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1、青岛市“十三五”房地产业开展规划青岛市城乡建设委员会二O一六年（五）创新开展为青岛市房地产业开展注入新活力。随 着互联网经济与房地产业深度融合，线上营销、产品体验、 社区服务、APP应用等新兴模式不断涌现，房地产营销趋于 注重用户思维，服务形式趋向多元化、网络化。“群众创业、 万众创新”成为社会热点，开展众创空间等新型创业服务平 台成为满足创新创业者需求、营造良好创新创业环境的重要 举措，也为房地产多元化开展提供了新的方向。同时，养老 地产、旅游地产等新型复合地产开展迅速。同时，“十三五”时期制约青岛市房地产业向更高水平 开展的困难和矛盾依然较多：一是房地产业空间布局有待优 化，主城区交通拥挤
2、、基础设施供给压力大等问题日益突出, 公共资源服务水平有待提高；二是局部区市去库存化压力仍 较大，仍需继续加快库存消化速度；三是房地产业市场产品 结构有待优化，居住、办公及商业地产比重偏大，约占总量 86%,旅游、养老、科创等其他复合型地产比重偏低，约占 总量14%；四是本土房地产开发企业实力有待提高，知名品 牌企业较少，资本运营与融资能力低，综合实力有待进一步 增强。第二章总体要求一、指导思想全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会及 中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，深入贯彻习 近平总书记系列重要讲话和视察山东重要讲话、重要批示精 神，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战
3、略布局， 牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享开展理 念，认识、尊重、顺应城市开展规律，紧密围绕率先全面建 成较高水平小康社会奋斗目标，以供给侧结构性改革为主线, 以提升人居环境为目标，着力构建有效供给体系、着力打造 多元化产品市场、着力增强行业竞争实力、着力引导创新驱 动、着力推进城市更新、着力提升配套水平，主动适应经济 开展新常态，促进房地产业平稳健康开展，提高城市建设开 发管理水平，形成符合青岛实际、具有国际水准的“青岛标 准”，打造成为现代化海湾型精致魅力城市。二、基本原那么（一）坚持以人为本。坚持把满足人民群众生产生活需 求作为房地产业开展的出发点和落脚点，进一步提高公共配
4、 套服务与物业管理水平，不断提升群众居住工作环境，致力 实现“住有宜居”、“业有良所”。（二）坚持改革创新。坚持市场在资源配置中起决定性 作用，加快完善房地产业开展政策，鼓励企业多元化开展， 加强开发融资、建筑技术、产品设计、运营管理等领域的创 新，实现模式创新、科技创新、管理创新的有机统一。（三）坚持产城融合。依据城市总体功能定位，统一规 划、因地制宜，加强国土空间科学开发，统筹各区域产业功 能和综合服务功能，推动中心城区、各区市、各重点组团在 功能定位、产城融合、开发规模等方面全面协调开展。（四）坚持绿色环保。推进生态文明融入房地产业开展, 坚持房地产业绿色低碳开展，加强绿色建筑与建筑产业
5、化协 调开展，注重节能、节地、节水、节材、保护环境和减少污 染，全面提升绿建水平与建筑能效水平。三、开展目标“十三五”期间，形成供需平衡、产品多元、行业升级、 创新驱动、环境优美、配套完善的现代化房地产开展体系， 实现城市有序建设、适度开发、高效运行，全力完成较高水 平小康社会住房建设目标，着力提升城市建设精品化水平， 全面打造优美宜居青岛，让人民生活更美好。产业规模稳步增长。“十三五”期间，全市房地产 业年均新开工总面积约1900万平方米，开发投资累计完成 约6100亿元，至2020年，全市房地产增加值预计到达约650 亿元，产业增加值增速约5%, “十三五”期间累计实现税收 约1200亿元
