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1、中小房地产公司转型迷思中小房地产公司转型迷思在黄金时代，质量溢价还赶不上连续上涨的房价，公司利润主要来自土地增值，疯狂囤地，延缓开发，反而赚得盆满钵满，追求质量回报太慢更是无人顾及。直到大潮退去，市场开始进入洗牌和微利时代，大家才发现自己产质量量低下、开发节奏慢，成本高企。不转型升级，生计下来都是问题。关于转型的方式，媒体、培训机构、各路大咖等都提了好多，其中炒的最热的就是金融创新、轻财富和多元化。金融创新的目的是解决房地产资本长借短融的矛盾，为公司获取长远、低价的资本，但无论是哪一种创新，其融资成本实质上取决于公司的偿债风险控制能力。万科的小股操盘和绿城的代建模式是近来被热炒的轻财富转型案例
2、，利用合作伙伴的资本能够迅速扩大开发规模，管理花销的收入还可以够作为新的利润增添点，如绿城的管理费能够收到销售额的5%-7%。但他们一个是规模老大，一个是质量塔尖。对中小公司而言，盈利能力的低下使得融资成本经常要高出开发利润，金融创新无异于饮鸩止渴。若是没有合作伙伴不拥有的核心竞争力，小股的结果反而将操盘权拱手让出，无品牌支撑的代建不但竞争激烈，收入也只能保持项目管理团队的薪水，公司没做强从前，金融创新和轻财富都是一句空话。转型升级第一要提升自己的能力短板，全面追赶行业大鳄，中小公司缺少足够的规模去分摊研发和后台支持机构运营的成本，是不能能也没必要的。但在产品、开发节奏、质量管理几个要点点上的
3、升级，拉近与标杆公司的距离，能够获取事半功倍的收效好运的是，中国房地产的大规模扩大只有20多年的历史，地产大鳄们无论产品还是管理的精巧化程度都没有达到遥不能及的地步，房地产地域内竞争的特点也使得跨地域模拟和追踪不再受时效的限制，对成熟产品的模拟与微创新就成为提升产品力的最便利方法。无论什么种类的产品，模拟都无处不在，谷歌的安卓操作系统，界面就模拟自苹果，模拟能够减少好多盲目性，少走好多弯路，减小与标杆公司在项目形象和质量感的差距，提升客户接受度，况且作为公共工程的地产开发，从报批报建到销售实行，中间有大量技术资料外流的机遇，抄袭其实不困难。但每个项目的客户和资源优势有必然的差异，为适应这一差异
4、就要在模拟的同时有必然的创新。微创新第一要对模拟的产品进行深入的分析，每一个成熟产品都有自己特有的设计逻辑，产品经过无数次磨合后，各专业的平衡与妥协已经做到极致，牵一发而动全身；同时对自己的客户也要有充分的认识，在继承产品逻辑的同时，又能拟合客户的需求，才是最好的微创新。产品研发的转型升级不过是产品升级的起点，激烈的市场变化、越来越成熟的客户、日渐微薄的利润，都要求房地产公司加快开发节奏、提升施工质量、压缩成本。一个项目从策划到交付，都必定有个合理的工期，传统“三边”（边勘探、边设计、边施工）工程抓进度，不但会造成大量的返工浪费，搞不好还要延误。策划设计阶段决定了项目产品可否适销对路、质量成本
5、可否平衡，诚然时期成本投入不多，周期占用却很长（压缩时间必然牺牲质量），若是这个阶段前置到获取土地前，开发节奏就能大大加快，利息细风险就会相应减小。质量管理是个陈词滥调的问题，中小公司需要解决的是管理团队品致观与客户不一致的问题，传统的质量管理更关注于可测量、可检测的实体质量，而客户更关注是视觉、酣畅度等能够体验到的质量。其他，中小房企转型还要采用与行业大鳄差异化的开发策略，即使在大鳄的“抢逼围”之下，也极稀有项目的土地出让金高出中小公司的融资能力，被边缘化更多是因为无力承受失败的风险。当产品、开发节奏和质量能与标杆公司比肩此后，中小公司一方面能够专注于城市成熟地域被大鳄们冷漠的边角地块，做“
6、短平快”项目，经过多项目分别开发风险；也许直接参加一级开发，经过一、二级联动开发的模式，提升利润空间；其他养老、文化旅游、教育、母婴、产业园区等新的开发领域大家都处在市场研究阶段，盈利模式不能熟，竞争还没有白热化，中小公司能够在这里去搜寻新市场空间。新的开发主题，就需要有更英勇的产品创新，如高层汽车直接入户看法也许绿色生态可连续建筑看法。自从坚持专业化的万科也开始多元化后，多元化就成了各路高人们的必讲话题，可是多元化有成功的，如万达依赖商业地产向文旅地产扩大，万科从住处地产向住处商业配套商转型；也有失败的，如恒大的冰泉、粮油、乳业、新能源、文化、健康等。中小公司的盘子小，能不能够经得起折腾，值
7、得思疑。从转型成功和失败的案例看，认识自己的特别优势，在自己熟悉的产业链中搜寻新的商业机遇，成功的概率就要搞好多；反之，转型的跨度过大，在不熟悉的行业中研究，失败的可能性就更高，中小地产公司的转型，仍旧要依赖自己优势，在地产全产业链中拓展。早期的商业地产开发，开发者一方面无力运营，一方面能够预支成熟此后的价格，再加上贷款周期的限制，直接销售的居多。可是，众多失败的案例使得投资者开始成熟起来，都需要开发商运营来证明商业的价值，诚然各大商业巨头在大型城市综合体已经把门槛做得很高，但如众创空间、主题公寓、教育城、影视、餐饮娱乐等主题地产一些规模小、布局分其他商业地产大家都是零起点，中小开发商还是有机遇再这方面的运营做出打破。历经过分开发和电商冲击，商业地产节余的程度远超住处，就会有大量运营管理的需求。一个拥有商业地产运营能力的成熟团队，对节余的商业地产就会是一个“香饽饽”，到时候无论是小股操盘，还是代建，也许是完好轻财富的“二房东”，都是水到渠成的事。白银时代，中小房企压力剧增，但夹缝之下，还有好多机遇，就看我们怎么掌握了。
