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1、第一节土地分等定级土地分等定级是在特定的目的下，对土地的经济和自然双方面的属性及其在社会活动中的地位、作用进行综合判定，并使判定结果等级化的过程。土地分等定级包含“分等”和“定级”两个层次。“分等”往常在全国范围内进行；“定级”往常以市、县为单位进行。一、城镇土地分等（一）城镇土地分等的任务和目的1.城镇土地分等的任务城镇土地分等是经过多影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项要素的综合剖析，提示城镇之间土地质量的地区差别，运用定量和定性相联合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。城镇土地分等反应了城镇之间土地质量的地区差别。2.城镇土地分等的目的城镇土地分等的目的是为全面掌握城镇土地质量
2、及利用现状，科学管理和合理利用城镇土地，提升土地利用率，为国家和各级政府拟订各项土地政策和调控举措，为土地评估、土地税收征收和城镇土地利用规划、计划的拟订提升科学依照。（二）城镇土地分等原则城镇土地分等与定级应该坚持以下原则：1.综合剖析原则城镇土地分等定级应付影响城镇土地质量的各样经济、社会、自然等各项要素的综合剖析，依照综合差别区分土地的等和级。2.主导要素原则城镇土地分等定级应要点剖析对土地等和级拥有重要作用的要素，突出主导要素的影响。3.地区分异原则城镇土地分等结果要切合城镇自己的经济特点，充分考虑城镇的宏观地理地点，与地区经济发展水平保持相对一致。城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地
3、特征的散布与组合规律，剖析因为区位条件不一样形成的土地质量差别，将近似地区划归为同一土地级。4.土地利润差别原则城镇土地等、级的区分应切合地区和城镇内部的土地利润散布规律。5.定量与定性剖析联合原则城镇土地分等定级应尽量把定性的、经验性的剖析进行量化。在确立土地等和级的初步方案时以定量剖析为主，城镇土地等、级的调整和最后定案宜依赖定性剖析。（三）城镇土地分等的工作内容城镇土地分等的工作内容包含：（ 1）城镇土地分等准备工作及外业检查；（ 2）城镇土地分等要素选择，资料整理与定量化；（ 3）城镇分值计算及土地等级初步区分；（ 4）考证、调整分等的初步结果，评定城镇土地等；（ 5）编制城镇土地分等
4、成就；（ 6）城镇土地分等成就查收；（ 7）城镇土地分等成就应用与更新。（四）城镇土地分等的技术程序城镇土地分等的技术程序以下：（ 1）成立影响城镇间土地等级的要素因子系统；（ 2）确立各要素因子的相应权重；（ 3）剖析要素因子的影响方式，成立评论标准；（ 4）对各城镇要素因子的评论指标值进行标准化办理，加权计算各城镇总分值，并初步区分城镇土地等级；（ 5）考证分等初步结果，拟订分等基本方案，睁开建议征采，对城镇土地分等进行调整并定案；（ 6）编制城镇土地分等成就图件，报告和基础资料汇编。(五)城镇土地分等的要素指标系统城镇土地分等的要素指标系统见表6-1。表6-1城镇土地分等要素系统表要素选
5、择因子评论指标选择指标解说要求要求城镇必选交通区位城镇交通条件指数必选反应城镇对外交通便利程度区位城镇对外辐射城镇对外辐射能力备选用城镇所在地区的货运总量和客运总能力指数量来反应城镇必选城镇人口规模城镇人口规模必选城镇驻地的常住人口（万人）聚集城镇人口密度城镇人口密度备选城镇人口除以城镇建成区面积（人/平方规模米）城镇非农家产城镇二、三家产人口备选反应城镇非农家产规模状况（万元）规模增添值城镇工业经济城镇工业销售收入备选反应城镇工业的经济规模（万元）规模城镇必选道路状况城镇人均铺装道路必选城镇驻地年终铺装道路面积除以人口基础面积数（万平方米/人）设备供水状况城镇人均生活用水量备选反应城镇基础设
6、备中的供水状况（吨/人）供气状况城镇气化率备选指派用燃气的城市非农人口与城市非农人口总数之比排水状况城镇排水管道密度备选城镇驻地排水管道总长度/城镇建成区面积城镇备选城镇非农业产城镇单位用地二、三备选城镇二、三家产增添值/城镇建成区面积用地出成效家产增添值（万元/平方千米）投入城镇商业活动城镇单位用地批发零售备选城镇批发零售贸易商品销售总数除以产出强度贸易商品销售总数城镇建成区面积（万元/平方千米）水平城镇建设固定城镇单位用地建设备选基本建设投资与更新改造投资之和财产投资强度固定财产投资城镇劳动力投城镇单位用地从业备选城镇当年从业人员总数/城镇建成区面入强度人员数积（人/平方米）地区必选国内生
