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1、靖江市滨江生态园建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论1第一节 项目概况1一、项目基本情况1二、项目建设背景2第二节 承办单位概况3第三节 预可行性研究工作概况4一、预可行性研究主要内容4二、预可行性研究编制依据4第四节 研究结论5一、主要研究结论5二、主要技术经济指标6三、存在问题及建议7第二章 项目建设必要性分析8一、滨江生态园建设是沿江开发的需要8二、滨江生态园建设是加强生态省市建设的需要8三、滨江生态园建设是城市发展的必然9四、滨江生态园建设是解决土地供需矛盾的需要9五、滨江生态园建设是社会主义新农村建设的需要10第三章 投资环境分析11一、政策投资环境11二、地方经济环境11三、
2、自然环境11四、社会文化环境12第四章 建设条件13第一节 项目场址13第二节 社会经济13第三节 自然条件14第四节 基础设施条件15一、交通15二、供电15三、给水16四、排水16五、通讯16第五章 工程初步方案17第一节 总体建设方案17一、功能定位17二、建设规模17三、建设内容17第二节 工程建设初步方案17一、道路及管线工程17二、绿化园林工程19三、人工湖工程19四、拆迁安置19第六章 环境保护、节能与劳动安全20第一节 环境保护20一、标准及规范20二、建设期环境影响及治理措施20三、项目建成后的环境保护22四、环境影响分析结论及建议23第二节 节能及劳动安全23一、节能23二
3、、劳动安全23第七章 项目组织、经营与管理25第一节 项目组织25第二节 项目经营25第三节 项目管理26一、管理体系26二、建设管理27第八章 项目实施进度及招标30第一节 总体建设进度计划30一、进度安排原则30二、总体进度安排30第二节 项目招标31一、编制依据31二、项目概况31三、招标基本情况32第九章 投资估算与资金筹措34第一节 概 述34一、投资估算依据34二、固定资产投资估算编制说明34三、固定资产投资总额35四、流动资金估算编制说明36五、总资金36第二节 资金筹措及使用计划36一、资金来源36二、投资计划36第十章 项目收入分析37第一节 项目收入37一、项目计算期、建设
4、期和运营期37二、土地转让收入计算37第二节 营业税金及附加37第三节 总成本费用38第四节 项目盈利能力分析38第五节 不确定性分析39一、不确定性分析39二、财务评价结论40附表：辅助报表1 固定资产投资估算表辅助报表2投资计划与资金筹措估算表辅助报表3总成本费用估算表辅助报表3.1土地开发成本摊销估算表辅助报表4项目销售收入估算表基本报表1现金流量表（全部投资）基本报表2损益表基本报表3资金来源与运用表基本报表4资产负债表附图：附图1： 靖江市滨江生态园区选址范围图靖江市滨江生态园建设项目外合资生产经营10000吨/年聚丙烯丝束项目 第一章 总 论项目名称：靖江市滨江生态园建设项目建设单
5、位：靖江华森建设发展有限公司项目联系人：建设地址：靖江市新城区联系电话：联系地址：靖江市工农路木金寺传 真：邮 编：第一节 项目概况一、项目基本情况1、建设地点及建设规模靖江滨江生态园位于靖江市的东南部，北起东天生港，南至长江边，西以新长铁路为界，东到蟛蜞港，项目总用地面积为9890亩。2、用地规划方案本项目为靖江市滨江生态园建设项目用地范围内的基础设施、环境改造和土地整理拆迁工程，通过国土资源部土地整理试点项目获取建设用地（1750亩）主要用于发展第三产业，其余土地中7410亩用于规划建设林木和水域等空气净化和人工湿地生态系统，730亩用于道路等基础设施建设（其中230亩沿江高等级公路已完成
6、）。本项目的生态环境用地比例近75%，具体各项用地比例见表1-1。 表1-1项目用地情况表序号用地性质面积（亩）比例1道路用地7307.38%2生态环境用地741074.92%2.1绿化用地500050.56%2.2水域用地241024.37%3建设用地175017.69%合计9890100.00%3、主要建设内容本项目包括道路、给排水、供电、通信、绿化园林、人工湖、土地整理拆迁等基础设施建设，主要内容有：（1）区域内的道路网络建设，主要包括生态园区内各种道路以及道路沿线的绿化、照明等配套工程，总用地约为730亩，现有沿江高等级公路230亩左右，本次建设道路工程用地为500亩。（2）区域内的管
7、线建设主要包括：给排水网络建设、供电网络建设、供气管线和通信集约化管线建设。这些工程主要沿道路铺设。（3）区域内的绿化园林建设主要包括生态园区内种植的常绿草坪和绿化树木、花木等，总用地约为5000亩。（4）区域内的人工湖建设主要是通过湖面的开挖将已有的池塘相连接，规划人工湖占地面积2410亩。（5）区域内的土地整理拆迁工程。本项目共拆迁2158户居民，拆除民宅634700平方米，通过拆迁集中安置，规范农村建设，置换出农村宅基地并转化为建设用地，共计面积116.67公顷（1750亩）。4、建设进度本项目总建设期3年。二、项目建设背景靖江市“十五”期间认真贯彻落实科学发展观，紧紧抓住沿江开发重大机
