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1、善意取得不应无视其前置条件_善意取得的条件 某市登记机构一位员工询问：最近，我遇到一个为了模拟登记官考试而出的综合分析题，我们对这一题目答案的争议较大。这个题目是：2023年1月1日，甲乙双方签署了房屋买卖合同，合同约定甲应于1年内付清房款，付清全部房款后，双方再办理房屋所有权转移登记手续。为防止乙再将房屋卖给他人，甲于2023年5月9日自行到登记机关申请办理预告登记，但被登记机关拒绝。2023年6月12日，乙将该房屋卖给不知情的丙，双方办理了过户登记手续。请问以下说法中正确的选项是：A.丙通过善意取得制度取得该房屋所有权；B.丙取得该房屋所有权但不属于善意取得；C.乙应对甲承担违约责任；D.
2、登记机关应对甲承担一定的赔偿责任。 我们很多人都认为答案应当是A和C，但却不是正确答案，那答案应该是什么呢？ 金绍达：做这个题目应当对物权法第106条的内容有完整的理解。物权法的这一规定确定了善意取得所必须具备的三个条件。但是，善意取得还有一个前置条件是“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，而在本例中，将该房屋卖给不知情的丙的并不是“无处分权人，而是具有处分权的乙。乙虽然和甲签署了房屋买卖合同，但并未办理房屋所有权转移登记，所以乙仍然是房屋所有权人。乙虽然违背老实信用的原那么，在和甲签署了房屋买卖合同后又将该房屋卖给了不知情的丙，但在乙、丙之间所签的合同并不在合同法所规定的无效合同的范围之
3、内。在乙、丙双方办理了转移登记后，丙就当然取得了该房屋所有权。丙取得权利是正常的状况，并不属于善意取得。因此，选项A“丙通过善意取得制度取得该房屋所有权是错误的。而选项B“丙取得该房屋所有权但不属于善意取得是正确的。 乙早已和甲签署了房屋买卖合同，但是，因为乙的行为造成了该合同已不可能再履行，所以乙应当对甲承担违约责任。因此选项C“乙应对甲承担违约责任是正确的。 本例中登记机构做出了两个行政行为：一是拒绝为甲办理预告登记；二是为乙、丙双方办理了过户登记。但这两个行为都是合法的： 1.除了符合房屋登记方法第70条所规定的预购人单方申请预购商品房预告登记条件的，预告登记应当由双方共同申请。甲自行到登记机关申请办理预告登记，并不符合受理条件，登记机构不予受理是正确的； 2.按题意该房屋并没有限制转移的情况存在，登记机构为乙、丙双方办理转移登记属于正当行使权利。 登记机构没有违法行为，就毋须对甲承担赔偿责任。因而选项D“登记机关应对甲承担一定的赔偿责任是错误的。 所以该题正确答案应是B和C选项。 王春敏/责任编辑 1