7、产总值国内生产总值综合必选所有常住单位在一准时期内所生产和供给最后经济指数使用的产品和劳务的价值（万元）发展财政状况地方财政收入综合必选经过城镇所在地区的整年地方财政收水平指数入、人均地方财政收入、35年内陆方财政收入年均增添率三项指标来计算固定财产投资全社会固定财产投必选经过整年全社会固定财产投资、人均全状况资综合指数社会固定财产投资两项指标来计算商业活动社会花费品零售总必选经过城镇所在地区的整年社会花费品额综合指数零售总数、人均社会花费品零售总数、35年内社会花费品零售总数年均增添率三项指标来计算外贸活动外贸出口额综合指备选经过整年外贸出口额、人均外贸出口额数两项指标来计算地区必选金融状况
8、人均年终银行积蓄必选城镇所在地区居民年终积蓄存款余额/综合存款余额城镇所在地区人口数（元/人）服务邮电服务能力人均邮电业务量备选城镇所在地区年邮电业务总量/城镇所能力在地区人口数（元/人）科技水平专业技术人员比备选城镇所在地区专业技术人员数/城镇所在地区人口数地区备选地区农业人口地区农业人口人均备选城镇所在地区范围内年终耕地面积/城土地人均耕地耕地镇所在地区人口数（亩/人）供应地区人口密度地区人口密度备选城镇所在地区人口除以城镇面积（人/潜力平方千米）（六）城镇土地分等的技术方法1.城镇土地分等要素因子权重确实定权重反应分等要素因子对城镇土地质量的影响程度。权重确立的原则为：权重值与要素对土地
9、质量影响的大小成正比，数值在01之间，各选定要素的权重值之和为1；要素所波及的因子权重值在01之间，每个要素对应的选定因子的权重值之和为1；权重值可独自采纳特尔菲测定法、要素成对照较法或层次剖析法确立，也可用特尔菲测定法结合其余两种方法来确立。（1）特尔菲测定法特尔菲测定法(Delphi方法)是一种客观地综合多半专家的经验与主观判断，以确立参评要素及其权重的方法。往常所选的专家应该整体威望程度较高、代表面广，并由严格的专家介绍和判定程序选举。专家的人数以1040人为宜。专家在指准时间内将其填写完毕的要素选择和权重评估表反应给组织者，由组织者进行统计剖析，当统计偏差在设计阈值内，便以专家所选要素
10、及其均匀权重值作为参评要素和权重值。当统计偏差超出设计阈值，将信息反应给专家从头填写，知道统计偏差在设计阈值内为止。打分轮次一般维 23轮。（ 2）要素成对照较法要素成对照较法主要经过要素间的成对照较，对照较结果进行赋值、排序，最后确立各要素的权重值。为防止某一要素的指标值为0，往常设计一个虚构要素，使参评的所有要素的权重值均大于该虚构要素权重值。采纳要素成对照较法有两个重要前提：一是因素间一定拥有可成对照较性，对要素所赋值应在01范围内，同时两要素之和为1；二是要素比较的可转移性。设有A、B、C三个要素，假如A较B重要，B较C重要，则必然A较C重要。要素比较时，A较B显然重要，A的权重值可设
11、为1，B为0，假如A较B相当重要，可将A值设为0.51的某一数值，B的权重值为1减去A的权重值。某一要素最后的权重值为该要素与其余参评要素对比较所得指标值之和与所有参评要素指标值之和的比值。（3）层次剖析法层次剖析法（AnalyticalHierarchyProcess）简称AHP法，也称多层次权重剖析法。该方法的基来源理就是把所要研究的复杂问题看做一个大系统，依据系统所波及要素和所要达到的目标，经过对系统内的要素及互相关系的剖析，区分出各要素间相联系的有序的层次构造系统；在对系统中的每一层次按某种给定准则，请相关专家对每一层次中的各要素进行客观的逐对照较和判断后，相应给出个要素的相对重要性的
12、定量表示；从而成立判断矩阵，计算出每一层次所有要素的相对重要性的权重值，并加以排序；最后，依据排序结果即可确立参评要素及其权重值。2. 城镇土地分等要素因子分值计算（1）城镇土地分等要素因子分值计算要素分值依照以下公式计算：Fik=WkjYij式中：Fik第i个分等对象第k个要素分值；Wkj第j项因子对应上层第k个要素的权重值；Yij第i个分等对象第j项因子的分值；n第k个要素包含的因子个数。（2）城镇土地分等对象的综合分值计算Si=WkYik式中：Si第i个分等对象的综合分值；Wk第k个要素的权重值；Yik第i个分等对象第k个要素分值；n要素个数。3. 城镇土地等的初步区分城镇土地等依照综合分值散布状况区分，不一样土地等对应不一样的综合分值区间，按从优到劣的次序对应于1,2,3，。
