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4、各地、各市对房地产所订立的规章制度也有所不同。一、土地用地问题1什么是房屋用地?答：是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。2什么是工业用地?答：是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。3什么是仓储用地?答：是指国家、省(自治区、直辖市)及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。4什么是商业服务业用地?答：是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印誉写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。5什么是旅游业用地?答：是指主要为
5、旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。6什么是金融保险业用地答：是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。7什么是市政公用设施用地?答：是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电(所)站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局(所)及各种管线工程专用地段等用地。8什么是绿化用地?答：是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。9什么是公共建筑用地?答：是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医疗卫生等用地。lO什么是文、体、娱用地?答：是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、
6、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。11什么是机关、宣传用地?答：是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。12什么是科研设计用地?答：是指如研究院(所)、设计院及其试验室、试验场等科研、设计机构用地。13什么是教育用地?答：是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院(校)、工读学校等用地。14什么是医卫用地?答：是指医院、门诊部、保健院(站、所)疗养院(所)、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。15什么是交通用地?答：是指铁路、民用机场、
7、港口码头及其他交通用地。16什么是铁路用地?答：是指铁路及场站、地铁出入口等用地。17什么是民用机场用地?答：是指民用机场及其附属设施用地。18什么是港口码头用地?答：是指专供客、货运船停靠的场所用地。19什么是其他交通用地?答：是指车场(站)、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。20什么是居住小区总用地?答：是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。21什么是住宅总用地?答：指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和22什么是毛地?答：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地23什么是生地?答：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的
8、农地和荒地。24什么是飞地?答：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。25什么是土地开发?答：是将“生地”开发成可供使用的土地。26什么是集体土地?答：是指农村集体所有的土地。27什么是征用土地?答：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。28什么是土地所有制?答：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制(即国家所有)和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，即集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、
9、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。29什么是地籍、产籍?答：我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。30什么是土地使用权划拨?答：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费
10、用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。31什么是土地使用权出让?答：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。32什么是房地产业?答：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。33什么是房地产开发?答：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。二、开发建设问题1开发建设有哪些程序?答：开发建设有不同程序，具体为：提出项目建议书(经批准为立项)；选定建设地点；进行可行性研究(经批准为决策)；设
11、计阶段；组织施工；竣工验收；交付使用。项目办理建设用地的流程为：申请定点，核发建设用地规划许可证；申请用地，评估地价，签国有土地出让合同，办理建设用地批准书；办理征地、补偿、拆迁手续，交付有关费用；交清地价，办理地籍登记，核发国有土地使用证。项目设计及报建的程序为：总规设计总平面报审；详细规划设计详规报审(包括五图一书：即总规图、绿化图、道路图、竖向图、管线平衡图和设计说明书)；建筑单体方案设计建筑方案审查；扩初设计初步设计审查；报建施工图设计施工图报建(通过专业报建意见教育意见、市政意见、绿委意见后取得建设工程规划许可证；施工图设计施工图审查，取得建设工程施工许可证。项目取得商品房预售证的流
12、程及要求为：项目所需的工程形象为：七层以下(含七层)的项目，已经完成结构工程并封顶；七层以上(不含七层)的项目，已经完成23的结构工程；所需的证照：建设用地批准书、国有土地使用证、建筑工程报建审核书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。项目工程竣工的验收流程及要求为：工程竣工验收备案：工程竣工验收备案必须要完成的验收项目有质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃气验收；综合竣工验收备案：综合竣工验收必须要完成的验收项目有竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水证明、燃气验收、电信验收、通邮申请表、公建配套项目竣工移交、化粪池验收、市政验收、环保检测。项目
13、交付使用的流程、标准及要求为：商品房交付使用时，开发企业必须向购房业主出示一证三书即综合验收合格证，提供商品住宅交楼书(由建委监制的)、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书；根据2000年1月30日施行的建设工程管理条例，商品住宅质量保证书的最低保修期如下：地基和主体结构设计文件规定的合理使用年限；房屋防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏5年；地面空鼓开裂、天面饰面开裂-2年；管道堵塞2年；卫生洁具1年；灯具、电器开关一个月；商品住宅质量保证书、使用说明书的组成包括如下几个部分：封面；交楼书验收单位、建设单位、施工单位、监理单位和建设单位质量受理部门；住宅基本设置和设计标准(按
14、户型填写，每个户型单独填写一张表)；住宅质量保证书；住宅使用说明书。2什么是房屋拆迁?答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。3什么是“五证”和“两书”?答：房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。国有土地使用证，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证，是建设单
15、位在向土地管理部门申请征用、划拨土地。前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程施工许可证。商品房销售(预售)许可证。住宅质量保证书。住宅使用说明书。5什么是建筑施工场地必备的开工条件?答：三通一平(通水、通电、通路、场地平整)或加上通气、通汽构成五通一平。6什么是七通一平?答：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。7什么是工程进度管理?答：工程进度可分为主要形象进度和销售区域形象进度。对进度的划分有利于建设工程及项目营销的有效管理。工程主要形象进度为：基础完成、预售形象进度、封顶、外立面完成、工程竣工；销售区域形象进度为：售楼部、样板房、销售通道。8常见的质量问题有哪些?答：屋面漏