8、遇，深入推进大开发、大开放，联动发展、集约发展取得了显著成效。开发开放的体制不断优化，构建了“一区四园”开发格局；沿江开发全面提速，两岸联动、园区建设取得突破，对外开放的平台更为坚实，成为全省沿江开发的亮点和全市经济发展新的增长极。十五期间，全市地区生产总值实现翻番，财政收入增长1.9倍，工业总产值增长1.3倍；经济结构渐趋合理，由10.1：47.3：42.6调整为6.5：57.8：35.7。2004年，该市列全国综合实力百强县（市）第79位。李源潮书记来靖江考察时强调，在沿江大开发的同时要努力做到经济建设和生态建设一起抓，物质文明和生态文明一起发展。为此，靖江市制定了“十一五”发展的基本思路
9、“深入实施沿江开发、工业立市、科教兴市、城乡统筹和可持续发展战略，大力推进经济国际化、新型工业化、城乡一体化、环境生态化和人的现代化，把我市建设成为长三角地区经济繁荣、社会文明、生态良好、人民富裕、初步现代化的港口工贸城市”。在上述背景条件下，靖江市本着推行节约优先、环保优先、加快经济结构调整，转变经济增长方式，建设资源节约型、环境友好型社会的原则，“规划建设滨江生态区，将该区域建成农业结构调整、土地集约整理和生态环保的示范区”。为把靖江滨江生态园将建成为长江三角洲城市群中一流的集适宜人居、休闲度假、旅游观光、娱乐服务为一体的具有水乡特征的郊游性森林生态公园，靖江市人民政府成立了靖江市滨江生态
10、园区管委会和靖江华森建设发展有限公司承担本项目的建设。目前，靖江市滨江生态园区管委会和靖江华森建设发展有限公司已做了一些项目前期准备工作，拆迁调查摸底工作已经开展，并同步开展本预可行性研究工作。第二节 承办单位概况本项目由靖江华森建设发展有限公司承担，该公司是由靖江市人民政府于2006年3月为滨江生态园建设项目而出资设立的国有独资公司，注册资本金5000万元人民币。该公司的经营范围包括：园林开发建设、投资，房地产开发，房屋拆迁，土地项目整理。公司享有资产收益权、重大经营决策权和经营者选择权等出资者权利。按照市场化原则，利用公司自有资金，自行选择有收益权的市政公用设施项目，通过投资、控股、参股等
11、方法组建项目法人（有限责任公司或股份公司），实施项目的建设、经营，获得投资回报和经营收益。在公司运作过程中，政府各职能部门将予以大力配合，减少审批环节，提供高效服务。公司以城市基础设施开发为重点，政府通过公司的运作充分发挥宏观指导和营造环境的职责，以吸收更多的社会资本投入滨江生态园的建设。同时，公司通过适时参与基础设施项目的开发、建设和营运，参与房地产等相关产业的投资，拓展发展空间，增强综合实力，为靖江滨江生态园的建设及区域经济的发展作出应有的贡献。第三节 预可行性研究工作概况一、预可行性研究主要内容本预可行性研究的主要内容如下：1、项目建设必要性分析；2、项目投资环境及建设条件分析；3、工程
12、建设的初步方案；4、项目建设管理和进度的确定；5、项目的投资估算；6、项目的财务分析。二、预可行性研究编制依据编制预可行性研究报告的主要依据如下：1、国土资源部关于土地开发整理工作有关问题的通知（国土资发1999358号）；2、国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见（国土资发2005207号）；3、国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见（国土资发2004234号）；4、国土资源部关于加强和改进土地开发整理工作的通知（国土资发200529号）；5、靖江市人民政府工作报告，2006年2月；6、靖江市生态环境保护与建设行动纲要（草案）， 2006年2月；7、靖江市国
13、民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）， 2006年2月；8、靖江市统筹城乡经济社会发展推进城乡一体化建设行动纲要（草案）， 2006年2月；9、国家发展改革委与建设部共同发布的建设项目经济评价方法与参数；10、靖江滨江生态园区管委会与江苏省工程咨询中心签订的咨询合同。第四节 研究结论一、主要研究结论1、项目建设必要性分析滨江生态园的建设是沿江开发的需要，体现了“经济建设和生态建设一起抓”的精神，有助于当地生态市的建设。本项目中的土地整理节约了土地，有助于建设节约型社会。同时本项目的建设促进农村居民点的集聚布局，改善农村居民居住条件和生态环境质量，加快缩小城乡差别，带动当地旅游业和其它第
14、三产业的发展，对加快推进社会主义新农村建设，实现“两个率先”，构建和谐社会都具有十分重要的意义。2、投资环境和建设条件本项目是靖江市生态环境保护与建设行动纲要中规划建设的项目，有当地政府的大力支持，同时项目所在地南临长江，交通便利，区内有地热资源并在近期恢复建设崇圣寺，自然环境和人文环境较好，给园内未来第三产业的发展提供了良好的基础。 靖江生态园区临江而建，西依靖江经济开发区，南濒长江黄金水道，境内外有广靖高速公路、沿江高等级公路、新长铁路等，水陆交通便利，区位优势十分明显。本项目范围内土地整理开发完成后，扣除道路等基础设施建设用地、绿化用地和人工湖占地后的可出让土地主要为第三产业用地。目前，靖江新城区经过几年的建设，道路系统日趋完善，交通十分便利，电、水、热、气等基础设施建设已较完善，供应充足，本项目临近新城区，各项水、电、气等基础设施将来直接与新城区连接使用，具有良好的实施基础和开发建设条件。3、初步工程方案本项目工程包括道路工程、沿线管线工程（包括给水管线、雨水管线、污水收集管线等）、绿化园林工程、人工湖工程、土地整理拆迁工程等专项内容，该工程初步方案合理可行。4
