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1、第七章 收益法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（D ）。A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其一可以量化D、收益和风险均能量化2、收益法有效年期的计算公式中的n 为（ D ）A、耐用年限B、使用权年限C、已使用年限D、剩余使用年限3、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为（D ）A、评估对象所产生的收益B、评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益 C、评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益D、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益4、收益法公式 V a 1 1 n 成立的条件是（A）。r 1 r nr 每年不变且不等于零 r 每年不变且不等
2、于零 r 每年不变且大于零 r 每年变化且大于零A、a 每年不变、有限年期、B、a 每年不变、无限年期、C、a 每年变化、有限年期、D、a 每年不变、有限年期、5、按收益法计算，若 a 每年不变， r=0 ，年期有限为 n，则 v=（ D ）。a1n1rB、0C、 anD、求不出6、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用 40 万元，还原利率为 12%，出让时土地使用权年限 50 年，现已使用了 5 年，则该宗房地产的现时总价为（ C ）万元。A、B、 830.45C、D、7、某宗房地产的土地使用年限为40 年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有 8年，预计该宗房地产正常情况下
3、的年有效毛收入为 100 万元， 运营费用率为 40%，该类 房地产的还原利率为 8%，该宗房地产的收益价格为（C ）万元。A、B、 476.98C、D、8、甲房地产尚可使用年限为 50 年，单价为 1050 元/ ，乙房地产尚可使用年限为60 年，单价为 1100 元/ ，还原利率均为 8%，实际上甲房地产的价格（B ）乙房地产的价格。A、高于B、低于C、等于D、B或 C9、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年 216 万元，出售时的价格为 5616 万元，报酬率为 8%，则该写字楼目前的收益价格为（ B ）A 4858B 5200C 2700D 626410、采用收益法测算房地产
4、价格时，公式V a b2 表示（ B ）。rr A、房地产净收益按一固定数额逐年递增B、房地产净收益按一固定数额逐年递减C、房地产净收益按一固定比率逐年递增D、房地产净收益按一固定比率逐年递减11、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为 25，每月可出租面积租金为 70元，又知该写字楼客出租面积为 10000 ，运营费用率为 40。假若该写字出租 剩余年限为 30 年，投资报酬率为 8，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ C ）万元的贬值。A54819B55815C56739D 6754012、某房地产的报
5、酬率为 8，受益期限为 30 年的价格为 4000 元。若报酬率为 6， 受益期限为 50 年，则该房地产价格为 （ D ）元。A3000B4500C5200D560013、某宗房地产的受益期限为 40 年，通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15 万元、 18 万 元、23 万元，以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束， 该类房地产的报酬率为 8， 则该宗房地产的收益价格最接近于 （ B ）万元。A280B285C290D29514、某商铺建筑面积为 500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35 年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120 元 m2；运营费用率为租金收
6、入的 25；该类房地产的报酬率为 10。该商铺的价值为 （ A ）万元。A521B533C695D 71115、某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2 的商住楼，经评估总地价为 180 万元，该 宗土地的单价为（ D ）元 /m2。A、100B、 300C、 600D、90016、某出租旧写字楼，每年净租金收益50 万元，计划一年后拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为 1000 万元，到时拆除旧房所需费用为 50 万元。该类房地产的还原 利率为 10%，该旧写字楼的价值为（C ）万元。A、 955B、 864C、 909D、 91417、两宗房地产的净收益相等， 当其中一宗房地
7、产获取的净收益的风险较大时， 则该宗房地 产的（ A ）。A、还原利率应较高，价值较低B、还原利率应较低，价值较高C、还原利率应较高，价值较高D、还原利率应较低，价值较低18、收益还原法中，净收益通常是指（D ）。A、实际收益B、经营收益C、租金收益D、客观收益19、有一空置写字楼， 目前不仅无收益， 而且要缴纳房产税， 其收益价格估算可采用 （ A ）。A、类似写字楼的客观收益B、成本法C、该写字楼的实际收益D、无法估算20、某宾馆有 300 张床位，当地同档次宾馆一般床价为每天每床45 元，年平均空置率为 20%，费用为收入的 30%，则计算所得的年净收益为（D ）万元（一年以 365 天
8、计）。A、345B、 394C、320D、27621、收益法中的运营费用率是指（D ）。A、运营费用与潜在毛收入之比B、运营费用与总收益之比C、运营费用与净收益费用之比D、运营费用与有效毛收入之比22、剩余技术是依据（D ）价格。A、土地收益求取土地B、建筑物收益求取建筑物C、房地收益求取房地D、房地收益单独求取土地或建筑物23、土地价格 =房地产纯收益（B） 土地还原利率A、土地纯收益B、建筑物价格建筑物还原利率C、建筑物总收益D、房地费用24、某宗房地产，纯收益每年50 万元，建筑物价值 200 万元，建筑物还原利率 12%，土地还原利率 10%，则该宗房地产的总价值为（C ）万元。A、
9、417B、 500C、 460D、450二、 收益期限的确定方式 三、计算1、某门市的土地剩余使用年限为3 年，可出租面积 200 平方米，从现在租赁出去，期限为2 年，约定好月租金是 180 元/ 平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是 200 元 /平方米、报酬率是 10%，运营费用率为 30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格 是多少解： A1=180*200*12*（1-30%）= 万元A2=200*200*12*（1-30%）= 万元 V=A1/（1+10%）+A1/（1+10%）2+A2/（1+10%）3 =万元所以该门市现在带租约出售时的正常价格万元2、某房地产开发公司
10、于 1997 年 3 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年使用权， 并于 1999 年 3 月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000 元，经济耐用年限为 55 年，残值率为 2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500 元。该建筑占地面积 500 平方米，建筑面积为 900 平方米，现用于出租，每月平均实收租金为 3 万 元。另据调查， 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50 元，空置率为 10%，每年需支付的管理费为年租金的 %，维修费为建筑重置价格的 %，土地使用税及房产税 合计为每建筑平方米 20 元，保险费为重置价的 %，土地资本化率 7%，建筑物资
11、本化率 8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以 上资料评估该宗地 2003 年 3 月的土地使用权价值。1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益 =5012900（ 1-10%）=486000（元）3、计算总费用。（ 1） 年管理费 =486000%=17010（元）（ 2） 年维修费 =2500 900%=33750（元）（ 3） 年税金 =20900=18000（元）（ 4） 年保险费 =2500 900%=4500（元） 年总费用 =（1）+（2）+（3） +（4） =17
12、010+33750+18000+4500=73260 （元）4、计算房地产净收益。年房地产净收益 =486000-73260=412740 （元）5、计算房屋净收益。（1）计算年贬值额。建筑物重置价 2500 年贬值额 = 使 用 年 限 =900 48=46875 （元）（2）计算房屋现值房屋现值 =房屋重置价 -年贬值额已使用年限=2500 900-46875 4=2062500 （元）（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。房屋年净收益 =房屋现值房屋资本化率=2062500 8%=165000（元）6、计算土地净收益。土地年净收益 =年房地产净收益 -房屋年净收益=4=247740（元）7、计算土地使用权价值。土地使用权在 2003 年 3 月的剩余使用年期为 50-6=44（年）247740 1P= 7% 1- （ 1+7% ）44 =（元）单价 =500=（元）8、评估结果。本宗土地使用权在2003 年 3 月的土地使用权价值为元，单价为每平方米元。
