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1、前期介入服务方案1.1接管入住方案：博物馆接管入住方案按阶段来分，它可以分为介入期、入住期、备展期。 介入期：我们深入了解本项目的规划设施思路和博物馆工作人员的需求。制订本项目 物业管理接管方案，为物业的接管打下坚实的基础。入住期：成立项目办公室，进行博物馆的接管验收、项目开荒。项目接管流程前期介入前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心、是把物业管理的思想 注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度的满足博物馆工作人员 的需求。我们将着眼于以下几方面的工作：1、项目接管小组签订物业管理委托合同后，我们将从公司本部内选派多名管理、技术人员， 组成项目小组，开展前期介入工作。项目小
2、组将对本项目进行分析，提出针对物 业项目的整体设想及策划，同时对博物馆的设计、施工过程中已经存在或可能发 生的问题提出意见和建议，定期与博物馆工作人员及承建商协调解决。2、前期准备工作在深入了解博物馆工作人员需求的基础上，做好前期准备工作。进行人员的 招聘，培训等。1.2入住验收阶段1、按规范实施接管验收充分利用前期介入收集的各种资料和数据，以及对博物馆的了解，通过接管 验收这一管理程序对本项目进行严格、细致、全面的接管验收。2、物业接管验收应提交的资料清单（1）产权资料：项目批准文件用地批准文件建筑执照拆迁安置资料环境评价报告（2）技术资料：竣工图一一包括：总平面、建筑、结构、设备、附属工程
3、及隐蔽管线的全套图纸地质勘察报告 工程合同及开、竣工报告工程预决算图纸会审记录工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）隐蔽工程验收签证沉降观察记录竣工验收证明书钢材、水泥等主要材料的质量保证书新材料、新配件的鉴定合格证书 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书砂浆、混凝土试块试压报告供水、供暖的试压报告所有设备的使用说明书及供货合同复印件所有厂家联络一览表（3）其他相关手续：供电协议书供水协议书供气协议书电信相关协议有线电视使用协议网络协议 电梯准运证防雷系统检验报告（4）其他涉及博物馆的资料3、楼宇验收标准（1）地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值：不得引起上部结
4、构的开裂 或相邻房屋的损坏。（2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过规范的规定值。砖石结构必须 有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。（3）木结构座结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合规范(4) 外墙不得渗水。(5) 各类屋面必须符合GBJ207中4. 0. 6条的规定，排水畅通，无积水，不 渗漏。平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检 修孔。阳台和三层以上房屋的层面应有组织排水，出水、檐沟、落水管 应安装牢固、接平密、不渗漏。(6) 楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、 脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，
5、无缺棱掉角。 洗手间、阳台、漱洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应 有积水，不允许倒水和渗漏。木楼地面应平整牢固，接缝密合。(7) 钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位 置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。(8) 进户门不得使用胶合板制作，门窗应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道、 窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。(9) 木装修工程度表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽、与基层必须钉 牢。(10) 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。(11) 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。(12) 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，
6、无缺棱掉角。(13) 油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。(14) 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密， 导线连接不得采用绞接或绑接。采用管于配线时，连接点必须紧密、可靠， 使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对 地绝缘电阻值不得小于1M欧/kV。(15) 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。（16）照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。（17）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ232 的要求。（18）电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的吸声和震动声不得
7、 超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。 安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合 要求。（19）除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。（20）管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措 施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。（21）高位水箱进水管与水箱检查的设置应便于检修。（22）洗手间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶 瓷管、塑料管。地漏、排污管接、检查不得渗漏，管道排水必须流畅。（23）卫生器具质量良好，接不得渗漏，安装应平正，牢固、部件齐全、制
8、动 灵活。（24）水泵安装应平稳，运行时无较大震动。（25）消防设施必须符合GBJl6、GBJ45的要求，并且有消防部门检验合格签证。（26）采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。锅炉、箱罐等压力 容器应安装平整、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安 装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。（27）各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关 灵活。（28）管道的管径、坡度及检查必须符合GBJ242的要求，管沟大小及管道排列 应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。（29）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ242(30) 锅炉
9、辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、 烟排放浓度应符合环保要求。(31) 经过48h连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必 须符合设计要求。(32) 室外排水系统的标高、窖井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合 GBJl4第二章第2. 3. 4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置 稳妥并设置井圈。(33) 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水高差不得小于 5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。(34) 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。(35) 房屋入处必须做室外道路。并与主干道相通。路面不应有积水
10、、空鼓和 断裂现象。(36) 单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。 室外地面平整，室内外高差符合设计要求。(37) 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量 和使用功能要求。(38) 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位 负责进行加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单 位负责处理。(39) 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设 单位负费维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。4、进场接收方案(1) 各类文案资料的交接在进行博物馆楼宇及系统交接前：技术资料的交接。在进行博物馆楼宇及系统交接后：进行产权资料、相关协议、及其他资料的交接。（2）楼宇及系统交接分层验收、接管对于验收合格楼层同时进行钥匙交接所有土建工程接收后再进行系统分项验收和接收验收应四方到场（3）验收记录单一览表 钥匙移交清单 项目 验收表接管验收资料遗留问题登记表接管验收设施设备遗留问题登记表接管验收问题整改表 物业移交书 各类分项工程验收表
