《调控房价最重要的一剂猛药到底是什么.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《调控房价最重要的一剂猛药到底是什么.doc（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、调控房价最重要的一剂猛药到底是什么？2012-8-20 23:44 看到最近国务院关于地产调控最新的表态，以及7月份全国各大城市房价上涨的数据，笔者并不觉得奇怪。从最早提出对执行调控政策不力、放松调控政策的地区，要实行问责制开始，想必有人会高呼万岁，认为房价这回有救了。但事实上，早在去年一月份新国八条的颁布伊始，房地产调控方面的问责制度就早已被摆上台面。但对于调控问责制落实的情况，可谓是不言而喻。一方面是所谓调控问责的标准模糊，无法界定。另一方面，也是最重要的是，当下的经济增长显然对于房地产还有较大的依赖性，而卖地显然也是地方财政拿钱的主要手段之一，所以在中央自己还要稳定经济增长的大前提下，断
2、不会在这个节骨眼上“杀鸡儆猴”的打死地方在地产上的出路。房价太高并不是简单的从现有的这些政策上做些改动就能改变的，这涉及到一定的制度问题。为什么呢？关于房价居高不下的成因，笔者曾经在以前的博文中分析过，主要就是土地价格太高。高地价是地方政府意愿看到的，他们也许有意想推高地价，但怎么推高地价的呢？我们一直没有谈到。事实上，地方政府对于土地的“惜售”，成就了国内土地的稀缺属性，换句话说，人为地限制供给才是土地价格居高不下的真正原因。内地的土地供应制度，可以说是20年前开始延续香港而来的。有人说香港的高地价完全是因为人均土地面积太少了。这个说法完全错误，世界上比香港人均土地少的城市有的是，比如首尔、
3、纽约、新加坡、东京甚至上海、北京。在这其中，尤其是首尔，人均土地面积也就是香港的三分之一。但问题是，香港的土地面积中只有大约20%可以用来开发，我们去过香港就知道，从深圳过关到香港后，沿路上绝大多数的土地依然没有开发，这跟我们想象中的香港土地紧张有很大的区别。正因为香港绝大多数土地不能开发，所以香港的人均土地面积甚至低于首尔了。这也是香港的高地价的成因。而中国内地的土地供应制度，也跟香港类似。但与内地不同的是，香港的土地是英国政府掠夺而来，性质完全不同。香港的土地政策带有明显的殖民地印记，比如殖民者需要郊野公园甚至猎场，而无需顾及殖民地多数百姓的生活空间。显然香港是与内地的社会状况不符。可惜的
4、是，内地却在沿袭着这样的用地制度。我们总拿地少人多以及18亿亩的农耕用地红线作为借口，来解释土地的紧张。但我们在北京就有个感觉，其实北京的用地并不紧张，刨除顺义、房山这样的周边县城，就在四环内依然有大量的闲置的土地，更别说五环六环。很多闲置的土地并不是耕地，但也没有开发。所以，中国绝对不是地少人多的国家。如果刨去荒漠等极端不利于居住的地区，单以城市为例的话，江浙一带应该是国内人口密度最大的地区之一，其人口密度也就是与台湾和韩国差不多。而这些人口密度大的经济体的经济和城市化发展，并不伴随过高的房价，但北京和上海却开始赶超香港的房价了。一个最本质的原因就是我们内地和香港一样，在人为的全面限制土地供
5、给。地方政府把持了土地供应，卖给谁，卖多少钱，卖多少地都是地方政府说了算，这就形成了一个垄断市场，而地方政府也只会把土地供给给与他有利益关系的房地产企业，可能不会公平的出售，即使公平的出售，地方政府也会减少供应量来提高土地价格，增加收入。因此在房地产市场也就形成了少数大地产商把持的状况。所以是地方政府在把持了土地的供应。当然这里有两个国内土地的特殊之处。首先，中国有大量的农村集体土地，但一直有规定，这些土地决不能搞房地产开发。十七届三中全会之后,征地制度改革广受各界关注，要逐步缩小征地范围,征用农村集体建设用地,要区分公益性和经营性。正是农村用地不能开发，因此才有地方政府保持土地供应的余地。其
6、次，跟我们的城市规划也有关。东方人喜欢聚集喜欢热闹，不像西方人喜欢清静。所以我国的城市规划也因为这种自有的文化传统，导致我们无法向国外的地域开发一样所谓“遍地开花”，而只能循序着城市的扩张路线，以环线公路为参考边界的“辐射状开发”。所以城市规划的存在，也限制了政府土地供给的范围。所以解决高地价问题的关键，就是打破地方政府对土地供应的垄断局面，在保证耕地红线的基础上，允许农村的集体土地入市，这样有以下好处：1、增加了大量的土地供应，土地价格肯定会比原来从地方政府中买地便宜。开发出来的住宅成本也会大幅降低。2、农村集体可以从土地出让中获得大量的资金，增加了农民的收入。3、大量的土地供应，也会催生出大大小小的房地产开发企业，充分的竞争会提供出更多，更好，更便宜的住宅。4、房价的大幅降低，必定会降低人的生活成本，因此提高人们对于其他消费品的需求，刺激了内需，拉动经济增长，减少对于外贸出口的依赖性。5、农村土地的大量出售，大量人口融入城市，也就加快了中国的城市化进程。 总之，制度造就了高地价，高地价传递了高房价。对房价的调控是一步步而来的，地产产业之于中国经济来说，更像是政府的“孩子”，其发展、成长和现状都是政府倾尽其力的结果显而易见的是政府对这种养成的过程也是乐在其中。所以说，孩子出了问题，是要管教，但打死这就未免过激了。
