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1、浅议阳台和墙体抹灰厚度的面积测算阳台面积和墙体抹灰厚度面积是房屋面积的组成部分，按照房产测量规范（以下简称“规范”）的要求，阳台面积属于房屋套内建筑面积。墙体抹灰厚度面积应为两个部分，一是内墙墙体抹灰厚度面积属于房屋套内建筑面积，外墙墙体抹灰厚度面积如果计算面积，应该属于应分摊的共有建筑面积。上述两个部分的面积，虽然占房屋面积的比例不大，但因为测量规范的不完善，有些情况没有说明，加之各地在执行过程中理解上的差异，各地在面积计算的方式方法上有很大不同。笔者认为，房屋面积问题事关老百姓的利益，在工作中要认真分析，积极探索，避免测算中的操作失误，切实维护老百姓的利益。为此，提出对上述两个问题处理的一
2、点看法，以期和广大同行进行探讨。一、关于阳台面积量算1、阳台的定义阳台泛指有永久性上盖、有围护结构、有底板、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施，供使用者进行室外活动和晾晒衣物的空间。按照结构形态，阳台可划分为凸阳台、凹阳台和凸凹复合型阳台三种基本类型。凸出房屋外墙的阳台为凸阳台，凹入房屋外墙的阳台为凹阳台，由凸凹两部分构成的则是复合型阳台。2、各地做法按照规范中关于面积计算的规定：全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算，未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。这里就出现了一个问题，如何界定阳台是封闭的还是未封闭的？在规范中并没有明确说明。笔者查阅了其他地方的一些做法，发现各地
3、采取办法不尽相同。有的地方是以阳台实际现状来判断；有的地方是按照规划设计图纸的说明或标注来判断，如果规划设计图纸的说明或标注是封闭的，视为封闭阳台，计算全面积；如果规划设计图纸的说明或标注是未封闭的，无论实际状况如何，皆视为未封闭，计算一半面积；特别一提的是南京市规定，阳台无论封闭与否，一律按一半计算建筑面积。上述各地的做法有利有弊，如果按阳台实际现状来判断，优点是比较直观，便于操作，但是在产权管理，拆迁管理等方面存在一定难度，例如：有些产权人提出要求变更房产证面积，理由是原来房屋面积中阳台面积是折半计算的，而现已封闭的阳台按规范中的规定说明应全算面积，变更房屋产权面积；还有一种情况，若房屋被
4、列入拆迁范围，有些拆迁户把阳台封闭一下，要求全算建筑面积等，这些对我们房地产管理部门来说都不好处理。如果涉及拆迁裁决或法院介入，势必会因为法院理解上的差异出现与房产测量规范中相关条款相矛盾的情况；如果按规划设计图纸的说明或标注来判断，具有依据明确、可操作性强的优点，但对自建房较多的地方可能不太适合；如果一律按建筑面积一半计算，又与规范相关内容相矛盾。3、关于阳台面积计算的建议虽然各地的做法不一。但笔者认为，上述做法对我市房屋阳台面积的测算有一定的借鉴意义。我市属中等偏下城市，房屋成套率不高，自建房偏多，在阳台面积量算中，应区别等待。对于自建房，如有正规设计部门设计的图纸，按图纸设计的说明或标注
5、予以界定；对于没有设计图纸的，可采取按未封闭阳台计算面积；而对于成套房屋，可以按照图纸设计的说明或标注来界定。二、关于墙面抹灰厚度面积的量算1、相关规定及建议在规范中，内墙面装饰厚度计入房屋使用面积，已有了明确规定。对内墙抹灰层是否算作墙面装饰，规范没有明确规定，但根据建筑装饰装修工程质量验收规范及建筑装饰工程施工及验收规范的有关规定，内（外）墙面抹灰层、装饰层厚度都属于墙面装饰厚度，也就是说内墙抹灰厚度应计入房屋使用面积。对于外墙抹灰的厚度，也属于墙面装饰厚度。假如要计算其面积，应该是属于用于分摊的共有建筑面积的范畴，因为在规范中，已明确规定了共有建筑面积包括外墙（包括山墙）的水平投影面积的
6、一半面积。能否计算面积，要看是否符合规范的要求，在规范的有关条款中，只明确了突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等不计入面积，对外墙抹灰厚度没有明确说明，但在建筑工程建筑面积计算规定（GB/T50353_2005）里规定了下列项目不计算面积：勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙。由此看来，外墙抹灰装饰面厚度不计算面积，不能计算在外墙厚度内。这样，在实际工作中，外墙抹灰厚度是否计算面积就比较难把握。笔者认为房产测量规范和建筑工程建筑面积计算规定（GB/T50353_2005）中的规定并不发生实质矛盾。因此建议，外墙抹灰厚度不计
7、算建筑面积。理由是：房屋是建筑工程的一部分，在面积测算中，在房产测量规范没有明确规定的前提下，可以遵守建筑工程面积计算的一般规定。2、外墙面抹灰的面积计算方法在建筑做法说明中，外墙面抹灰的种类较多，做法各不相同，厚度上也有差别。因此，在外墙抹灰的面积计算上，需要具体问题具体分析，主要做法有以下几种：（1）图上直接量算法在计算外墙体面积时，直接利用图纸设计的相关尺寸（如中轴线尺寸等），计算出外墙厚度，算出外墙面积，不把外墙抹灰厚度计算在内，不计算抹灰厚度的面积；此方法可简化有关面积计算；也可以按照施工说明中关于内外墙面抹灰厚度的相关要求，先计算出抹灰厚度面积，然后在面积计算中予以扣除；（2）实地
8、勘测量算法首先进行现场测量，量取外墙厚度，通过和设计图纸进行计算比较，若在误差范围内，直接使用该数据，如在误差范围之外，可结合其他图纸、施工记录、设计方案等综合分析，取最近似值进行计算：（3）推算法如果不具备上述方法所需条件，可以直接进行推算。按照我市建筑设计的一般惯例，外墙抹灰厚度基本上在2cm2.5cm之间，据此可以直接计算。但必须保证计算结果符合房产测量规范中相应等级的面积精度要求。我市房地产测绘经过几年的发展，房地产基础测绘和项目测绘已逐步走上正轨，对在执行房产测量规范中未明确说明的情况下出现的一些新问题，也都进行了研究和探索。对外墙抹灰厚度面积计算上，也基本上采用了上述建议，维护了开发企业和购房者的利益。以上观点，仅是笔者的几点个人看法，不足之处，欢迎给予批评指正。
