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1、房屋维修维护手册1.0、目的规范物业房屋本体维修工作，保证房屋本体良好。2.0、范围适用于房屋本体维修维护。3.0、职责3.1、工程部主管负责对房屋本体维修维护工作的组织与监督。3.2、工程部维修人员负责房屋本体维修维护具体工作的实施。4.0、程序4.1、定义4.1.1、房屋本体：本程序所称房屋本体为房屋共用部位，包括：房屋的承重结 构部位（基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（构造柱、梁、墙等）、 外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、防雷接地网、本体共用排烟道（管） 等。4.1.2、小修：也称零星养护，指对房屋的日常零星维修维护工作，其目的是使 房屋保持原来的等级。4.1.3、中修：
2、指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理， 在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。4.1.4、大修：指房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需进行全面的 修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。4.1.5、翻修：指房屋已失去维修价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能， 有倒塌危险，需全部拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过程。 4.2房屋完好率评定标准4.2.1、房屋完损等级的分类：根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的 完好、损坏程度，房屋的完损等级划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严 重损坏房、危险房五个等级。4.2
3、.2、各类房屋结构组成分为：基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面； 装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细木装修；设备组成分为：水卫、 电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）。4.2.3、计算房屋完损等级，一律以建筑面积（m2 ）为计量单位，评定时以幢为 评定单位。4.2.4、房屋完好率计算公式：完好率=（完好房屋建筑面积+基本完好房建筑面 积）/所管房屋总建筑面积x1%。4.2.5、完好房评定标准A、结构部分：地基基础：有足够承载能力，无超出允许范围的不均匀沉降。承重构件：梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、 蛀蚀。非承重墙：预制墙板节点安装牢固，拼缝处不
4、渗漏；砖墙平直完好，无风化破损。屋面：不渗漏，基层平整完好，积尘甚少，排水畅通。楼地面：整体面层平整完好，无空鼓、裂缝、起砂；砖、混凝土块料面层平整、 无碎裂。B、装修部分：门窗：完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好（允许有个 别钢门、窗轻度锈蚀）。外墙：完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝（风裂除外），勾缝砂浆密实。内墙：完整、牢固，无破损、空鼓和裂缝（风裂除外）。顶棚：完整牢固，无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好。细木装修：完整牢固，油漆完好。C、设备部分：水卫：上、下水管道畅通，各种卫生器具完好，零件齐全无损。照明：电器设备、线路、各种照明装置完好牢固，绝缘良好。空调
5、：设备、管道畅通完好，无堵、冒、漏，使用正常。特种设备：现状良好，使用正常。4.2.6基本完好房评定标准A、结构部分地基基础：由承载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定。承重构件：有少量损坏，基本牢固；钢筋混凝土个别构件有轻微变形、细小裂缝， 混凝土有轻度剥落、露筋；承重砖墙（柱）、砌快有少量细裂缝。非承重墙：有少量损坏，但基本牢固；预制墙有裂缝、渗水，嵌缝不密实，间隔 墙面层稍有破损；外砖墙面稍有风化，砖墙体轻度裂缝，勒脚有侵蚀。屋面：局部渗漏，积尘较多，排水基本畅通。楼地面：整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂；砖、混凝土块料面层磨损起砂，稍有 裂缝、空鼓。B、装修部分门窗：少量变形、开关
6、不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光。外墙：稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量疏松脱落。内墙：稍有空鼓、裂缝、剥落。顶棚：无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动，压条 有脱落。细木装修：稍有松动、残缺，油漆基本完好。C、设备部分水卫：上、下水管道基本畅通，卫生器具基本完好，个别零件残缺损坏。电照：电器设备、线路、照明装置基本完好，个别零件损坏。空调：设备、管道、烟道基本畅通，稍有锈蚀，个别零件损坏，基本能正常使用。特种设备：现状基本良好，能正常使用。4.2.7、有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评 定。4.2.8、房地产管理部门在统计房屋
7、完好率时，应按本标准所确定的完好房和基 本完好房一并计算。4.2.9、凡新接管和经过修缮后的房屋应按本标准重新评定完损等级。结合房屋 的定期普查鉴定，亦应调整房屋的完损等级。4.3、房屋本体维修维护工作实施过程4.3.1、工程维修部房屋本体维修维护责任人根据房屋完好等级评定标准负责每 日巡查所辖物业本体的良好状况，发现问题记录于房屋本体日常巡查记录中。 对于有能力处理的立即安排处理，处理结果记录于房屋本体日常巡查记录中。 对于需要专业人员判断和处理的问题及时通知维修主管予以计划安排。4.3.2、客户服务中心全体人员有责任将工作中发现的房屋本体损坏现象及时通 知相关责任人并在本部门工作记录表中将
8、通报情况予以记录。4.3.3、工程维修部经理每月应对本部门房屋本体的维修维护情况予以检查，并 将检查结果记录于房屋本体日常巡查记录中。4.3.4、工程维修部房屋本体维修维护责任人应在每年十二月二十八日前根据本 年度房屋本体日常巡查记录的记录对本年度管辖区域内房屋完好率进行统计， 并将统计结果如实填写到本年度房屋完好率统计表中，由工程维修部经理审 核后，交公司总经办保存。4.3.5、工程维修部房屋本体维修维护责任人根据本年度房屋完好率统计表 的结果，如需对房屋本体进行中修、大修、翻修，房屋本体维修方案须书面报告 部门经理，由部门经理审核后，交公司总经理审批后实施。房屋本体维修方案应 包括房屋结构
9、类型、修缮面积、修缮分类（大、中、小、翻修等）、修缮费用及 费用来源等内容。4.3.6、房屋本体维修计划周期应符合物业管理条例中相关规定：房屋的天面和 外墙应当每十年至少修缮、粉刷一次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每 三年至少粉刷一次，楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮、粉 刷一次。4.3.7、季节性预防养护4.3.7.1、每年四月雨季来临之前应对房屋防雷接地进行一次检查。检查支撑体、 避雷网是否锈蚀，至少抽取20%的防雷接地引出点进行测试，接地电阻值应符合 项目设计要求。测试结果填入防雷接地系统测试、检查记录表。4.3.7.2、发现蚁患及可能发生蚁患的物业部位应按国家相关
10、白蚁防治规定聘请 有合格资质的公司进行及时有效的预防治理。4.3.7.3、在台风、汛期、梅雨季节应根据实际情况采取各项加固、防洪及防潮 措施。4.3.8、处于保修期内的物业维修应及时书面知会发展商及施工单位予以处理并 对进度进行跟踪。4.3.9、外包工程按采购管理程序和分承包方控制程序进行评估和控制。4.3.10、重大维修（技术、财力上公司范围内无法解决的）应及时书面通知公司 总经办以寻求各方力量（发展商、专业公司）协助。4.3.11、对于需要动用物业管理维修基金或需甲方出资的项目应参照物业管理条 例相关规定报业主委员会或甲方单位审批并报公司总经办备案。4.3.12、影响客户的或重大的维修维护工程应预先知会相关客户。施工过程中应 作好各项标识及防护工作。
