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1、房地产名词解释1. 开发商项目专有名词五证一照：房地产商在预售商品房时应具备“五证一照”。国有土地使用证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证营业执照办理商品房预售许可证的条件（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的营业执照和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。土地使用权年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科
2、技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签订合同，支付出让金并办理登记，而继续享受土地使用权。三通一平 ：三通指水通、电通、道路通；一平指场地平整。七通一平：七通指上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地；一平指场地平整生地：未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。毛地：做到“三通一平”，在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。熟地：做到“七通一平”，经过土地开发，具备基本建设条件的土地。用地性质：规划用地的使用功能。一级市场：又称土地使用权出让市场或土
3、地批租市场，实质上又是土使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。二级市场：指土地再交换市场，以及存量房屋的产权交易市场。三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场（即二手房市场）一类居住用地：是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。二类居住用地：涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。交房：开发商取得新建商品房房地产权证后，以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接，购房者根据合同约定对房屋工程质
4、量配套设施，产权清晰（就是公司到底是有谁来负责，谁对运营盈亏负责，通俗简单点说，就是公司到底是谁的？）进行验收，开发商向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的与开发商签订房屋交接书。交房条件：经本市建设工程质量监督机构核验合格，即建设工程质量核验证明书；新建住宅交付使用许可证；办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。产权证：在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记。对符合规定的申请，房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证，即大产证。对新建商品房，法律规定可
5、由合同一方申请小产证。小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。房地产契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋，是国家资源税，由财政局征收。契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属; 或预购期房、预付款
6、项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。维修基金：为了保证房屋正常使用和延长使用年限，对房屋进行合理维修所需的费用。土地增值税：是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种2. 工程项目专有名词绿地率：绿地率它是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。包括公共绿地、宅旁绿地等，对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内
7、的绿化地面积不少于总面积的70%， 且至少1/3的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得讲入绿化用地。在房地产开发中，政府有规定这是这个指标，一般是不少于30%。绿地率=绿地面积/土地面积绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率，其计算要比绿化率严格很多。=绿化覆盖率Green Ratio：指绿化植物的垂直投影面积占城市总用地面积的比值城市绿化覆盖率：城市园林绿地总面积占城市用地总面积的百分比。城市绿
8、化覆盖率它是衡量一个城市绿化水平的主要指标。城市绿化覆盖率（%）=城市绿地总面积/城市用地总面积100%容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。建蔽率：建蔽率系指单层建筑面积与建筑基地面积的比值。建蔽率指建筑基地上，建筑物的水平投影面积与基地面积之比。建筑激素管理规则第廿五条对各种使用区建蔽之规定为：住宅区，十分之六；工业区，十分之七；商业区，十分之八，文教区及行政区，十分之六；风景区及保护区，十分之二；农业区，十分之一建筑密度（building density）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地
9、面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。建筑高度 建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度，屋顶的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度建筑控制线用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。 开发建设这个地块的建筑小区时候，还需要退红线2米左右，这个数字各地不一，要看当地规划局的规定。小区的建筑必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。也就是说，尽管你已经为退出的这块地付出了土地出让金，但就是不准占用。 用地红线只是标注在红线图上，现场是看不到的。不过退界线就一目了然：小区的围墙就是退界线。建筑红线也称“建筑控制
10、线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。建筑物一般是指人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所，如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。建筑物的构成，按系统工程分，主要有：地基和基础：建筑物的承载区域；结构系统：建筑物的骨加，承载建筑物内外荷载；建筑系统：包括建筑物的屋面、内外围护墙体、地面、门窗等等；装饰系统：指与人接触的室内空间环境面。包括天花、墙面、地面、灯光、音响、家具、艺术品、植物等等；通风空调系统：指改善室
11、内空气环境的设备及管道。包括采暖、空调、排气、排烟等；消防系统：指保证人员防火安全的系统。包括报警、喷洒、防火栓、灭火器、防火门、防火楼梯、防火墙、防火卷帘、消防广播、消防照明等；给排水系统：指保证人员及大楼用水系统。包括进户管、水箱、管网、水泵、用水器具、冷水、热水、饮用水、中水、废水、污水、雨水、空调水、消防水管网等；强电系统：指保证大楼电力及分配的管线系统。包括进户线、变电室、配电室、变压器、动力配电管网、照明管网、用电器具等；弱电系统：指满足人员对信息的要求的管网系统。包括电话、电视、广播、宽带、卫星、无线信号等管网；气系统：指大楼所需气体管网系统。包括天燃气、蒸汽等系统构筑物是建筑物
12、的一种，主要是指除了一般有明确定义的工业建筑，民用建筑和农业建筑等之外的，对主体建筑有辅助作用的，有一定功能性的结构建筑的统称。如：桥梁，堤坝，隧道，（纪念）碑等3. 建筑项目专有名词建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是
13、按使用面积计算。套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。 套(单元)建筑面积：套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。分摊面积的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半。不应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算
14、分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。公摊系数的计算公式为：公摊系数公摊面积套内建筑面积。 然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积公摊系数套内建筑面积.承重墙是指在砌体结构中支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指隔墙不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体
15、，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。女儿墙在古代时叫“女墙”，包涵着窥视之义，是仿照女子“睥睨”之形态，在城墙上筑起的墙垛，所以后来便演变成一种建筑专用术语。特指房屋外墙高出屋面的矮墙，剪力墙(shear wall)又称抗风墙或抗震墙、结构墙。房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载的墙体。防止结构剪切破坏。分平面剪力墙和筒体剪力墙。平面剪力墙用于钢筋混凝土框架结构、升板结构、无梁楼盖体系中。为增加结构的刚度、强度及抗倒塌能力，在某些部位可现浇或预制装配钢筋混凝土剪力墙隔墙是分割空间的构件，是非承重墙体的一种。柱：工程结构中主要承受压力，有时也同时承受弯矩的竖向杆件，用以支承梁、桁架、楼板等。按截面形式分有方柱、圆柱、矩形柱、工字形柱、H形柱、T形柱、L形柱、十字形柱、双肢柱、格构柱。梁：水平方向的长条形承重构件。木结构屋架中专指顺着前后方向架在柱子上的长木。层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准
