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1、优选文档我国发展房地产投资信托的法律思虑吕锐大纲：差异于一般的信托，房地产信托拥有财富的流动性和税收待遇“管道性”等两个特点。我国法律法规对房地产信托的财富流动、投资人资格及税收作出的严格限制阻拦了我国房地产信托的发展。笔者以为应依照证券投资基金成立REITs。其成立的REITs应选择拥有必然信托经验和房地产知识的专业人员和商业银行托管人。重点词：房地产投资信托REITs信托房地产是世界财富的重要组成部分，由于其拥有不能搬动、不能切割、价格昂贵等特点，这使得房地产投资本额弘大，财富流动性差，简单引起房地产投资风险的过分集中和形成资金缺口，所以房地产业的发展与房地产金融业的成长息息相关。如何满足
2、房地产建设资本的需求同时又能保证资本的安全性则成为大多数房地产业参加者考虑的首要问题。与发达国家对照，我国房地产金融业仍处初级阶段。为加快金融创新、成立房地产信托基金无疑是市场的必然选择。一、房地产投资信托特点解析房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrust），简称REITs，是指一种采用企业、信托或协会的组织形式1，经过公开刊行基金单位，会集公众投资者资本，有特地机构经营管理，投资于拥有利润性的房地产或房地产抵押贷款债权，将出租管理不动产所得的收益以派息的方式分配给投资人。作为特其他信托组织形式，房地产信托拥有以下的特点。（一）房地产投资信托实质是房地产证券化的产物，其
3、财富拥有流通性房地产投资信托经过将房地产证券化，为中小投资者供应一种流动性好、投资灵便的投资渠道。以前，中小投资者对房地产的投资主要经过抵押贷款的形式，购买、出租、销售房地产赚取差价，存在资本耗费量大、流动性差等弊端。为了填充房地产实物买卖的弊端。房地产投资信托对房地产实物，甚至房地产抵押进行证券化操作，使得房地产这种“不动产”转变成标准化金融产品流动起来。投资者可经过认购其房地产投资信托刊行的股票或受益凭证间接投资房地产市场，其投资本额依照认购的份额的不同样而灵便变化。且认购的份额平常能够在交易所公开进行买卖，可随时变现，保证了资本较强的流动性。在美国，REITs是一1 SeeUS1960I
4、nternalRevenueCode(I.R.C.),Sec.856(a):theterm“realestateinvestmenttrust”meansacorporation,trust,orassociation.9种在金融市场流通的一般股，“所有的房地产投资信托都没有优先权，只能是清一色的一般2REITs在主股。”REITs作为标准化金融产品能够在资本市场上上市流通，美国三分之二的要的证券市场所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般状况下也能够在柜台市场进行交易流通。但差异于一般的企业股票而言，REITs拥有其两方面的特点：一方面，REITs在经营层上不用纳税，是美国拥有避税功能的
5、重要投资工具之一；另一方面，REITs企业“每年95%（2001年1月1日降至90%）以上的应税收入必定作为股利分配给股东”，这使得REITs企业无法像其他企业那样以本企业上年度的盈余为资本积累去扩大发展，而必定开辟新的资本渠道以筹集所需资本。3由此我们能够看出，房地产投资基金作为资本流通的管道，不但能够通过财富证券化方式使不易流通的土地、房屋等房地产转变成可分且可流通的证券权益，也可以一些机构或面对困境的物业销售商拥有的分别房产包装上市，甚至能够将整个纳税的企业企业收归REITs进行操作。这一方式有效地加快了房地产产业发展，是更多资本量小的投资者享碰到房地产增值的好处。（二）房地产投资信托在
6、享受税收待碰上拥有“导管”的特点起源于美国的房地产信托投资的产生与发展都与税收使分不开的。第一部与房地产投资信托相关的立法房地产投资信托法案(RealEstateInvestmentTrustActof1960)目的就是为了向以齐聚基金投资于房地产的小投资者供应一种税收优惠机遇,这些税收优惠大幅度地降低了房地产的税后成本。特别是,规定了短于财富的经济寿命的折旧期、并以特别的较低税率来征收资本利得税,甚至对投资于房地产的被动投资者而言,也赞同他们充分地扣除他们的非现金损失,而不对他们过高征收收入税。国会经过一系列的税收刺激政策，使大量的资本利益流入房地产市场，扩大了房地产业的发展，也使得小投资者
7、获取房地产投资的多样化组合，闪避对房地产进行积极投资的风险。以后，美国1960年国内税法典（InternalRevenueCodeof1960,I.R.C.）又明确了房地产投资信托可防范双重收税的独特的税收优惠，并对成立房地产投资信托的资格进行严格的限制性要求，使其成为一种真实投资于房地产业的投资工具，一种被动的商业实体。所以我们可将REITs在税收方面作为将收入分配给信托受益人的一个渠道或导管来4办理，能够不用为分配给股东股东的应纳税收入纳税，只有受益人才为分配所得的收入纳税。在美国，一个REIT必定最少将95%的应税收入、税后净收入（若是来自取消了回赎权的抵押财富），减去非现金收入后的数额
