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1、物业公司建议为把格兰春天项目的物业服务做出亮点，做出品质，给销售工作有力支撑，公司采用物业先行的开发策略，在项目开发前期引入物业管理公司，在开发过程中完善产品质量，提高产品品质，经过联系筛选确定两家物业公司接洽联系物业合作事项。以下是对两家物业公司从公司资质，物业管理方案，实地考察几个方面进行对比、甄别，从中筛选出合适的物业公司对格兰春天项目进行物业管理工作。接洽的两家物业公司为西安坤禾物业管理服务有限公司陕西津迈物业有限责任公司。是具有二级物业管理资质的物业服务公司。根据我方要求，两家物业公司都正对格兰春天项目的实际情况上报了物业管理方案，以下是对物业管理方案的对比。物业管理方案对比：坤禾物
2、业津迈物业公司资质二级物业管理资质二级物业管理资质服务理念管家式服务目标本着“积极、稳妥、有序、创新为业主创造安全、整洁、优美、舒适、方便、文明的生活环境，使物业保值、增值综合性较强的超一流物业管理和服务服务目标为业主提供一站式管家服务与业主携手共建文明和谐高尚小区服务标准参照陕西住宅小区物业服务指导标准二级服务标准参照陕西住宅小区物业服务指导标准二级服务标准服务定位服务领先，创模式品牌关注服务，精品服务服务内容建设销售过程中配合甲方及施工方，涉及物业管理范围提供建议建设销售过程中配合甲方及施工方，涉及物业管理范围提供建议人员配备经理下设4部门共58人经理一名、维修主管一名、保洁主管一名、客服
3、主管一名、秩序维护主管一名、客服员二名，财务二名。保安员（两班制）：25名；保洁员：15名；维修员：9人。经理下设4部门共55人四部门各设主管一名：共4人3. 操作层员工：服务管理部3人 ；设备运行部8人；保洁绿化部14人；秩序维护员25人；合作模式酬金制方式进行物业管理（公示）包干制活动文化健康养生文化，邻里友情文化，节庆娱乐文化环境保护，科普家教，社区公益，物管宣教，健康家居物业优势公安系统关系，所接项目少，体量大所接项目较多，但品质不高，体量不大收费标准物业费1.2元+电梯费2-10层0.35元/平米10层以上0.4元/平米改变使用功能的加倍收取物业费商铺：4元/平方米停车位：150元/
4、个住宅每平方米每月1.2元；用作办公的，每平方每月2.4元商业用房，每平方每月4.00元车位服务费：每月每位 元，依据小区实际情况，上报物价局核批收费标准。电梯费：按照电梯功率、维保费、年检费、耗电费、使用率等发生的费用测算订制综合评述1、 两家物业公司都是二级物业管理公司，都有对外接物业项目经验；2、 两家物业公司对格兰春天都采用二级物业管理标准；3、 物业管理理念：坤禾的管家式服务理念和管理理念高于津迈物业；4、 物业服务定位：坤禾物业为业主提供一站式管家服务更符合我们项目的物业服务定位；5、 两家物业都能够做到在项目开发过程中全程配合甲方开展工作；6、 人员配备上：2家物业公司都能够根据
5、项目需要配备相关工作人员；7、 合作模式上：坤禾物业的酬金制合作模式有利于使物业站在开发商的角度上配合我方开展工作；8、 社区文化活动方面：坤禾物业的健康养生文化，邻里友情文化，节庆娱乐文化更符合格兰春天项目居民的社区文化生活，提升项目的整体品质；9、 坤禾物业的方案比约定日期提前一日报过来，津迈物业的方案比约定日期晚一日报过来，从合作态度的角度考虑，坤禾的合作态度优于津迈物业。综合对比两家物业公司所报过来的物业管理方案，从各角度对比来看，坤禾物业的方案优于津迈物业的方案，也更能体现小区物业管理的理念符合格兰春天项目对物业管理的要求，能够保证物业管理的品质。 根据物业公司上报物业管理方案，我公
6、司组织人员到物业公司所管理项目进行了实地考察，从各个方面认真考察了物业公司现管理项目的实际情况，考察内容及意见对比如下.物业实地考察内容津迈物业坤和物业小区规模祥和居西安城改项目公安景园新区公安系统家属区环境卫生环境卫生打扫干净环境卫生打扫干净小区绿化小区绿化较好，长势一般，有死树小区绿化环境较好，乔木灌木分布合理社区氛围入驻人员较多，感觉较乱道路划分感觉比较整齐舒适制度完善物业接待中心制度完善物业接待中心制度完善岗位配置保安，保洁配备齐全保安，保洁配备齐全消防控制地上停车，路线不明确地上停车，路线明确人车分流未区分人行道和车行道进入小区后人行，车型路线较明确客服中心着装整齐，制度完善着装整齐
7、，制度完善精神面貌工作人员年龄偏大者较多工作人员以年轻人为主设备用房干净 整齐，设备维护较好干净整齐，设备维护较好电梯间卫生干净，因人文环境原因更改设施功能卫生干净，设备维护良好，电梯间干净整齐业主反馈物业纠纷较多基本无物业纠纷综合评述1、 根据现场物业考察目标，两家物业公司所管物业项目体量相当；2、 入驻人员层次上：坤禾物业的居民层次高于津迈物业社区居民，因此在社区氛围和社区人文环境上坤禾物业所管理小区高于津迈物业所管理小区；3、 制度建立上，坤和物业因是公安系统家属区，物业管理制度比津迈物业管理小区更为完善；4、 工作人员坤禾物业多以年轻人为主，津迈物业退休下岗职工较多，坤禾精神面貌更优于
8、津迈物业；5、 设备维护方面，两家都做到了设备维护干净整齐，保证设备正常运转；6、 绿化方面因坤禾所管理小区有园区花园，绿化景观效果更好些；7、 人车分流两家小区目前都是一个入口，都是地上停车，因坤禾小区进入小区后有小区花园，实现了人车分流，而津迈物业小区没有明显区分人行路线和车行路线；8、 坤禾物业所管理小区有部分商业性质的区域，由物业公司负责经营，经营效果较好。津迈物业小区内有较多业主自己开得杂货小店，比较乱。综合以上考察因素，在小区实际管理效果上，坤禾物业管理的景苑新区物业整体水平高于津迈物业管理的祥和居项目。经过物业管理方案对比和实地项目考察两个方面对物业公司进行详细的对比筛选，认为坤
9、禾物业更适合对格兰春天项目进行物业管理工作。原因如下：1、 物业管理方案，枯涸物业的物业管理方案更符合公司对格兰春天项目的物业管理理念和要求；2、 物业管理理念坤禾物业为业主提供一站式管家服务符合公司对物业的定位标准；3、 文化活动上，坤禾的“健康养生文化，邻里友情文化“更能体现社区文化生活的丰富多彩，提高小区业主的居住生活品质；4、 坤禾物业先进的物业管理理念更能提升项目品质，促进销售工作的开展；5、 物业公司所管理小区的实地考察结果，坤禾物业所管理的景苑新区从环境、秩序、精神面貌、整体感觉上好于津迈物业多管理的小区；6、 坤禾物业所管理的小区内有部分商业区域由物业公司经营，对外招商，有比较丰富的商业运作能力，在我们项目后期的商业部分销售中可以提供很大帮助；7、 坤禾物业核心管理人员由现任西安市公安系统人员担任，此关系或可在整个项目开发过程中对项目开发、建设、销售起到较大促进作用。
