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1、 土地增值税第一节 纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物(如下简称转让房地产)并获得收入的单位和个人。单位涉及各类公司、事业单位、国家机关和社会团队及其她组织。个人涉及个体经营者。获得收入是指以发售或其她方式有偿转让房地产的行为，不涉及继承、赠与方式免费转让房地产的行为。第二节 征税范畴一、征税范畴根据土地增值税暂行条例及其实行细则的规定，土地增值税的征税范畴涉及：(一)转让国有土地使用权这里所说的“国有土地”，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。(二)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让这里所说的“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物
2、，涉及地上地下的多种附属设施。这里所说的“附着物”，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。二、征税范畴的界定在实际工作中，我们可以通过如下三个原则来鉴定（同步满足）：(一)转让的土地，其使用权与否为国家所有，是鉴定与否属于土地增值税征税范畴的原则之一。根据中华人民共和国宪法和中华人民共和国土地管理法(如下简称土地管理法)的规定，都市的土地属于国家所有。农村和都市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以根据法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。而农村集体所有的土地，根据土地管理法、都市房地产管理法及国家其她有关规定，是不得
3、自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用后来变为国家所有时，才干进行转让。将集体土地转让给其她单位和个人的状况，应在有关部门解决、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范畴。(二)土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权与否发生转让是鉴定与否属于土地增值税征税范畴的原则之二。这里有两层含义：1土地增值税的征税范畴不涉及国有土地使用权出让所获得的收入。国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，属于土地买卖的一级市场。国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式获得土地使用权
4、后，将土地使用权再转让的行为，涉及发售、互换和赠与，它属于土地买卖的二级市场。土地使用权转让，其地上的建筑物、其她附着物的所有权随之转让。2土地增值税的征税范畴不涉及未转让土地使用权、房产产权的行为。与否发生房地产权属(指土地使用权和房产产权)的变更，是拟定与否纳入征税范畴的一种原则，凡土地使用权、房产产权未转让的(如房地产的出租)，不征收土地增值税。(三)与否获得收入是鉴定与否属于土地增值税征税范畴的原则之三。土地增值税的征税范畴不涉及房地产的权属虽转让，但未获得收入的行为。如房地产的继承，尽管房地产的权属发生了变更，但权属人并没有获得收入，因此也不征收土地增值税。需要强调的是，无论是单独转
5、让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要获得收入，均属于土地增值税的征税范畴。【例】政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B公司，收取地价款1000万元，B公司获得有关土地使用证后，将其在土地上建造的一栋房屋转让给C个人，获得收入100万元，C于两年后将该房屋赠送给孙子，B又将1/3出租给D公司5年，年租金50万元，此外B从E村委会获得该村土地30亩使用权，支付费用500万元，水位土地增值税纳税人？三、若干具体状况的鉴定 (一)以发售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的这里又分为三种状况：1、转让国有土地使用权的。这种状况是指土地使用者有偿受让土地使用权后，
6、仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发，即所谓“将生地变熟地”，然后直接将空地发售出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范畴。2、获得国有土地使用权后进行房屋开发、建造，并发售的。这种状况即是一般所说的房地产开发，卖房的同步，土地使用权也随之发生转让。由于这种状况既发生了产权的转让又获得了收入，因此应纳入土地增值税的征税范畴。3、发售存量房地产的。这种状况是指已经建成并已投人使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其她单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；原土地
7、使用权属于免费划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。这种状况既发生了产权的转让又获得了收入，应纳入土地增值税的征税范畴。(二)以继承、赠与方式转让房地产的这种状况因其只发生房地产产权的转让，没有获得相应的收入，属于免费转让房地产的行为，因此不能将其纳入土地增值税的征税范畴。这里又可分为两种状况：1、房地产的继承。房地产的继承是指房产的原产权所有人、根据法律规定获得土地使用权的土地使用人死亡后来，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人(即被继承人)并没有由于权属的转让而获得任何收入。因此，这种房地产的
8、继承不属于土地增值税的征税范畴。2、房地产的赠与。房地产的赠与是指房产所有人、土地使用权所有人将自己所拥有的房地产免费地交给其她人的民事法律行为。但这里的“赠与”仅指如下状况：(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承当直接赡养义务人的。(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团队、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其她社会福利、公益事业的。上述社会团队是指中国青少年发展基金会、但愿工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区增进会以及经民政部门批准成立的其她非营利的公益性组织。房地产的赠
9、与虽发生了房地产的权属变更，但作为房产所有人、土地使用权的所有人并没有由于权属的转让而获得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的征税范畴。(三)房地产的出租房地产的出租，出租人虽获得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范畴。(四)房地产的抵押由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范畴。(五)房地产的互换这种状况是指一方以房地产与另一
10、方的房地产进行互换的行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，互换双方又获得了实物形态的收入，按土地增值税暂行条例规定，它属于土地增值税的征税范畴。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经本地税务机关核算，可以免征土地增值税。(六)以房地产进行投资、联营非从事房地产开发的公司以房地产进行投资、联营的，即投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资，或作为联营条件将房地产转让到所投资、联营的公司，暂免征收土地增值税。对投资、联营公司将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的公司从事房地产开发的，或者房地产开发公司以其建造的
11、商品房进行投资和联营的，均不合用财政部、国家税务总局有关土地增值税某些具体问题规定的告知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。（财税21号，3月2日）(七)合伙建房对于一方出地，一方出资金，双方合伙建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。(八)公司兼并转让房地产，在公司兼并中，对被兼并公司将房地产转让到兼并公司中的，暂免征收土地增值税。(九)房地产的代建房行为房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完毕后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然获得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土
12、地增值税的征税范畴。(十)房地产的重新评估公司在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的状况。这种状况房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未获得收入，因此不属于土地增值税的征税范畴。（十一）未办理土地使用权证转让土地土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其与否获得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中与否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表白其实质转让、抵押或置换了土地并获得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当根据税法规定缴纳营业税、土地增值税和
13、契税等有关税收。（国税函645号，6月14日）第三节 税率 土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除项目金额的比率税率（）速算扣除系数（）I不超过50的部分3002超过50至l00的部分4053超过l00至200的部分50154超过200的部分6035第四节 应税收入与扣除项目一、应税收入的拟定(一)收入1、根据土地增值税暂行条例及其实行细则的规定，纳税人转让房地产获得的应税收入，应涉及转让房地产的所有价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，涉及货币收入、实物收入和其她收入。（1）货币收入货币收入是指纳税人转让房地产而获得的钞票、银行存款、支票、银行本票、汇票等多种信用票据和国库券、金融债券、
14、公司债券、股票等有价证券。（2）实物收入实物收入是指纳税人转让房地产而获得的多种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。实物收入的价值不太容易拟定，一般要对这些实物形态的财产进行估价。 （3）其她收入其她收入是指纳税人转让房地产而获得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。其价值需要进行专门的评估。2、对于县级及县级以上人民政府规定房地产开发公司在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所获得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产
15、的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不容许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不容许扣除代收费用。（财税199548号，1995年7月20日）3、房地产开发公司将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分派给股东或投资人、抵偿债务、换取其她企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际获得利益权利时确认收入的实现。确认收入的措施和顺序为： （1）按本公司近期或本年度近来月份同类开发产品市场销售价格拟定； （2）由主管税务机关参照本地同类开发产品市场公允价值拟定； （3）按开发产品的成本利润率拟定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关拟定。（国税发第031号， 3月6日）(二) 房地产评估价格纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格拟定转让房地产的收入。 (2)提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和获得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关