8、作为股利2陈洁、张红：“房地产投资信托的投资特点”，J中国房地产金融2002（11）3李智：“房地产投资信托REITs之制度优势”J,法学杂志2006（6）4“渠道或导管”即pass-throughtreatment,是指受益人应成为信托的纳税人，信托只但是是受益人获取利益的管道而已。分配给股东。5该种分配方式旨在防范REIT成为“一种收入积累的工具”（avehicleforincomeaccumulation）。6该要求保证REIT作为“一个导管实体”（apass-throughentity）进行运作。7房地产信托式信托系统减免了投资者的赋税问题，加快了房地产市场的发展，使房地产企业解决了融
9、资难的问题，而且还促使更多中小投资者进行投资。二、REITs在我国发展的法律阻拦在我国，房地产投资信托在房地产投资信托方面,当前能够适用的法律主要有证券法、企业法、信托法、信托企业管理方法以及信托企业会集资本信托计划管理方法等。我国银监会还起草了信托投资企业房地产信托业务管理暂行方法(征采意见稿)(以下称“暂行方法(征采建议稿)”)并于2004年10月通知征采社会各界意见。暂行方法(征采建议稿)中所指房地产信托业务是指信托投资企业经过资本信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资本,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益也许特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资本进
10、行管理、运用和处分的行为。其中,不动产包括房地产及其经营权、物业管理权、租借权、受益权和担保抵押权等相关权益。依照我国对房地产信托的规定，笔者以为我国法律仍存在以下弊端。（一）房地产投资信托资本流动性碰到阻拦第一，若REITs以企业形式成立,则应依照我国企业法上的资本金制度，适用法定资本制和资本不变原则。企业法规定“企业需要减少注册资本时,必定编制财富负债表及财富清单。企业应该自作出减少注册资本决议之日起十天内通知债权人,并于三十天内在报纸上通知。债权人自接到通知书之日起三十天内,未接到通知书的自通知之日起四十五日内,有官僚求企业清账债务也许供应相应的担保。企业减资后的注册资本不得低于法定的最
11、低限额。”可知，企业在减少其注册资本时必定经过特定且繁琐的程序。REITs应拥有较好的流动性,公司型基金除可规定最低资本数外,法律上不应严格限制投资者的购买或赎回。在我国还没有7 特地针对REITs立法的状况下,企业型REITs只能依照企业法运作,所以企业的注册资本未经过特定的程序不得增减,则意味着在我国睁开企业型REITs时,投资者的购买和撤回是有限制的,投资者所购买的REITs只幸亏二级市场进步行交易,而不便于要求企业赎回,企业也SeeI.R.C.Sec857(a)(1):thedeductionfordividendspaidduringthetaxableyear(asdefinedi
12、nsection561,butdeterminedwithoutregardtocapitalgainsdividends)equlsorexceeds(A)thesumof-(i)90percentoftherealestateinvestmenttrusttaxableincomeforthetaxableyear(determinedwithoutregardtithedeductionfordividendspaid(asdefinedinsection561)andbyexcludinganynetcapitalgain;and(ii)90percentoftheexcessofth
13、enetincomefromforeclosurepropertyoverthetaximposedonsuchincomebysubsection6JackH.McCall，“APrimeronRealEstateTrust:theLegalBasicsofREITs”,theTennesseeJournalofBusinessLaw,6(spring2001)CharlesE.Wern“Comment:SparingCain:ExecutiveClemencyInCapitalCases:thestapledREITonIce:Congress1998FreezeofTheGrandfat
14、herExceptionForStapledREITs,28Cap.U.L.Rev.,725(2000)不能够随时增发。其他，REITs一个重要的特点是能够在公开的证券市场上自由流通,REITs可否能够依据证券法刊行和交易需要考虑,依照2005年校正后的新证券法,适用证券法的证券范围包括股票、企业债券和国务院依法认定的其他证券,REITs若采用契约型信托的方式,信托受益凭证可否属于能够依照证券法刊行并在公开市场上交易则尚需经国务院作出认定。即使在国务院认定REITs信托受益凭证是能适用证券法的状况下,REITs的刊行也存在问题,依照证券法的规定公开刊行的状况有三种,一是“向不特定对象刊行证券”,二是“向累计高出二百人的特定对象刊行证券”,三是“法律、行政法规规定的其他刊行行为”。而依照信托企业管理方法规定信托投资企业接受委托人的资本信托合同不得高出200份,依照这种规定,睁开REITs的信托投资企业则不能够向二百人以上刊行受益凭证,严重限制了REITs的刊行。以企业形式成立的REITs,其股票的刊行、上市和交易应受证券法的规范。REITs的特点之一是要在公开交易的市场上流通,经过证券上市的方式能够满足这一要求。但我国证券法对证券上市有较高的要求证券法第五十条规定“股份有限企业申请股票上市,应该吻合以下条件:股票经国务院证券督查管理机构赞同已公开刊行;