6、。至2020年，青岛市房地产市场库存去化周期 控制在8-15个月合理区间。人居环境显著改善。至2020年，青岛市人均居住 面积到达35平方米/人，到达全面小康社会居住水平。推进 老旧住宅小区整治改造26万户，建筑面积2100万平方米。 医疗、教育、体育、养老等新建住宅公共配套设施普及率达 到100%；利用基础设施配套费完成中小学、幼儿园建设约 50所。绿色建筑深入推广。推进绿色建筑倍增计划，至 2020年，城镇新建建筑中绿色建筑所占比例到达80%以上， 新建居住建筑全面执行65%的建筑节能标准。棚户区改造大力推进。至2020年，逐步完成青岛 市16万户棚户区改造任务，征收安置面积1000万平米
7、，基 本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造，全面推行货币 补偿。配套设施全面完善。至2020年，水、燃气等基础 设施配套完善，建设地下综合管廊50公里以上。表3 “十三五”青岛市房地产业开展指标表领域序号指标单位2020年目标值综合1房地产业增加值亿元6502产业熠加值增速%5.13房地产业从业人员数雷万人104房地产业累计完成投奥亿元61005房地产业累计实现税收亿元1200市场1需求面积万平方米108992新开工面积万平方米9840社会民生1人均住宅建筑面积平方米/人352棚户区改造居民万户163实施住房保障万户54老旧住宅小区整治万户2610第三章开展布局“十三五”期间，按照全域统筹、
8、三城联动空间开展战 略，全面提升城市综合功能，促进房地产业区域协调开展， 构建“三城带动先行、圈层节点开展“房地产业开展布局。一、三城带动先行东岸城区、西岸城区及北岸城区为全市房地产业开展核 心区域。东岸城区重在优化升级，传承展现城市文化，重点 实施环境提升与功能升级，适度疏解转移城市功能和人口。11 西岸城区与北岸城区是未来房地产业开展新的增长空间，按 照城区开展目标和建设时序，加快交通市政设施和公共服务 设施配套建设，增强承载中心城区综合服务功能的能力，与 东岸城区支撑构建全市房地产业开展重点空间。（一）东岸城区市南区与市北区突出城市更新与民生改善，加强完善老 城区配套设施建设，加强历史文
9、化名城风貌保护，坚持保护 与利用相结合，重点推进城市更新与棚户区改造，疏解人口 压力，优化提升老城区人居环境。李沧区与崂山区依托世园 会与崂山自然生态优势，重点开展健康养老地产，结合地铁 沿线、火车北站等交通设施，发挥金家岭金融区聚集效应， 重点开展商业地产，促进金融、商贸、旅游、文化、科技服 务等第三产业开展。（二）西岸城区西岸城区以建设国家级西海岸新区为契机，积极释放居 住刚性需求，依托西海岸中央商务区、灵山湾影视文化区、 中德生态园等经济功能区建设，完善行政、金融、文化、商 务和科教设施，重点开展旅游地产、文化地产、商务楼宇、 高端住宅，建设国际化低碳智慧社区，提升区域海洋经贸、 影视文
10、化、海事服务等功能。（三）北岸城区北岸城区为市域城镇布局空间中枢，统筹红岛片区、城 阳区东部和新机场片区等重要区域开展，一体化配置交通、12 市政、公共服务等基础设施，重点开展科创地产、文化地产、 健康养老地产、高端住宅，稳步推进行政、文化、会展等功 能设施建设，打造科技人文生态新城。二、圈层节点开展环湾紧密圈层与协同开展节点为主城区外区域，以优化 城市功能与产城融合为目标，梯次推进城市空间拓展，提高 分担中心城区功能的能力，促进地产空间与产业空间协调发 展，实现全市房地产业开展均衡布局。（一）环湾紧密圈层环湾紧密圈层主要包括即墨、胶州、蓝谷新城及王台组 团，推进产城融合与提升基础设施配套水平
11、，形成紧密环湾 中心城区的城镇圈层。大力推进即墨、胶州次中心城市建设, 有序开发建设青岛蓝谷和王台组团。环湾紧密圈层重点推进 工业地产、孵化器和高端住宅建设，提高分担中心城区功能 承载能力，加快形成功能完善、要素聚集的产城融合示范区。（二）协同开展节点协同开展节点主要包括平度、莱西、董家口港城、姜山 组团及新河组团，重点推进新型城镇化与提升生态环境保护 水平，成为全市城乡统筹开展的重要极核。加快平度、莱西 次中心城市开展，建设董家口港城和姜山组团、新河组团。 协同开展节点重点做好科学规划布局，强化产城融合，推动 生态与土地资源有序开发，预留未来开发建设空间。13第四章重点任务一、构建有效供给体
