房屋主体修缮规定.doc

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1、房屋主体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准序号 项 目 标 准 检查、保养内容与周期 1地基基础 观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。 每年进行一次全面观测，发现问题报告产权和上级主管单位 。2 梁、柱、板主体 无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。 发现问题随时修补，每年进行一次全面检查。 3 墙体、墙面喷涂均匀，饰面板（砖）安装（砌贴），牢固，表面平整、洁净，色泽协调一致。 每年全面检查一次，大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，马赛克外墙面8年清洗一次，室外要涂墙体,墙面8年喷涂一次，室内楼道、楼梯墙面3-4年全面修补、粉刷或涂油漆一次 。4

2、顶棚 抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。 发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，34年全面修补刷漆一次 。5 楼梯、扶手 无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。 发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，34年全面修补刷油漆一次 。6 公共门窗门：单元门、防火门窗：塑钢（推拉、平开）、百叶窗 牢固、平整、美观，无锈蚀，开关灵活，接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。 发现问题按原样及时修复，1年全面检查和保养一次，木门2年油漆一次 。7 屋面隔热层、防水层 屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝没膏紧贴，天沟

3、、落水管、落水口畅通无阻，不积水，屋面出入口完好，隔热层无缺损现象。 每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。 8 屋面扶栏、避雷带、公共防盗网 无破损、变形，无明显锈蚀。 每半年检查一次，发现问题及时修补，每两年油漆一次 。9 消防设施（消防栓、消防管、消防阀门） 无损坏、开关自如、清洁、无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。 消防栓按“小区消防栓保养规定”执行，消防管、道每年检查一次，每23年油漆一次 。10 公用电器楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。 15天检查一次，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时

4、维修 。11 可视、非可视对讲门 对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常，图像清晰，门锁，拉手完好。 每周检查一次，每半年保养一次。 12 信报箱 箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100%。 每月检查一次，每年刷一次漆（如需要）。 13 房屋标识（栋号、楼层号） 字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。 标识牌如损坏或陈旧及时维修更换 。14 散水坡、雨檐台、连廊 与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。 每季度检查一次，保持上下水管畅通，避免积水渗楼板，随时检查，发现问题及时修复。 15 楼板、地面砖 无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整，无破损，楼板

5、、地面砖上无水泥渣。 发现问题及时修补，每年全面检查一次 。16 上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。 每月检查一次，每次雨季前检查一次，发现问题及时修补，每四年水管油漆一次。 17 室外建筑小品、标识牌 完好率100%，符合安全要求，标识牌齐全醒目 是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查1次 。18 道路 整体要求路面平滑，无明显坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过0.1平方米，边角整齐无缺口 ，随时检查，发现问题随时修补。 水泥路面 景观道、车道、消防通道、停车场、塞提纳勒广场、会所广场造成坑洼或破损，每500平方米内，累计不超过

6、1平方米，路面积留水泥渣等体积不超过1.51.51.5立方厘米 随时检查，发现问题随时修补。 道板砖、拼花砖 不能缺少一块，98%没有松动，单块破损面积大于20%的道板砖在100平方米内不超过4块 随时检查，发现问题随时修补 。电缆沟盖板 平整不缺少一块，单块破坏面积不能超过0.01平方米 每季度检查，破损维修或更换 。路牙 整齐，没有很明显蹋陷，不缺少一块，单块破损长度不超20% 车道路牙1年刷一次黄、黑相间的漆 。挡土坡、墙 每处蹋陷破损面积不超过0.005平方米(50平方厘米) 随时检查，发现问题随时修补 。踏步、台阶 没有明显破损 随时检查，发现问题随时修补 。19 给排水 雨污水井、

