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1、我国不动产登记制度存在的问题及建议 作者：马强 来源：中国房地产业中旬2022 年第 01 期 【摘要】在中国特色社会主义制度完善和发展过程中，不动产统一登记制度提下了国家治 理体系和治理能力现代化发展趋势。在改革工作不断深化过程中，我国已经取得了一定的成 果。为了进一步推进不动产登记制度的构建和完善，本文分析了当前该制度构建和应用中的一 些不足之处，并且提出了改进建议。通过本文研究有助于提升不动产登记制度的合理性，能够 进一步改进相关工作。 【关键词】不动产登记;制度;优化建议 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.02.047 引言： 自十八届三中全会提出
2、全面深化改革的总目标之后，国务院机构改革和职能转变方案的重 要内容之一就是整合不动产登记职责，构建不动产登记制度，同时该工作内容也是社会主义市 场经济体制和现代化市场体系发展的必经之路。当前我国在法律法规、规章规范等多个顶层设 计了不动产统一登记工作，这些工作推动了不动产登记工作的发展，但是在探索过程中也暴露 出了一些不足。当前我国相关法律均为实体法，不动产登记规范管理的规则规定还存在严重不 足。从立法角度看，配套的程序法是规范实体法运行的保障，可见，当前我国需要一部专门对 不动产登记进行规范的法律，用于完善和巩固既有不动产登记制度，推动私人物权保护进一步 发展，将社会经济发展的动力和活力激发
3、出来。 1、不动产登记制度的意义 2013 年马凯提出了不动产登记制度方案。在我国房地产和社会经济持续发展背景下，面 临着越来越严峻的不动产问题。为了解决这些问题，马凯出于两个目的提出了不动产登记制 度。 第一，加强建设基础性制度，做好不动产统一登记制度的建立，为物权法规定的落实提供 支持，保证安全地完成不动产交易工作，从而更加有效地保护不动产权利人的合法财产权。本 次方案还提出，社会的信用代码的建立和统一要以公民身份证号码和组织机构代码为基础，所 以首先要加强构建和完善不动产登记制度。 第二，将我国行政制度的合法性加强。为了实现我国依法行政制度的完善和落实，要将制 度的合理性提高。相关部门要
4、做好科学民主、依法决策机制的建立健全，在决策建立后客观地 对制度进行评估和纠错，严格按照既定的法定权限和程序将相关职责履行，保证有效、合法合 规地执行各项制度。同时，要深化政务公开工作，做好各项监督机制的健全，充分发挥人民监 督的作用。 马凯认为，首先，要以健全的市场经济需求建立完善的不动产统一登记制度。专业人士认 为，我国市场经济的一项基本的制度措施就是不动产登记制度，该制度和每位公民的切身利益 息息相关，不动产统一登记制度的重要目标也是管家目标之一就是保证人民的利益。所以，我 们认为不动产统一登记制度和经济制度密切相关，并且发挥着重要价值。其次，明确每个公民 的不动产统一登记制度能够保证市
5、场交易市场更加清晰，能够实现市场交换制度的优化。在不 动产交换市场上，交易双方在市场制度的要求下顺利地完成各项作业，能够将今后交易制度不 完整而引发双方纠纷的问题有效解决。 2、不动产登记制度存在的问题 2.1 不动产登记适用范围小 当前我国还并没有广泛地应用不动产登记制度。我国法律在内容请求权上对不动产登记有 着明确的限制，将不动产物权转变、设立或者取消的范围界定清楚。实际上，不动产登记还可 以适用于其他一些领域，只是当前法律排除了其他内容，这导致不动产登记有着较为狭窄的适 用范围。 2.2 不动产登记法律制度内容不完善 目前我国缺乏完善的不动产登记制度，法律内容也处于零散状态，甚至有的内容
6、存在一定 的矛盾之处，在制定过程中没有充分和实际情况相结合，这就导致交易的安全性难以得到保 障。有时为了满足行政需求，会制定并且实施一些法律法规，其中物权法及时国家出台的 单独展示不动产登记制度的法律，虽然物权法能够进一步完善不动产登记制度，但是依然 难以充分保证该制度的落实，这和物权法中条文内容较为笼统有着很大的关系。房屋登 记办法中进一步补充了相关内容，但是不动产登记制度法律仍然难以统一，仍然缺乏严格标 准的法律。 2.3 不动产登记申请条件不够明确 虽然物权法明确规定了不动产登记的申请条件，但是在具体应用中仍然存在一定的不 足。当事人在法律法规支持下只需要完全接受不动产登记事项就能够申请
7、，在实际操作中，双 方当事人很难真正按照约定完成不动产登记申请。虽然双方已经达成了一致意见，但是仍然存 在某一方违背约定的风险，如果出现这种情况，那么将难以利用明确的法律充分保障当事人的 权益。可见，应当将不动产登记申请条件进一步利用法律法规进行明确。 2.4 不动产登记效力不明确 如果缺乏明确的不动产登记效力，那么就会导致难以进一步实施和落实不动产登记制度。 虽然在物權法中明确地规定了不动产登记的相关效益，但是也仅仅是保全却没有规定破产 保护效力。 2.5 不动产登记机关不统一 在物权法中没有将登记机构进行统一和明确。当前我国各个地区分别负责当地的不动 产登记事项，最终由国家负责统一规定，但
8、是在具体落实中，问题频出，这种登记模式也难以 高效地实现。我国有着较多的不动产类型，有着较多的行政机关，相关法律法规就不动产登记 的具体类型和登记机关进行了规定，比如在不动产登记过程中，土地这一不动产需要将行政部 门受理申请，建设部门负责登记房屋产权。由于当事人额外缴纳的费用增加，导致在登记不动 产过程中登记机构难以高效统一，影响了不动产登记工作的顺利推进。 3、我国不动产统一登记制度的影响因素 3.1 制度因素 不动产登记立法和内部组织架构是制度的两个层面。立法方面，国家虽然颁布了一些相关 法律条文，但是关于不动产登记的条款规定仍然较为模糊宽泛。内部组织架构方面，我国虽然 基本搭建完成了不动
9、产统一登记制度体系，但是在实际运行中上位法和下位法抵触的情况仍然 较多。 3.2 经济因素 社会经济的不断发展以及国民生活水平的提升从很大程度上影响了不动产登记制度，尤其 是在市场经济持续发展过程中，市场竞争日渐激烈，这从很大程度上影响了原有的政策方针。 事实上，我国当前经济运行速度和不动产登记制度的匹配度并不高，所以整个不动产领域发展 都受到了一定的负面影响。中国有着十分庞大的人口，必然会存在一些市场经济竞争，只有不 断完善现行的不动产登记制度才能将经济快速发展而导致制度建设和经济发展不协调的问题快 速解决。 3.3 社会因素 人民群众的获得感和参与感是改革成效鉴定中，社会层面主要的参考因素。我党抓革命、 谋发展就要争取解民众之需，为人民群众办事，就要解决市场主体的困难。为此，在不动产登 记制度构建中，群众的参与度发挥着十分关键的作用。当前我国很多人民群众还没有深刻理解 不动产登记制度。