12、系（一）调整地产供给结构。推进供给侧结构性改革，着 眼于促进产城融合，实现职住平衡，繁荣开展服务业，适度 降低商品住房供应比重，适度提高产业用房供应比重。优先 满足公共租赁住房，人才公寓等保障性住房需求，全面放开 商品住房套型建筑面积比例限制，在不改变用地性质和容积 率等规划条件前提下，对在建商品住房允许适当调整套型结 构，满足市场多层次居住需求。“十三五”期间，全市房地 产业年均新开工总面积约1900万平方米，其中，住宅地产 约占55%,非住宅地产约占45%o（二）积极调解市场供需动态平衡。通过业态转化促进 存量消化，采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品 房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，
13、改造为电商用房、创客空 间、科技孵化器、人才公寓等；将长期滞销且符合条件的写 字楼和商业营业用房，改造为中小学、幼儿园用房，缓解“上 学难”、“入托难”问题。鼓励开展以住房租赁为主营业务的 专业化企业，支持房地产开发企业将持有房源向社会出租， 建立开发与租赁一体化的运营模式。至2020年，青岛市房 地产市场库存去化周期控制在8-15个月合理区间。（三）打通棚改安置房、保障房与商品房通道。进一步 加大棚户区改造货币化安置力度，引导被安置居民选购合适 的商品房，研究出台商品房用作棚改安置房的具体方法。加14 大对符合条件群体的租赁补贴保障力度，支持通过市场方式 解决住房困难问题。鼓励有条件的区市购
14、买、长期租赁存量 或在建商品住房作为保障性住房房源。（四）完善住房保障供应体系。优化住房保障方式，缩 减公共租赁住房新建规模，增加货币补贴保障比重，逐步扩 大保障人群范围，统筹解决和改善城镇符合条件的低收入家 庭、新就业职工、外来务工人员以及人才的住房困难问题。 加强保障性住房分配、运营和使用管理，建立常态化申请、 审核和轮候制度，完善退出机制。“十三五”期间实施住房 保障5万户。二、打造多元化产品市场（一）提升开展商务楼宇。推动市南、市北、李沧、崂 山、黄岛、城阳等地的商务楼宇规模化、集聚化开展。支持 建设综合功能齐全的5A智能大厦，打造集网上信息发布、 交易支付、体验展示、品牌推广等功能为
15、一体的国际商务服 务平台。对现有商务楼宇进行升级改造，实现转型开展，培 植高效优质商务楼宇。培育和引进企业决策、研发、营销和 结算等机构，促进蓝色、高端、新兴产业集聚开展。鼓励发 展税收过亿元商务楼宇，力争到2020年全市甲级写字楼吸 纳量到达约16万平方米。（二）促进开展旅游地产。支持旅游资源与地产的有机 融合，依托崂山风景区、滨海风光、世界园艺博览园等自然 文化资源，大力开展主题公园、休闲度假区、旅游培训基地、15 会议中心、产权酒店等多种旅游房地产工程，着力培育旅游 新型业态，并注重采用“前台一中台一后台“三级开发模式。（三）鼓励开展养老健康地产。积极应对人口老龄化趋 势，不断满足社会民生需求，促进以医疗服务、休闲健身、 医疗旅游、养老养生等产业为核心的养老健康地产开展。鼓 励房地产企业与专业医疗机构合作，支持健康社区开展，进 一步加强社区养老，支持新建小区配建“老少居”、“老人房”、 养老公寓。（四）大力开展科创地产。坚持政府引导和企业参与相 结合，充分利用软件园、科技企业孵化器、小企业创业基地、 大学科技园和高校、科研院所等载体，构建一批有特色、低 本钱、便利化的创客空间。实施“311工程二重点依托青岛 蓝谷、青岛西海岸新区、红岛经济区和10条创业一条街、 100个创客空间，建设多层次多样化的创业创客平台。（五）探索开展其他复合地产