7、盖 排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有蹋裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，与路面高度不超出2CM，与绿地正常不超过，8CM，个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻。 一季度全面检查一次，半年对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖尽量做防震垫圈，以车驶过不振响为准 。明暗沟 沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无阻塞 发现问题随时维修，每半年全面检查一次，发现渗、漏、滴水或损坏及时维修，半年全面检查一次 。给排水管道（含绿化用水管阀 水管水阀完好，无渗漏，管道通畅无阻塞。 每年全面保养一次 。化粪池 同雨、污水井 每半年保养一次

8、。20 路灯 灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好， 发现损坏及时维修，每季度检查一次，每半年保养一次，灯杆每1年半刷一次漆 。21 儿童游乐设施 设施完好，没有损伤，没有安全隐患 每天检查一次，一周定期保养一次，如上润滑油，紧固等 。22 室外停车设施、消防设施 车棚、车架、车棚无安全隐患，单车棚梁、柱无明显裂纹，车架无明显锈蚀、损坏 每周检查一次，半年保养一次 。值班室、岗亭 门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范 发现问题随时修补，每半年保养一次 。道闸 道杆色彩鲜明，上下灵活自如无损坏，配件齐全，手动，自动控制正常 。车位画线、禁停线和标识 色彩鲜明，字体清晰、醒目

9、，标识符合要求，线条直，宽度一致 ，半年重刷一次 。路障 牢固、无明显倾斜（10之内），完好，间条鲜明、醒目 半年漆一次 。室外消防栓 无渗、漏水现象，每个消防栓有水，开关灵活 发现问题随时检查，每季度全面试放水检查一次，每半年保养一次 。房屋及其设备小修服务标准2007-06-23 10:54京房地修字【1998】第799号一、总 则 (一)为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。 (二)本标准适用于本市普通住宅房屋及其设备小修服务工程。其它房屋的小修可参照本标准。 (三)本标准包括楼房土建及设备小修标准、平房土建及设备小修标准、电梯供水供电天线小修服务标准、住宅锅炉

10、供暖和维修标准、服务规范五部分组成。 本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。 (四)本标准由市房屋土地管理局负责解释。 二、楼房土建及设备小修标准 时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞：室内给水系统小修、换管：烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修；自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。 (一)工程项目：内地面、散水 小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功

11、能的，应修补：木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换。 质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。 (二)工程项目：室内墙面及顶棚 小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。 质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。 (三)工程项目：检修门窗 小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、 糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。 质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全

12、。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。 (四)工程项目：烟道、垃圾道等 小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞：垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。 质量标准：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。 (五)工程项目：清扫屋面、采光井、雨落管等 小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。 质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。 (六)工程项目：屋面补漏 小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。 质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。 (七)工程项目：

13、外檐装修 小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。 质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。 (八)工程项目：阳台、雨罩等结构构件 小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护层剥落的，应补抹。 质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。 (九)工程项目：室内给水系统小修、局部换管 小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换：给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。 质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常

14、使用。 (十)工程项目：卫生设备 小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。 质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。 (十一)工程项目：排水管道、化粪池，检查井等。 小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通：化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。 质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好， 达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。 三、平房土建及设备小修标准 时限要求：急迫性小修项目包括：解除木结构安全隐

15、患：排污管道堵塞：给水系统小修、换管等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。 (一)工程项目：木结构抢修加固 小修内容：年度或季节性房屋安全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的，应抢修加固。 质量标准：加固后的木结构构件应安全可靠，加固措施合理 (二)工程项目：室内地面、散水 小修内容：地面起砂、空鼓、影响使用，地面的块料面层松动的，散水严重破损影响其功能的应修补：木地板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换：砖地面在l平米以内损坏、破碎影响使用的，应起墁。 质量标准：地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺：木质地面维修后应牢固、平整、拼缝严密：砖地面维修后应平整、牢固。 (三)工程项目：室内墙面及项棚 小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补：顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补：纸顶棚有破洞掉土的，应修补。 质量标准：修缮后的内墙及灰顶棚应恢复原有功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固：纸顶棚修补整齐。 (四)工程项目：检修门窗 小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。 质量