和幼儿园、丙烷 气站、花卉中心等服务项目，均拥有相应的资质，取得了可观的经济 效益。几年来，在公司的总营业收入中，物业收入占70%左右，其 它收入占30%左右。在上级主管部门的指导下，在社会各界的支持下，我们取得了一 定成绩，但与业内单位、同仁相比，还存不小的距离。我们要继续创 新服务，提质增效，结合实际做好几件事，一是引导业主参与民主管 理，二是加强社区共建工作，三是充分发挥信息网络的作用。通过这 些工作，广泛动员业主参加各项活动，提高业主道德素质，解决我们 服
14、务对象的一些问题。与此同时，我们还要下力气解决好自身的问题， 如有的秩序维护人员年令偏大，有的维修人员技术有待提高，个别钉 子户业主需要做艰苦的工作，尤其是人才的流失。这些问题如不及时 解决，长此以往，必将制约发展。为此，我们已出台了规划和措施， 除了抓学习培训工作以外，还要进一步扩大经营，以增加经济实力， 提高员工的工资待遇。如前所述，我们已走了第一步转型发展之棋， 有些服务功能得到了互补，企业的经济效益得到了提高，但这还不够， 我们还要向大河养大鱼的目标前进，走好下一步棋，即创造条件，走 与开发商联合共羸之路，形成一种运营商、服务商的综合商业模式。 我们认为，这是物业转型发展的画龙点精之笔，是物业企业走转型发 展的一条不可或缺之路。我们要加强公司的经营力量和建设，将与开 发商的合作共羸放在突出的位置，认真总结过去前期物业服务的经 验，与开发商共同开发，携手服务，努力实现企业向现代服务业转型 升级，把公司做强做大。
